NIO 6 perd 21% encore en 6 mois et affiche désormais -85%

Novaxia Immo Opportunité 6, dite NIO 6, est une holding de défiscalisation montée par Novaxia Investissement, société de gestion immobilière parisienne : 46,2M€ collectés en 2017 auprès de 2'569 épargnants, contre 50% de réduction d'ISF ou 18% d'IR, pour financer des PME de l'immobilier présenté comme solidaire. Le fonds est entré en liquidation le 30 juin 2025. Un an plus tard, son bulletin semestriel affiche une part à 0,15€, soit 85% de perte depuis l'origine.

Le même bulletin annonce une baisse de 5,97% sur le semestre dans le commentaire de gestion, et de 21,01% dans le tableau des performances. Les valeurs affichées tranchent : 0,19€ fin 2025, 0,15€ fin juin. Même décalage sur Colombes, dont la révision de valeur coûte « de l'ordre de -0,03 M€ » selon le commentaire. Le graphique, lui, compte 0,03€ par part. Sur 46,2M de parts, environ 1,4M€.

L'essentiel du trou était déjà creusé. Le Wonder Building, 26'000 m² de bureaux à Bagnolet lancé en 2020 avec la Banque des Territoires sur la promesse de 2'500 emplois, n'a trouvé ni locataire ni acheteur. Incapable de rembourser à l'échéance plus de 87M€ empruntés à un fonds géré par Cheyne Capital, la société propriétaire est passée en conciliation. Le 8 décembre 2023, les filiales de NIO 6, qui en détenaient près de 45%, ont cédé leurs titres à l'euro symbolique à une société luxembourgeoise du prêteur. Cheyne tient depuis la société et l'immeuble, toujours invendu fin 2025.

Restent trois actifs. À Colombes, des locaux d'activité achetés 13,6M€ en 2022, à 35%, pour y faire 45'000 m² de logements si le plan local d'urbanisme intercommunal changeait. Il n'a pas changé. Une offre à 10,2M€ pour du self-stockage est tombée faute d'accord de la mairie, qui exclut désormais la logistique. Au Blanc-Mesnil, 2,1M€ de lots de copropriété censés devenir 2'000 logements, sans offre. Novaxia Investissement invoque un PLUI qui n'a pas évolué « dans un délai compatible avec l'horizon du Fonds ». Cet horizon figurait dans les statuts depuis 2017.

Seul l'hôtel 4 étoiles de l'avenue de Clichy, exploité sous l'enseigne Maison Cassandre, a trouvé preneur : promesse signée le 31 juillet pour 13,4M€. Cassandre, celle que personne n'écoutait. Sur ce prix, 9,6M€ remboursent d'abord la dette de l'hôtel. Restent au mieux 3,8M€, avant impôts et frais, pour un actif où le fonds a mis 10,7M€. Le premier acompte « pourrait » suivre au premier semestre 2027.

Avant les porteurs passent les créanciers, dont le gérant. Le bulletin rappelle l'« arrêt des honoraires de gestion » depuis fin 2024. Sauf qu'au 31 décembre 2024, le fonds avait 25'743€ en banque et 2,2M€ de dettes fournisseurs. Dans la balance que Novaxia Investissement a transmise à une porteuse en juillet 2025, consultée par Zero Bullshit, une ligne porte 2'143'010,76€ échus depuis plus de 91 jours, « essentiellement les honoraires de gestion », a précisé la société de gestion. Trois fois, au centime près, sa rémunération annuelle de 2023 et de 2024. Rien n'établit que cette dette a été réglée depuis, et le liquidateur du fonds est Novaxia Investissement elle-même.

Si l'ardoise n'est pas soldée d'ici là, elle sera servie avant eux : 0,046€ par part, près d'un tiers de ce que la part vaut aujourd'hui. Les 2'569 porteurs attendront derrière, avec leurs parts à 0,15€.