En 2 ans, Bricks aura créé un marché qui n’existait pas. Le débouclage de ses projets royalties pourrait être un problème. À aujourd’hui une partie des biens seraient en moins-value, mais Cédric O’Neill se veut rassurant et explique que Bricks les portera '« quelques années », le temps de les liquider (l’AMF laisse les contrats aller à leur terme). Sans doute au prix d’une gestion laborieuse et de rendements instables.

Mais Bricks aura eu le mérite de poser les questions sur la qualification juridique de ces investissements, et sur le modèle global de l’immobilier fractionné. Même si finalement, c’est surtout le marché qui est fractionné entre :

• Ceux qui financent la promotion immobilière (WeShareBonds, ClubFunding, The Clique, Tokimmo, Fundr etc.), dont certains ont des taux de défauts qui explosent (j’en parlais ici et ici) ;
• Ceux qui financent l’acquisition de murs qu’ils exploitent en baux commerciaux (Tantiem, Bloks etc.) ;
• Ceux qui font pareil pour du résidentiel (Atoa, Real-T, Meute Invest etc.)
• Ceux qui font du prêt peer-to-peer (vers quoi tend Bricks), mais pas uniquement immo (Pretup, October etc.) ;
• Et les sacro-saints FIA type OCPI, SCPI et autres fonds réglementés.

Mais il s’agit ici uniquement de ce qui est financé. Parce qu’en réalité, les modes de financement sont très différents :

• Real-T tokenise des parts de SARL SA qui détiennent les biens ;
• Atoa l’adapte en France via une fiducie ;
• La bande des PSFP distribue des obligations ;
• Et quelques gaulois réfractaires restent sur le royalties ;
• Tandis que d’autres n’ont toujours pas de statut…

EDIT 15/08 : depuis 2 ans, RealT ne tokenise plus de SARL (LLC) mais des SA (C-Corps ou Inc., ce qui a son importance réglementaire.

Le tout pour une petite collecte de 1,6mds€ pour l’immobilier en 2022¹ (vs 10,2mds€ pour les SCPI).

L’esprit du règlement européen, qui était de simplifier et unifier, est loin. Mais surtout en discutant avec des épargnants et en lisant quelques avis, il semble évident que l’immense majorité ne comprend pas la différence. Peut-on leur en vouloir ?

Comment expliquer qu’une opération de marchand de biens en plein hausse des taux est risquée ? Comment lui expliquer que le paiement de son obligation repose sur un bénéfice de quelques euros ?

L’AMF avait déjà soulevé ce point en 2010 en soulignant « l’asymétrie d’information qui existe entre les investisseurs non professionnels et les producteurs ou distributeurs ». Depuis, les OPCVM et FIA (dont les SCPI) sont considérés comme complexes. Ce n’est pas le cas des obligations.

C’était précisément le rôle de ces plateformes PSFP, que de servir d’intermédiaires et d’analystes impartiaux. Mais une bonne partie de ces projets se sont créés avec l’ « esprit Bricks », c’est-à-dire l’achats de biens choisis par les dirigeants. Et non par des externes.

Fallait-il vraiment les amener vers un modèle qu’ils doivent tordre ? Peut-on leur en vouloir de contourner les limites d’un système qui n’est pas l’esprit de leur projet ?

Nous ne sommes qu’au début de l’aventure. Le temps fera disparaître les plus fragiles. Le retournement de marché va faire trembler les mieux installés. Et si par malheur des épargnants venaient à se plaindre, l’ESMA et l’AMF pourraient rappeler qu’ils avaient communiqué et mis en place des réglementations.

Mais personne n’est dupe. Ceux qui disent vouloir protéger les épargnants, ne protègent en général qu’eux-mêmes.

Je m’appelle Benjamin Charles, et je fais du conseil en branding, positionnement et création de contenus pour des entreprises de la finance, de l’immobilier et du web3.

👉 Me contacter, ou répondre à ce post : benj@mincharl.es

👉 Me suivre sur LinkedIn

👉 Prendre RDV en visio pour présenter un projet ou un service (150€ le call)