18 juillet. Bricks collecte 406’670€ à 7% via 2’100 investisseurs en 48H.
Certains (dont moi) en doutaient : mais la machine n’est pas morte !
Bricks a largement communiqué sur son nouveau modèle obligataire. À raison, parce que l’entreprise est restée 7 mois sans collecter. Sur la page de l’investissement, pour expliquer ce que sont ces 7% de revenus reversés, Bricks écrit :
Taux annuel correspondant aux revenus versés […]. Les revenus sont fixes et ne peuvent évoluer dans le temps. L'investisseur ne supporte pas les risques liés à l'actif immobilier (impayés, vacances, taxes, etc).
Et là, on retrouve les anciennes habitudes de Bricks.
Parce que tous les documents réglementaires disent l’inverse, à commencer par le FICI :
« Investir dans le présent projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi »
La note de l’opération y consacre carrément 2 pages. Il est clairement indiqué que la performance de l’investissement peut varier et qu’il y a un risque de défaut de paiement et de défaut de loyer.
Dans un live en juillet 2023, Cédric O’Neill martèle :
« Quoi qu’il se passe, la société va vous reverser ces 6% (note de moi : c’était le rendement annoncé à l’époque) à l’année, que les loyers soient collectés ou pas »
Lors de notre conversation, le CEO prêche la naïveté. Effectivement, c’est le PDP qui supporte le risque d’impayé s, tandis que l’investisseur supporte le risque de défaut du PDP. Subtile. Mais il indique que suite à notre discussion, la mention a été supprimée.
Le bien est acheté par le PDP pour 310’000€. Auxquels s’ajoutent les frais classiques d’acquisition, et la commission de Bricks de 36’970€, payée par le PDP. La totalité de cette somme est demandée, c’est-à-dire que le PDP ne met pas un seul euro dans l’opération.
Cédric O’Neill m’explique vouloir se positionner comme une alternative aux banques.
« On va permettre aux boulangers de financer leurs murs d’exploitation »
Mais s’il y a une chose que savent faire les banques : c’est prendre une garantie. Si elles demandent un apport, c’est parce que si elles prêtent les frais d’acquisition, en cas de défaillance rapide, la vente du bien au prix d’achat ne permettrait pas de se rembourser.
Pour toute garantie, Bricks a accepté une promesse d’affectation hypothécaire. C’est une opération légale, mais assez rare. Cela veut dire que l’hypothèque n’est pas inscrite chez un notaire. La quasi-totalité des banques refuse ce système parce qu’il est moins protecteur. En gros c’est « promis juré ».
Pour Cédric O’Neill c’est une question purement budgétaire : ç’aurait coûté 1% du prix à l’entrée et pareil à la sortie. Un argument un peu limité, alors que c’est le PDP qui aurait dû s’acquitter de cette garantie. Et non les financeurs. Mais le patron se veut rassurant en expliquant qu’il est co-gérant du SPV (avec Inès Dias), ce qui ne sera sans doute pas le cas pour les prochains projets.
Sur la fiche de l’investissement du site de Bricks, Inès Dias explique longuement la stratégie du PDP. Elle note pour seul point de vigilance le fait qu’il cible des étudiants : donc un risque de rotation élevée.
Pourtant, il me semble qu’il existe un point de vigilance autrement plus important:
En gros, en cas de problème : y’a plus qu’à serrer les fesses. 😶
Interrogés, sans leur avoir donné l’identité de la plateforme, 2 acteurs du crowdfunding immobilier et 1 banquier m’ont clairement dit qu’ils n’auraient jamais financé un projet avec ce montage.
« Chez nous c’est 2 bilans minimum » m’assure le patron d’une plateforme majeure
Et ça, c’était sans leur donner les chiffres. Parce que si la structuration semble fragile… le business plan a carrément la maladie des os de verre.
La documentation commerciale donne une estimation de 39’000€ de loyers annuels, 27’824€ après charges. Soit 6,84% net.
Et là, les plus malins voient le truc venir : il faut autour de 10% de rendement pour être à l’équilibre sur un achat sans apport, avec un crédit sur 20 ans.
Or, on est sur 10 ans.
L’astuce se trouve dans le prêt : il s’agit d’une obligation in fine.
Bien qu’aucun échéancier ne soit donné, il est facile de le calculer :
Soit un coût de crédit de 284K€, contre 160K€ pour un prêt classique. Mais qui aurait eu une mensualité de 4’720€ environ.
Le projet entier se base donc sur le fait que
Le bien crache 2’318€ par mois
Pour payer 2’372€ de mensualité
Dans une société qui n’a aucun fond propre.
De quoi douter que les projets soient « suffisamment sécurisés pour que le défaut de paiement n’arrive pas » comme le promettait Cédric O’Neill. Pour mesurer ce risque, le CEO m’explique « prendre en compte 3 éléments » :
« La LTV (note de moi : Loan To Value) : est-ce que le porteur sera en capacité de rembourser à la fin du projet ? Ici l’appartement est décoté par rapport au marché ; (note de moi : il faudra une plus-value de 34%) »
Le cashflow : si le locataire ne paye pas, comment on peut sécuriser ? On a pris en compte les cashflows qui entrent dans la holding, environ 15K€ / mois ;
Et une garantie sur le bien. »
On imagine donc que Bricks a toute confiance dans le PDP. D’autant que la holding a créé Ariya Bureaux PDP le 13 juin et Ariya Commerces PDP le 5 juillet. Donc on pourrait bien être amenés à le revoir…
En réalité, derrière la holding Ariya, il y a Eymeric O’Neill. Frère de Cédric O’Neill, et membre du conseil de surveillance de Communauté Bricks 1 SCA, actionnaire de Bricks.
Le sujet n’est pas caché. Dans son live, Cédric O’Neill le dit clairement expliquant qu’il est « externe à la société Bricks » et qu’il n’est « ni actionnaire, ni employé ». C’est également rappelé dans la documentation.
Un très proche de la Commission européenne, travaillant sur le rapport d’application du règlement qui sera publié à la rentrée, analyse ce mélange :
« D’un point de vue strictement réglementaire, nous ne sommes pas dans le cadre de l’article 8.2 (note de moi : qui parle des conflits d’intérêts non autorisés) sauf à ce que le porteur du projet soit actionnaire à plus de 20%. Du point de vue de l’esprit du texte, c’est autre chose : ce cas n’avait pas été prévu, on mais le voit dans plusieurs montages. »
L’AMF, qui m’a répondu ne pas « commente[r] les dossiers en particulier » a spécifiquement validé ce montage. Mais a retoqué celui d’une autre plateforme, où l’un des associés quitterait l’entreprise pour devenir PDP.
« Mon frère avait déjà ces projets-là, c’était l’occasion de débuter. Mais c’est une goutte d’eau. Notre objectif c’est de travailler avec des gens qui ont des bureaux, des magasins, des complexes. Et quoiqu’il arrive, nous sommes capés à 5M€ par porteur sur 12 mois glissants. »
Selon Cédric O’Neill, il n’y a pas eu de procédure spécifique pour gérer ce conflit d’intérêts : « on a suivi la procédure d’un investisseur classique ».
On peut néanmoins s’étonner que les 2 premiers projets financés par Bricks soient au Portugal, comme 6 de ses 18 derniers projets « anciens modèles ». Là où Inès Dias, recrutée pour ça, est basée.
Le 2 août, Bricks a créé son 3e SPV destiné à un projet portugais, qui n’a pas encore été annoncé.