Le 23 décembre dernier, l’AMF balance sous le sapin de tout le monde 2 communiqués que personne n’attendait :
Dans le 1er, tout le monde comprend que Bricks est visé. Le régulateur met en garde les investisseurs « souvent très jeune[s] » contre un « discours commercial, parfois trompeur ». Le ton est donné.
Le 2e, plus technique, explique en gros que les plateformes de royalties doivent passer en modèle obligataire. Pour bien comprendre :
Les royalties ne sont pas considérées comme des titres financiers à l’inverse des obligations. Mais surtout, en cas de défaut sur une obligation, l’argent est dû légalement. Pas en royalties.
Le débat sur la qualification juridique continue de passionner une flopée de gens (pour de vrai). Si certains espèrent encore pouvoir garder des royalties, notamment pour les plus petites plateformes, les autres se conforment vers le statut européen : le PSFP (prestataire de services de financement participatif).
Même si on pourra finalement se demander si ce statut est adapté à ce que voulaient faire ces plateformes initialement.
Bricks avait 3 options, que me résume Cédric O’Neill :
« Garder le modèle actuel en royalties et défier l’AMF, ce que font certains. »
Aller voir une société de gestion pour créer un FIA (note de moi : fonds d'investissement alternatif), une SCPI etc., mais on perdrait la notion d’individualité du projet et l’aspect gamification.
Transformer la contrainte en opportunité : aller voir des porteurs de projets externes et devenir une alternative aux banques en peer-to-peer. »
C’est la 3e option qui est retenue : devenir une fintech. C’est renoncer à ce qui a fait Bricks, mais finalement à ce que l’entreprise n’a jamais su faire. Sans amertume, et avec lucidité, Cédric O’Neill me confie :
« C’était sympa de financer nos propres projets, mais c’est la m💩rde à gérer, à administrer. Souvent ce sont des immeubles rentables sur le papier : mais s’ils le sont c’est qu’il y a des difficultés au quotidien à gérer. »
There is no such thing as a free lunch.
Et quand on parle d’opportunité, lui en voit une autre : la scalabilité. Parce que pour gérer des biens il faut beaucoup de gens. Alors qu’en émettant des obligations, c’est celui qui emprunte qui gère.
Mais obtenir l’agrément n’est pas une mince affaire, parce qu’il y a une subtilité dans l’esprit du PSFP. Ce que m’explique un expert du sujet, fin technicien et lui même co-fondateur d’une plateforme :
« En réalité, ce que dit l’EMSA (note de moi : l’AMF européenne) c’est qu’elle n’a pas le temps de réguler tout le monde, surtout les petits projets. Le PSFP est une sorte de délégation de compétence où le prestataire va être le lien entre porteur de projets et investisseurs. Son rôle est toujours de protéger les investisseurs. »
D’ailleurs le règlement ne parle jamais d’immo. Il parle de financement de PME, de startup etc. Mais pas d’immo.
Pourtant, sur les 15 agréments donnés, 12 sont des acteurs de l’immobilier. Parmi les autres :
Et c’est sans compter les nombreuses autres plateformes (Bloks, Tantiem, Atoa, Katapult, Wincity, Brik et j’en passe) qui gravitent avec un modèle plus ou moins identique, dont une partie cherche à obtenir l’agrément.
Mais au fait : comment ça marche ?
C’est assez simple : un porteur de projet (PDP) va voir une plateforme (le PSFP) pour financer un projet. Le PSFP analyse la fiabilité du truc, puis le met sur sa plateforme. Les investisseurs mettent de l’argent. Le tour est joué.
Dans le cas d’actifs indivisibles et illiquides, l’article 3.6 prévoit la possibilité de créer un SVP (special vehicle purpose), en gros une entreprise dans laquelle on va ranger l’investissement. C’est devenu systématique.
Bricks explique très bien cette structure :
Ce qui a posé problème à Bricks, et à de nombreux autres acteurs, c’est l’article 8 sur les conflits d’intérêts : il est interdit de financer ses propres projets.
La raison n’est pas compliquée à comprendre : le rôle du PSFP est d’analyser les projets, pour être sûr qu’ils soient viables et mettre son tampon « OK » afin que les investisseurs y aillent. S’il valide ses propres projets, alors il ne se rangera pas du côté des investisseurs.
Bricks a donc restructuré toute son activité.
Jusqu’ici Bricks SAS était une holding avec des participations dans différentes activités. Le groupe a donc créé une vraie holding, descendu Bricks SAS dedans, afin qu’elle soit sœur, et non mère des autres.
Ce qui a donc activé les BSA Air de la fameuse levée, puisque le véhicule communautaire était investisseur de la SAS. On a alors appris que Bricks était valorisé 115M€. Soit deux fois son encours sous gestion (54M€). Et donc une PV latente annoncée de 30%, qui fait sourire certains.
« Bricks a fait une levée en pleine folie des VC, et annonce 30% de plus-value alors qu’ils n’ont pas encaissé un euro depuis 6 mois et que le marché fintech fait -60% sur la même période » soupire un analyste financier, spécialisé en M&A
Mais en plus de se restructurer, Bricks a du changer son modèle : jusqu’ici la boite cherchait des biens à acheter. Maintenant, elle doit trouver des porteurs de projet. Et c’est ainsi que les 3 recrutements phares de Bricks ont dû eux aussi être restructurés :
Et ça tombe bien : le 1er projet « nouvelle version » est à Lisbonne !