Dans chaque prise de parole, Cédric O’Neill, patron de la plateforme, vante sa volonté de transparence. Le problème : c’est que ça ne se traduit pas souvent dans les faits.

Prenons la page de frais, aujourd’hui disparue : elle était particulièrement trompeuse.

Effectivement : pas de comm’ de souscription. Mais Bricks prend 10% de la transaction, inclus dans le financement. Et s’ils prennent bien 1% de la valeur du bien par an en gestion, ce n’est pas comparable avec les 7-18% des SCPI qui sont sur les loyers collectés.

Pendant plusieurs mois, j’ai publié un suivi de tous les projets, avec leurs rendements réels. Bricks finira également par reprendre le tableur « par souci de transparence ». Si l’idée est bonne (je vais finir par leur envoyer mes factures de conseil) les chiffres utilisés sont là encore trompeurs. Y compris dans le document encore mis à jour actuellement.

Quand j’expliquais que les rendements étaient en moyenne gonflés de 36%, Bricks répondait que son objectif était atteint à 83%. Un chiffre honorable… mais faux, pour 3 raisons.

• Il s’agit de la moyenne du ratio « promis/distribué » de chaque projet, et non du promis/distribué au global
• Les 3 projets qui ont distribué 0 sont exclus du calcul
• Le début du calcul commence parfois 6, 8 voire 12 mois après la collecte… le temps que les loyers tombent

De fait, le chiffre est artificiellement gonflé : on arrive plutôt à 75-78% de l’objectif.

Exemple : le rendement de Port Bonfim est calculé à partir de mai 2023, alors que la collecte a eu lieu de novembre, et l’achat en décembre.

Les chiffres affichés, même dans un souci de transparence, ne sont donc pas très honnêtes.

Le rendement moyen réel est 3,5%, et non 5,02%

En mai dernier, ne comprenant pas pourquoi le prix des bricks ne baissait jamais, j’avais une nouvelle fois analysé tous les biens.

Surprise : ils étaient réévalués… en fonction de ce qui arrangeait Bricks ! Parfois, alors même que des évaluations publiées sur la plateforme donnaient des chiffres inverses.

Quelques jours après la publication, les erreurs ont été corrigées.

Ces accumulations sont-elles une sorte d’amateurisme liée à la jeunesse de l’entreprise comme l’explique parfois Cédric O’Neill, ou une vraie volonté d’arranger les chiffres ?

Chacun se fera son avis. Mais une chose est sûre : c’est principalement dû à la gestion catastrophique des biens. Cédric O’Neill me le confesse à demi-mot.

« On s’est attaqués à du résidentiel sur des villes de taille moyenne, avec des locataires particuliers à gérer. Parfois tu as des compteurs communs, donc une gestion compliquée des charges, des impayés, des locataires qui expliquent que leur loyer est parti chez l’ancien propriétaire (même quand c’est faux). C’est beaucoup de difficultés. »

Mais ces problèmes sont amenés à disparaître. Parce que Bricks la proptech va muter. En cause : un coup de tonnerre de l’AMF fin 2022.