Alors, est-ce que comme le voulait un député LFI il y a quelques temps, il faudrait coller de loyers encadrés partout, et hopla, fin du problème. Outre le problème de liberté que ça poserait, et sans doute constitutionnel (ça serait agir anticonstitutionnellement¹⁴), ça finirait par décourager les investisseurs du parc privé et pourrait déstabiliser le marché d’autant.

Reste qu’il n’y a pas donc un encadrement des loyers, mais des dispositifs très différents comme on l’a vu avant. C’est ce qui explique que sur la centaine d’études produites, les sujets analysés sont relativement différents, même si on voit évidemment que le plus gros des recherches sont sur des thématiques similaires.

Ces études sont d’ailleurs souvent citées par les anti encadrements afin de prouver qu’il ne serait pas utile.

La réalité est un peu plus mesurée.

De manière générale, comme on l’a vu plus haut, les études montrent qu’encadrer les loyers permet de contenir la hausse, voire de provoquer des baisses. C’est plutôt logique dans l’idée. Mais elles montrent également que ça ne va pas sans un large éventail d’effets secondaires qui vont affecter la ville, voire le pays entier, et plus largement que l’immobilier.

Nombre d’études par effets potentiels du contrôle des loyers¹⁵

Un des premiers effets de bord c’est l’augmentation des loyers… qui ne sont pas contrôlés. Ça concerne les politiques des villes qui ne cibles que certains types de logements, mais ça concerne très souvent les zones voisines, non réglementées, comme les banlieues. C’est d’ailleurs ce qui a amené le Pays Basque a prendre une zone large, de même que Villeurbanne inclut à l’encadrement de Lyon, ou la banlieue nord à Paris (mais dans un dispositif différent).

L’autre effet de bord, c’est la baisse de l’offre. Mais on l’a vu au dessus ce n’est pas systématique, et les raisons peuvent être nombreuses. Le plus souvent dans les études, l’offre longue durée disparaissait au profit d’une autre, notamment en courte durée ou dans des baux qui permettaient des dérogations.

Certains analyses montrent également une baisse de l’accession à la propriété, pourrait être due à des locataires qui éprouvent moins le besoin de passer le pas.

Mais regardons de plus près.

Les loyers baissent

87% des études¹⁶ concluent à une baisse effective des prix. Par contre, à peu près toutes constate une hausse dans les logements non réglementés pour les villes qui ont appliqué des politiques différenciées à l’exception d’une étude sur Lyon, mais qui inclut déjà une partie de sa banlieue.¹⁷

L’impact de la baisse est très différent selon les études, les pays et les cas, au point qu’il est difficile d’en conclure quoi que ce soit. Entre -1 et -57% pour les loyers encadrés, et entre -2 et +14,8% pour les loyers non encadrés.

Une des différences majeures entre les études, c’est également que certaines regardent l’influence à court terme quand d’autres s’attardent dans la durée, ce qui rend les chiffres difficilement comparables, surtout quand ils croisent des changements de cycles.

La mobilité de dégrade

Quasiment toutes les études montrent l’effet négatif de l’encadrement des loyers sur la mobilité.

• Ceux qui paient un loyer contrôlé redoutent de payer plus cher ailleurs, et préfèrent rester où ils sont, ce qui a également un effet négatif sur le marché du travail, surtout en cas de crise économique ;
• La réglementation sur les loyers arrive en général avec des aides et des protections pour les locataires qui ont donc tendance à rester plus longtemps en place.

Les deux seules études qui montrent l’inverse¹⁸ se basent sur des échantillons très faibles et non représentatifs.

Un impact négatif sur le neuf

Près de deux tiers des études montrent que l’encadrement des loyers a un effet négatif sur la construction pour deux raisons majeures.

• Le neuf est concerné de la même façon par l’encadrement dans la totalité des villes étudiées, alors qu’il offre des prestations différentes, ce qui décourage les promoteurs, et surtout les investisseurs ;
• Le neuf se retrouve donc principalement pris par des propriétaires occupants, ce qui va changer structurellement l’équilibre locataire-propriétaire.

Le problème, c’est que ces chiffres sont souvent peu significatifs parce que le neuf, et c’est très vrai en France, est souvent très accompagné par des mesures d’État qui viennent chambouler l’analyse. Les études qui montrent un impact positif sur le neuf semblent surtout montrer que ce sont des occupants qui achètent, par effet d’aubaine, justement parce que les investisseurs n’en veulent pas.

La qualité des logements

À l’exception de deux études¹⁹ toutes montre une aide de la qualité des logements suite à l’encadrement des loyers, à moins que les propriétaires laissent la valeur des biens se dégrader et qu’elle tombe… à un rendement cohérent. On en revient toujours là.

Un effet qui pourrait largement réduit si les loyers, et leur encadrement, étaient indexés sur l’inflation.²⁰

Ce point reste quand même assez discutable, puisque l’élément majeur mis en avant par les chercheurs c’est que les propriétaires dont les revenus baissent n’ont pas d’incitation à entretenir ou à rénover. Or, plusieurs pays ont des dispositifs incitatifs (genre en France MaPrimeRénov’, amortissements, LMNP, etc.) ou coercitifs (calendrier des DPE, critères de décence, etc.) qui viennent compenser ça.

Ce qui peut expliquer que plus de la moitié des études qui concluent à une baisse de la qualité des logements n’ont en réalité jamais été publiées après peer-review.

Une accession à la propriété (un peu) encouragée

Est-ce que les locataires vont pouvoir mettre de côté en payant moins de loyer et en profiter de biens mis en vente ? Ou vont ils profiter plus longtemps de loyers moins chers²¹ ?

Eh bien, pour des raisons qu’on peut imaginer, la centaine d’études dit tout et son contraire, possiblement parce qu’il faut regarder sur une longue période dans un marché influencé par de nombreux paramètres, dont les prêts et les taux.

Reste que globalement, le sentiment général est que les locataires pourraient accéder plus facilement à la propriété.