Selon les pays, le logement représente 20 à 60% du budget d’un ménage de classe moyenne. Évidemment ça veut tout et rien dire, mais cela permet quand même de montrer qu’il s’agit d’une part importante d’un budget. Pour les propriétaires, cela concerne les taxes, le crédit pendant une vingtaine d’années, et l’entretien. Pour les locataires, c’est principalement le loyer, qui , lui, ne s’arrête jamais, et des charges, mais plus faibles. Reste que la charge idéale maximale est estimée à 30%¹, ce qui est d’ailleurs cohérent avec le « il faut gagner 3 fois le loyer » qu’on entend traditionnellement. Pas uniquement pour des risques de défaut de loyer, mais également de consommation : un ménage qui a trop de charges ne consomme pas, et ça, c’est mauvais pour l’économie.

En France, les locataires sont surreprésentés dans les classes populaires et moyennes basses, alors que le nombre de locataires tend à baisser.

Nombre de locataires du parc privé²

Distribution des revenus imposables par unité de consommation en 2017³

Ce n’est pas un hasard. Même si beaucoup (qui ont un conflit d’intérêts à le dire) expliquent qu’il vaut mieux investir dans le locatif que dans sa résidence principale, la résidence principale représente 83% du patrimoine des ménages en moyenne⁴. C’est grâce à ça que beaucoup arrivent à vivre à la retraite, non parce qu’ils ont un revenu complémentaire, mais parce que leur logement est payé et que c’est une nette baisse des charges mensuelles.

Depuis la fin de la Première Guerre mondiale, le sujet du prix du logement a hanté de nombreux pays, à diverses périodes, mais est devenu un enjeu majeur depuis les années 2010, face à l’ultra-centralisation des emplois, et donc des populations, dans des métropoles qui ne produisent que peu de logements, dont une partie sort du parc locatif longue durée (courte durée, vacances, résidence secondaire, bureau, etc.).

En France, la fameuse courbe de Friggit a montré à quel point les prix de l’immobilier ont explosé, au point de se décorréler complètement des revenus.

Pour autant, ce n’est pas le cas avec les loyers, qui sont plutôt dans une tendance baissière.

Et forcément : prix qui montent + loyers qui diminuent = rendement qui diminue. Ce qui est donc un énorme non sens.

Parce qu’en réalité, un propriétaire ne peut pas agir sur le prix du bien, donc l’ajustement de son rendement va surtout se faire sur le loyer. Sauf qu’en pratique, il est difficile d’indexer les loyers véritablement sur l’inflation.⁵