Le contrôle des loyers est un mécanisme où un organe public vient fixer un niveau de prix, en fonction de critères précis, afin de rendre le logement plus accessible. Trois gros effets de bord ont été prédits⁶ :

• Cela amène de nouveaux résidents, puisque les anciens ne bénéficient pas de cet accord, ce qui provoque des flux migratoires, et amène les nouveaux vers des biens de moindre qualité ;
• La baisse des loyers entraîne une baisse des prix (cf. plus bas) qui va entraîner une baisse des dépenses pour le bien ;
• Les prix en baisse attirent plus de gens ce qui va créer artificiellement une demande excédentaire ou une distorsion entre la demande et le type de bien disponible.

En réalité, cette théorie… n’a jamais été démontrée empiriquement, en tout cas en entier, de même que la plupart des autres du même genre. La raison, c’est que les mécanismes d’encadrement ont été appliqués de manière très différente, avec des critères très différents, et donc des résultats différents.

Parce qu’il est possible de fixer un prix, mais également des dérogations, des aménagements en fonction des biens, des locataires, des quartiers, des prestations, etc. Quitte à tomber dans des usines à gaz administratives.

En Allemagne, le Mietpreisbremse, introduit en 2015, ne s’applique qu’à des quartiers très précis. Le contrôle à New York ne concerne que les propriétaires de plus de 6 logements, alors que les plus petits sont exemptés, ce qui est une manière indirecte de taxer le patrimoine, plus que de contrôler les loyers.

Ou à l’inverse, dans des simplifications à l’extrême comme à Paris, où les prix sont fixés en fonction de la localisation et des « prestations » (jamais précisées à part dans la jurisprudence), mais sans jamais prendre en compte le DPE, par exemple, alors qu’il a un impact fort pour le locataire. On aurait parfaitement pu imaginer autoriser des déplafonnements progressifs, et inversement, selon le DPE.