Quand un investissement achète un bien, il veut gagner de l’argent. Mais en réalité cette notion est assez vague, puisqu’en fonction des époques on ne gagne pas de l’argent avec le même risque.

Prenons un exemple simple. J’investis en 2020 dans un studio d’une ville moyenne, à la demande moyenne et avec un risque moyen. Ces termes sont vagues, mais en réalité, il n’y a pas de manière absolue de les qualifier. Donc, arbitrairement, on va dire que le risque est de 5/10. Et pour ce faire, le marché estime qu’il doit être rémunéré 5% pour prendre ce risque. Quant à Saint-Étienne, on est plus proche de 10% parce que la vacance est élevée, le taux de chômage également, etc.

J’ai donc le choix entre un Livret A à 0,5% avec un risque de 0/10 et un appartement à 5% avec un risque de 5/10. Mes 5 niveaux de risque sont donc rémunérés 4,5% (5-0.5) : c’est la prime de risque (que j’ai déjà évoqué ici, ici et ici).

Quand le Livret A (ou plus largement n’importe quel placement garanti) arrive à 3%, alors ma prime de risque est largement réduite. Mon 5/10 n’est plus rémunéré qu’à 2%. C’est la raison pour laquelle dans le secteur commercial, quand les taux montent et donc que le rendement garanti monte, les prix baissent : cela permet de stabiliser le rendement.

C’est aussi pour ça que, pendant des années, nombre de vendeurs de SCPI ont menti en disant que les loyers étaient indexés à l’inflation. C’est en partie vrai, mais on voit bien qu’en cas de forte inflation, ça n’était pas le cas. Pareil sur le résidentiel où les propriétaires ne pouvaient pas suivre l’inflation alors même que les défauts augmentaient.

Sauf que les mêmes propriétaires (particuliers) à la revente refusaient de vendre plus bas pour ne pas perdre de l’argent, parce que ça fait des dizaines d’années qu’on leur explique que l’immobilier ne fait qu’augmenter. D’autant plus que des mandataires immobiliers en galère, et de plus en plus en concurrence dans un marché dont le nombre de transactions repasse à la moyenne sur 20 ans, se sont battus pour obtenir des mandats, quitte à surestimer les biens pour faire plaisir aux vendeurs, qui ne vendront donc jamais.

Ça me rappelle d’ailleurs une discussion avec un mandataire à qui j’avais fait une offre. Et lui de me répondre : « ah bah non, ça vaut clairement pas ça, évidemment si je le mets à ce prix, il part tout de suite ». Oui, donc ça vaut bien ça.

Parce que de l’autre côté, les acheteurs ont eux une contrainte : leur mensualité.

• Sur 20 ans, à 1% j’emprunte 220K€ ;
• À 3%, soit je paye 1220€ / mois, soit j’emprunte 180K€.

Donc quoi qu’il arrive, la hausse des taux DEVRAIT faire baisser les prix dans un marché efficient. Sauf qu’en réalité, le marché ne l’est jamais vraiment. Et dans le cas présent pour trois grandes raisons :

• La situation est temporaire et un maximum de gens serrent les fesses et attendent le meilleur moment (ce qui n’est pas une situation éternelle) ;
• Le parc locatif est trop étroit dans la plupart des métropoles (malgré les 2M de logements vides en France) ;
• Les propriétaires trouvent des moyens pour augmenter les revenus et donc stabiliser le rendement (loyer en hausse, coloc, location courte durée etc.).

Le problème est que vendre un bien occupé, encore plus s’il est occupé par un locataire à loyer encadré fait baisser de 27% le prix à la fois parce qu’il est parfois difficile d’expulser un locataire, parce que c’est un manque à gagner, et parce qu’une majeure partie des acheteurs veulent habiter.⁷

Pour contrer ce bordel en réalité il n’y a en réalité pas beaucoup de solutions long-termistes :

• Relancer l’offre en augmentant la taille du parc locatif ;
• Faire migrer les populations là où il y a une offre locative.

Mais vu qu’aucun gouvernement n’est capable de se projeter sur une vraie politique de territoire, et que chacun ne pense qu’à sa prochaine élection, ce sont des mesurettes temporaires qui sont à chaque fois mises en place.

Normalement le rôle des politiques du logement, c’est de fournir des logements abordables, décents et durables aux populations selon une définition couramment admise.⁸ Pour ça les états ont pas mal d’outils à disposition.

En France, le plus courant, c’est de booster les ventes… en filant des aides dans tous les sens : baisse des DMTO, de la TVA, PTZ, etc. Sauf que ça, la totalité des études montrent que c’est de la merde. Ça ne fait QUE augmenter les marges et prix et ça n’a pas le MOINDRE impact sur les ménages. Moins une aide est ciblée, plus elle concerne de monde et moins elle est utile. C’est très vrai pour la TVA et forcément dans une moindre mesure pour les APL (j’en parlais ici).

Enfin, il reste une solution radicale quand un marché ne fait pas ce qu’on voudrait qu’il fasse : l’obliger à le faire. Et donc encadrer les loyers.