Des propos qui ont du rafraichir Jonathan Anguelov, le petit nouveau de la saison Lui vient d’annoncer le lancement d’Offstone le 7 janvier 2026, deux jours avant la diffusion. Une coïncidence calendaire selon lui.

En réalité, j’avais déjà un peu teasé Offstone il y a quelques semaines, parce que j’avais reçu plusieurs messages de lecteurs (merci au fait) : le site avait leaké par accident avant l’annonce officielle et j’en avais fait quelques allusions ici. S’il est vrai que, comme me l’explique Anguelov, il « travaille sur le projet depuis longtemps », l’annonce initialement prévue en décembre est arrivée pile la veille de la diffusion. C’est un peu grillé. Mais bon, c’est le jeu.

D’autant que si Anguelov est nouveau en tant que jury, il n’est pas un inconnu de la tech. Cofondateur d’Aircall, une des rares réussites tech françaises qui tienne la route, en étant à la fois une licorne et une boite qui gagne un peu de pognon. Créée en 2014, devenue licorne en 2021 avec une valo à 1G$, puis centaure en 2022³⁷. Goldman Sachs au capital, 227M$ levés au total, près de 200M€ de CA aujourd’hui. C’est solide. Il a quitté l’opérationnel en septembre 2023 pour se concentrer sur sa foncière, Aguesseau Capital, qu’il a montée en 2018 avec son associé Gaétan Chebrou. Portefeuille : 6 hôtels à Paris, plus de 40 immeubles, 200M€ de projets aboutis. Là aussi, c’est du concret. Et un récent remboursement sur un projet à Levallois qui affiche 10% de TRI sur 18 mois³⁸.

Offstone, c’est l’étape suivante : permettre à des particuliers de co-investir sur les mêmes opérations qu’Aguesseau Capital. Le modèle se situe quelque part entre Blast Club version immo, le club Kretz et le crowdfunding immobilier classique. Ticket d’entrée : 20 000€ minimum. TRI visé : 8 à 14% sur 2 à 5 ans. Le PSI (prestataire de services d’investissement) est Tylia³⁹.

Côté abonnement, deux formules : « Membre Fondateur » à 1 500€/an (accès aux deals, Discord, 10h de formation vidéo) et « Membre Privé » à 10 000€/an (priorité sur les deals, dîners trimestriels avec Anguelov, ligne WhatsApp directe avec l’équipe dirigeante). C’est finalement assez standard pour ce type de clubs.

À ça s’ajoutent les frais sur chaque opération : 1 à 2,5% de structuration à l’acquisition (selon la formule), 1,5% de gestion annuelle, et 20% de carried interest au-delà de 8% de TRI.

Pour comparer : chez Blast Club, l’adhésion va de 1 000€ (Bronze) à 10 000€ (Diamond), avec 3 à 5% de frais de structuration et 20% sur la plus-value. Chez Kretz Club, c’est 2 000€/an d’adhésion, ticket minimum 1 000€, et les frais ne sont pas clairement affichés (ce qui est en soi un signal). L’autre signal, c’est que le club est adossé à ClubFunding pour son agrément PSFP, une plateforme qui affiche parmi les pires statistiques du marché en crowdfunding immobilier. Un proche des Kretz m’expliquait il y a quelques mois que c’était « probablement une erreur ». Cela dit, ce n’est pas ClubFunding qui choisit les deals, ils ne font que l’intermédiation. Mais le signal reste mauvais.

Offstone se positionne dans la fourchette haute pour l’adhésion, mais avec des frais de structuration plus bas et un ticket minimum plus élevé. Chaque club a trouvé son créneau : startups pour Bourbon, immo luxe pour Kretz, immo value-add pour Anguelov.

Ce qui différencie Offstone des clubs les plus douteux : le discours est cohérent, le backtrack existe (la foncière a fait ses preuves), et le ticket minimum à 20K€ filtre probablement ceux qui comprennent le moins ce type d’investissement. Offstone investit aux côtés de ses membres et ne se rémunère qu’au-delà de 8% de performance. On ne peut pas vraiment dire que les risques soient clairement indiqués (la com’ parle d’« immobilier à haut rendement »), mais c’est moins agressif que les 25% promis par Day One.

Le vrai sujet, c’est le passage à l’échelle. Gérer quelques gros deals entre pros (ce que fait Aguesseau), c’est une chose. Devoir sourcer suffisamment de projets de qualité pour satisfaire un flux d’investisseurs particuliers attirés par la notoriété médiatique, c’en est une autre. Le risque classique de ce genre de clubs : l’afflux d’argent oblige à investir dans des projets moins sélectifs, et la performance se dilue⁴⁰.

Mais au moins, lui, il a un vrai track record. C’est déjà ça.

Arthur, lui, a (encore) un peu tiqué. Et le lui as fait savoir⁴¹.

« Tu es une foncière et que dans ton portrait on [dira] que tu es une foncière. […] Mais que tu montes un projet à la Blast pour que le grand public vienne investir dans ta foncière, et que tu utilises la marque Qui veut être mon associé pour recruter, là c’est problématique. Comme ça l’a été avec Jean-Pierre [Nadir]. »

Parce qu’évidemment, c’est l’ombre de celui-dont-on-n-a-pas-prononcé-le-nom qui rôde autour de ces projets. Et qui agace tant le producteur.