2019. Les frères Jacobson lancent RealT et promettent de « démocratiser l'immobilier » grâce à la blockchain. Le pitch est simple : acheter des maisons à Detroit, les diviser en tokens, les vendre dans le monde entier. Un token = une fraction de propriété. Les loyers distribués automatiquement. La liquidité instantanée. Le rêve de tout investisseur retail.
Pourquoi Detroit ? Jean-Marc Jacobson l'explique :
« Le meilleur moment et le meilleur endroit pour avoir et le rendement et la plus-value, ce qui est rare dans l'immobilier. Généralement, c'est l'un ou l'autre. »
Le modèle technique : une LLC américaine par propriété. Les tokens ERC-20 représentent des parts de cette société, pas des morceaux de mur24.
Pourquoi la LLC ? C'est presque la seule structure qui rend la tokenisation simplement faisable aux États-Unis.
En France, les tentatives passent par des montages encore plus alambiqués. Les PSFP avec des obligations perpétuelles, comme Tantiem. Atoa s'approche d'une vraie tokenisation via la fiducie. Mais ce ne sont que des contournements.
D’autant qu’en réalité : on s’en fout.
La vraie proposition de valeur ici, c’est de limiter les intermédiaires, donner plus de transparence, et pouvoir faire soi même son portefeuille en choisissant ses actifs. La prouesse technique n’intéresse que ceux qui veulent la réaliser.25.
Jean-Marc Jacobson m'explique leur philosophie :
« Notre business model faisait en sorte qu'on ne faisait pas la gestion immobilière. C'était la base de tout. »
La gestion ? Déléguée systématiquement.
« On avait des property managers, connus, avec pignon sur rue. »
RealT collecte, tokenise, distribue. Les gestionnaires s'occupent du reste. Ou étaient censés s'en occuper.
En six ans, RealT lève 160M$. 2000 logements tokenisés. Des investisseurs du monde entier qui achètent des fractions de biens qu'ils ne verront jamais. La startup prend 10% à l'acquisition, 2% sur les loyers. Business model impeccable sur le papier.
Sur le papier, cette pierre digitalisée n’est qu’une marche de plus vers l’ultra financiarisation. Celle de l’immobilier a probablement commencé en France en 1964 avec la création de la première SCPI, peu après l’invention des REITs aux États-Unis. Un système qui permet distribuer 90% des revenus immobiliers, sans impôt sur les sociétés26, et surtout avec une étonnante stabilité.
2008 ? Les SCPI deviennent un refuge. La capitalisation passe de 11G€ en 2000 à 100G€ en 2022. Paradoxe total : la crise financière renforce leur attrait. Pendant que les CDO s'effondrent, que Lehman Brothers disparaît, les épargnants français découvrent que leurs SCPI continuent de verser des loyers.
L'histoire des REITs est plutôt un festival de krachs et de résurrections. 1974 : -50%27. Les promoteurs avaient trop construit, les taux grimpaient, l'essence était rationnée. Apocalypse. 2008 : -67%, General Growth Properties28, deuxième plus gros propriétaire de centres commerciaux américains, en faillite. 2020 : -42% en trois semaines quand le Covid débarque29.
Quant à la période plus récente depuis la hausse des taux, elle n’a pas tellement remis en cause le modèle, mais les erreurs (graves) de gestion de ceux qui ont acheté beaucoup et cher afin de dépenser de grosses collectes, ont été mises en évidence. En plus de démontrer que les véhicules thématiques étaient structurellement mauvaise.
Et c’est à ce moment-là que la tokenisation de tout et n’importe quoi a explosé : on a même vu des bagnoles et des cartes Pokémon, au sein de boîtes aujourd’hui disparues. Cela permet effectivement de rendre accessibles certains investissements, et de construire un portefeuille soi-même, sans passer par un fonds géré. Mais les frais sont globalement plus élevés, et la liquidité (toute relative, il faut un acheteur) promise pose un premier problème : un des gros avantages de l’immobilier, c’est justement sa stabilité, qui est due au fait que les actifs réagissent à moyen terme aux tendances, et à long terme à leur environnement. Mais très peu à court terme.
Coté un token, c’est donner une valeur en temps réel et volatile à ces actifs.
L’autre problème majeur, c’est évidemment le risque de foutre des machins dans des trucs, et des trucs dans des bidules, au point qu’on ne sache plus vraiment qui correspond à quoi. Comme Robinhood, qui dit tokeniser des actions, mais qui en réalité tokenise des produits dérivés d’actions. Ou Primonial, par exemple, dont les SCPI investissent (et inversement) dans les OPCI maison, ou collent des millions d’euros en comptes d’associés, ce qui est expliqué dans les centaines de pages de rapports annuels, parfaitement illisibles pour un retail moyen.
Alors même qu’on sait aujourd’hui parfaitement que ce bordel est l’une des causes majeures de la crise de 2008. Le rapport de la FCIC30 sur la crise des subprimes le dit clairement31 :
« L'ingénierie financière derrière ces investissements les rendait plus difficiles à comprendre et à évaluer que les prêts individuels. »
« La complexité croissante des actifs liés au logement et les nombreuses étapes entre l'emprunteur et l'investisseur final ont accru l'importance des agences de notation de crédit et ont rendu plus difficile l'évaluation indépendante des risques par les investisseurs. »
J'ai voulu tester. 50€ pour un token du 1610 State Fair, une barre d'immeubles dans le nord de Detroit. Les photos sur le site semblaient correctes. Google Street View montrait un bâtiment debout, des fenêtres intactes. Rendement promis : 14,47% net.
Le calcul était simple : 608’751$ levés pour un bien acheté 520’000$. Loyers estimés : 129 000$ par an, soit 672$ par appartement. Après charges, mon token devait rapporter 7,28$ par an. Un rendement de rêve pour 50€ investis.
Trois ans plus tard, j'ai touché 20,04$. Soit 11,6% de rendement, 20% de moins que promis. Pas catastrophique. Au contraire. Sauf qu'en décembre 2024, un lecteur m'alerte sur l'état réel du bâtiment. Je retourne sur Google Street View, version récente cette fois.
Ce n’est pas qu’une histoire de lumière ou de saison.
Les vitres sont remplacées par des cartons. La porte d'entrée béante. Des tags partout. Les escaliers extérieurs rouillés menacent de s'effondrer. Ce que je découvre ensuite est pire : le bâtiment est classé « dangerous building » depuis janvier 2025 par la mairie de Détroit, mais mes loyers continuaient de tomber sur mon wallet. 20$ pendant que quelqu'un vivait dans ces ruines.
Sauf que mon 1610 State Fair n'est pas une exception. C'est le modèle.
Les biens de RealT ne sont pas dispersés au hasard. Superposez la carte de leurs propriétés avec celle de la pauvreté à Detroit : elles se confondent parfaitement. La moitié des investissements se concentre dans le nord-ouest, dans les quartiers les plus déshérités de la ville.
Superposition des cartes des biens de RealT (les ronds), fournie par la mairie de Detroit, et des données de pauvreté 2009-2013, selon les données opendata de la mairie, mise en forme par Alex B. Hill32
Petoskey-Otsego : criminalité six fois au-dessus de la moyenne de l'État. Un habitant sur huit appartient à un gang. RealT y possède six propriétés. Yorkshire Woods, Denby, Mapleridge, Moross-Morang : autant de noms oubliés où RealT accumule les biens.
Jean-Marc Jacobson défend ce choix.
« On a décidé de grandir en cercle concentrique à Détroit parce qu'on […] pensait que c'était le meilleur moment, c'était l'une des villes qui était le plus posée pour avoir et le rendement et une plus-value, ce qui est rare dans l'immobilier. Généralement, c'est l'un ou l'autre. »
Brightmoor concentre une partie des investissements. Ce quartier créé en 1921 pour loger les ouvriers est devenu le symbole de la déchéance urbaine. Les habitants évitent les stations-service (trop dangereuses). Les entreprises barricadent leurs parkings. Les visiteurs reçoivent des conseils de survie : ne jamais s'arrêter avec moins d'un demi-réservoir, retirer tout objet de valeur, installer une barre antivol. RealT y possède des dizaines de propriétés.
L'autre concentration massive se trouve autour de Eight Mile, la frontière rendue célèbre par Eminem. Dans sa maison d'enfance au 19946 Dresden, il n'y a plus rien depuis des décennies. Autour, le quartier reste identique : des pneus entassés servent de bancs, les détritus s'accumulent. Là où Karnail « Bugz » Pitts meurt assassiné dans un parc après une dispute en 1999, quelques heures avant de monter sur scène avec D12, le groupe historique d’Eminem. Là où DeShaun « Proof » Holton, autre membre de D12, meurt assassiné à la sortie du CCC Club au 15308 8 Mile Road, un lieu désormais muré comme plein d’autres autour.
Entre Evergreen et Telegraph, au nord de la Highway 96, s'étendent les blocs les plus délabrés. C'est précisément là que RealT investit massivement. Dans ces rues où le taux de pauvreté dépasse 60%, où 81% de la population est noire, où les services publics ont déserté depuis longtemps.
Superposition des carte des biens de RealT, fournie par la mairie de Detroit, et des données de criminalité33
La stratégie est claire : acheter dans la misère, louer à la misère.
Sur l'écran, un rendement à deux chiffres. Sur place, une barre d'immeubles classée « dangerous building ». Et nous, investisseurs, on clique « acheter » depuis notre canapé parisien. On reçoit nos dividendes, sans voir les cartons aux fenêtres. L'abstraction est parfaite : Detroit n'est plus une ville, c'est un tableau Excel.