10410 Cadieux, mars 2025. Un bâtiment dit « commercial » de RealT part en flammes. L'incendie ravage la structure. Plusieurs mois après, le site reste une friche partiellement calcinée, ouverte à tous les vents, sans mise en sécurité.
Extrait une vidéo YouTube montrant l’incendie34
Photo du bâtiment après l’incendie
Ce qui rend cet incendie scandaleux, c'est que le bâtiment avait fait l'objet d'un rapport d'inspection accablant le 22 janvier, six semaines plus tôt. Les inspecteurs avaient pointé précisément les risques : absence de détecteurs de fumée, câblage électrique dangereux violant les normes NEC, portes coupe-feu non conformes aux standards NFPA, infestation de rongeurs et cafards. RealT n'a rien fait. Six semaines plus tard, le bâtiment brûlait.
Extrait du rapport du 22 janvier 2025
De fait, l’incendie survenu à peine quelques semaines après ce rapport met gravement en cause la LLC qui détient le bien. Un expert en assurance interrogé m’explique le problème.
« Si la responsabilité de l’entreprise est démontrée, l’assurance refusera d’indemniser. »
Jean-Marc Jacobson relativise.
« Tout se négocie aux États-Unis. Ils ne paieront pas tout ce qu'ils doivent payer, ils paieront une partie »
Cet incendie n'est que la partie visible du désastre. Depuis fin 2024, la mairie de Detroit a lancé une bataille contre les spéculateurs qu'un haut élu local sous d’anonyme qualifie de « véreux ». Avant de m’expliquer plus longuement.
« Les prix de l’immobilier a Détroit font partie des plus bas du pays. Quelques dizaines de milliers de dollars pour une maison. Le pari des spéculateurs, c’est que le marché finira par repartir avec le temps. Alors il achète et en attendant de prendre leurs bénéfices, louent, parfois très cher, sans s’occuper des biens. »
Plus de 3’000 bailleurs problématiques ont été identifiés, cumulant 4 M$ d'impayés. Parmi eux, Dennis Kefallinos35 et d'autres investisseurs notoires. Et RealT36.
Extrait d’un compte rendu de conseil municipal sur les impayés
Le nombre d’exemples relevés par des médias locaux, collectifs et institutionnels est tel, que ça ne peut pas être un agissement isolé. Détroit est systémiquement gangréné par la spéculation immobilière, et l’impact est très violent pour certains locataires.
Entre janvier et avril 2025, les inspections systématiques révèlent l'ampleur du désastre. RealT accumule plus de 1’000 blight tickets37 pour un montant total de 2M$ d'amendes impayées. 52 propriétés sont classées « dangerous buildings », représentant 21 M$ d'immobilier jugé insalubre. Plus de 400 immeubles RealT n'ont jamais obtenu de certificat de conformité38, et louer sans ce certificat est illégal.
Jean-Marc Jacobson conteste une partie de ces violations :
« Tu achètes un immeuble et six mois, sept mois après, tu es accusé d'une violation... dont l'une d'entre elles date de 12 ans avant que tu achètes la propriété. J'ai des centaines de blights comme ça. Il y en a qui remontent à 2005. Je suis rentré sur le marché à Detroit en 2019. »
Un passif historique hérité, certes. Mais qui a le plus souvent continué.
Prenons au hasard l’exemple du 9624 Abington. Le bien est acquis par Michigan RealToken II LLC, géré par Remi Jacobson, en septembre 2022, puis est cédé, à une date inconnue, au RealToken 9624 Abington Ave., Inc., cession enregistrée le 25 septembre 2023. Le bien a visiblement été acheté à Joyful Homes I LLC, qui lui même le tenait depuis 2015 de MBRE Holdings LLC, qui l’a visiblement acheté en 2011 à un particulier qui l’aurait eu au moins depuis 2005. Tout un tas de LLC opaques dont il est impossible de retracer les propriétaires réels.
Ce que ne pouvait ignorer RealT, c’était l’état du bien. Parce qu’une simple recherche Google Maps suffisait à voir que l’extérieur de cette maison de 1936 n’était pas vraiment frais.
Impossible également d’ignorer que depuis 20 ans, les propriétaires du bien ont été très régulièrement condamnés pour défaut d’obtention d’un certificat de compliance.
Pire, pendant la période entre l’acquisition et la cession au SPV, ce qui explique peut-être le délai, le bien a fait l’objet de 5 procédure qui ont abouti à une condamnation, notamment pour :
Des éléments qui ont fait que ça sera d’ailleurs l’un des premiers bâtiments qui sera inspecté par les services de la mairie de Detroit en mars 2025, parce que les employés savent que la maison a été ravagée par incendie.
Extrait du rapport de l’inspecteur Danny Shufford
Immédiatement le bâtiment est classé en Dangerous Building. 50 autres suivront.
Au 19000 Fenton au nord du très craignos The Eyes, un bien dont la porte est absente depuis des mois. Température relevée : 3°C en janvier 2025. Plus de 10 000 $ d'amendes impayées depuis 2010, avec recrudescence depuis le rachat par RealT en 2022.
Même histoire au 12641 Elmdale où RealT a levé 1,3M$ pour ces 24 lots au printemps 2023. Après le rachat par Michigan Realtoken VI à Elmdale Building, la mairie signale que le bâtiment n’a pas reçu de certificat de conformité. Sans réponse, et sur demande des locataires, plusieurs inspections ont lieu au 2e semestre 2024 et montrent une présence massive de rongeurs, de morceaux de murs tombés sur le sol, de nombreux problèmes de sécurité. L’intégralité des courriers adressés à la LLC restent sans réponse, amenant plus de 100K$ d’amendes, dont la moitié n’a toujours pas été réglée. Possiblement parce que le courrier sont adressés au gérant, et nom au siège de RealT. C’est en tout cas ce qu’affirme l’entreprise.
A l’autre bout de la ville, le 1345 Monica n’a pas plus de chauffage que les autres. Les vitres cassées ont été remplacées par des cartons souples, et le rapport de sécurité est tellement long que le résumé tient sur 24 pages ! Sur un peu moins de 900K$ d’investissement, à peine 12K$ de travaux avait été prévus. A peu près le montant des amendes depuis 18 mois.
Mais surtout, les locataires eux, subissent cette non gestion depuis des années39.
Une locataire du East Side :
« La douche n'a pas de robinets qui fonctionnent. Les murs sont couverts de moisissure. L'hiver, on ne peut pas chauffer au-dessus de 3°C. »
Un habitant du nord :
« J'ai signalé les rats plusieurs fois. Ils m'ont dit qu'ils allaient envoyer quelqu'un. C'était il y a six mois. »
Une mère de famille :
« En janvier, il faisait 3°C à l'intérieur. J'ai dû partir chez ma sœur avec mes enfants. Mais je continue de payer le loyer, sinon on se retrouve à la rue. »
Un autre, anonyme :
« Pas de chauffage depuis deux hivers. Les fenêtres ne ferment pas. L'eau coule du plafond quand il pleut. 700$ par mois pour ça. »
De vraies gens, pauvres et Noirs pour la plupart, qui payent en 600 et 800$ / mois pour vivre dans des logements qui n’ont rien de tokenisés dans leur réalité. Simplement en morceaux.
Les tokens valent plus que leurs toits.
Pour sa défense, Jean-Marc Jacobson m'explique longuement avoir été floué par l'un de ses gestionnaires, Shawn Reed, qui aurait falsifié des bons de travaux et des reçus, tout en cachant la réalité des propriétés. Parce qu'en réalité, le business model de RealT est le même que la plupart des gérants et intermédiaires : trouver les bons actifs, collecter l'oseille et déléguer la gestion.
« Notre business model faisait en sorte qu'on ne faisait pas la gestion immobilière. C'était la base de tout [...] Surtout que Rémi [son frère et associé] et moi, on vient du monde de la gestion et on ne voulait plus y retourner. »
Ce qui est plutôt cohérent. Ce sont des métiers différents, et la plupart des assets managers ont des gérants, qui peuvent être parfois des filiales, mais avec des gens spécialisés. C'est d'ailleurs ce que m'avait confié Cédric O'Neill de Bricks il y a deux ans : leur incapacité à savoir gérer des biens avait failli faire tomber la boîte. A posteriori, on peut même considérer que l'obligation AMF de passer des royalties à l'obligation, et donc à arrêter d'investir dans des biens qu'ils gèrent, a probablement sauvé Bricks.
Reed aurait-il, pendant des années menti à RealT ?
« Il nous envoyait des fausses feuilles d'heures. […] De temps en temps, il ne se donnait même pas la peine de les changer semaine par semaine. »
Toujours selon Jacobson, Reed aurait détourné les moyens, et possiblement les fonds de RealT dédiés à la gestion.
« Ils détournaient nos équipes de maintenance pour leurs propres biens. […] Et il les a envoyés sur son immeuble, qui est maintenant en parfait état. C'est [RealT] qui payait les employés pour faire son chantier. »
Pire. Reed aurait fini par saccager les propriétés.
« On a découvert des murs détruits à la masse, des câbles en cuivre arrachés. […] Il faisait vider les immeubles de leurs locataires, puis faisait entrer des squatteurs. »
De son côté, Reed dément, expliquant que RealT a réduit les coûts, et qu’ils étaient conscient de l’état des propriétés40.
Et pour les investisseurs, impossible de vérifier les montants réels des loyers encaissés. À l'origine, chaque bien avait son propre wallet, les flux étaient traçables. Aujourd'hui, RealT a centralisé dans un wallet unique. Combien rentre ? Combien sort ? Opacité totale.
Cela dit, plusieurs éléments ne jouent pas vraiment en faveur de la version de Reed. De par son passif dans l’immobilier déjà.
Les Jacobson affirment avoir découvert l'information après avoir embauché Reed. Mais pour Jean-Marc ça n'était pas rédhibitoire.
« Quand j'étais au Canada, dans l'un de mes immeubles, on avait un superintendant de cet immeuble qui avait aussi fait de la prison [...] et c'était le gars le meilleur superintendant que j'ai eu de ma vie. Tout le monde a le droit à une seconde chance. »
Mais surtout parce qu’aujourd'hui la situation est beaucoup plus compliquée : en mai 2024, Reed lance Landlord Token, plateforme directement concurrente à RealT, avec un discours similaire, des clients similaires, des locataires similaires.
En septembre 2024, Shawn Reed est viré par RealT qui reprend en urgence la gestion des biens. L'intermédiaire, qui se défend en disant qu'il n'était en charge que de petites interventions et des photos, aura perçu 2,2 M$ de commissions en plus d'un salaire de 7’500$ / mois44.
Depuis mars 2025, il attaque frontalement RealT sur les réseaux, publiant photos et vidéos des propriétés qu'il gérait, s’en servant comme argument pour promouvoir sa plateforme.
Tweet publié par la société de Shawn Reed
Ce qui pousse finalement RealT à porter plainte contre Reed en avril dernier.
Extrait de la plainte de RealT contre Shawn Reed
Mais Reed n'est qu'un symptôme. Le problème, c'est le système. Une chaîne de responsabilités diluées où personne n'est coupable. Les Jacobson peuvent accuser Reed. Reed peut accuser RealT. Les investisseurs peuvent dire qu'ils ne savaient pas. Les locataires, eux, vivent toujours dans des ruines.