Nouvelle société. Mais en réalité toujours la même histoire. Parce qu’au fond, SantaREIM vend le vernis du duo Coustet/Lenoël et de leurs réussites présumées, via des résumés expéditifs que personne ne vérifie. Ou que personne ne veut vraiment vérifier.

De même que, exactement comme dans tout ce récit, exactement comme dans l’affaire Benotmane, médias et partenaires relaient des biographies et expressions sans jamais vérifier. Comme ces dizaines d’articles, y compris de médias professionnels, qui vont qualifier SantaREIM de société de gestion, alors qu’elle ne possède pas le moindre agrément de l’AMF.

Parce qu’en réalité, après des années à gérer des opérations régulées, Coustet et Lenoël opèrent désormais sous forme de club deal.

A l’été 2024, ils sont rejoints par Valéry Fouquet, qui a passé 25 ans dans l’hôtellerie franchisée. Puis, plus étonnant, par Alexandre Marque, qui entre au capital via sa holding luxembourgeoise. Avocat au barreau de Paris depuis 1986, résident fiscal suisse, Marque est surtout un très proche de Patrick Drahi depuis 2004. Vingt ans à structurer les acquisitions d’Altice, les LBO à plusieurs milliards, les montages complexes du câble et des télécoms. Et qui arrive donc dans une société à 1375€ de capital qui faire des opérations sur des hôtels 3 étoiles.

La thèse d’investissement tient sur trois slides PowerPoint. Première promesse : des « clubs deals hôteliers » avec acquisition de murs et fonds d’hôtels 3 étoiles. TRI annoncé : supérieur à 12 %. Sur du 3 étoiles en région. Des établissements déjà rentables, qui plus est. L’équation défie les lois de la finance comme un mobile perpétuel défie celles de la physique. Deuxième produit : l’immobilier « value added opportuniste », entre 8 et 10 % de rendement. Le tout habillé en 150-0 B ter, cette niche fiscale qui fait vibrer les CGP.

Sur le site web de SantaREIM, une curiosité linguistique : le mot « risque » n’apparaît jamais seul. Il est systématiquement escorté par « modéré », « maîtrisé » ou précédé d’un « pas de » salvateur. « Levier modéré », « pas de risque excessif », « réduire le risque sans renoncer aux performances supérieures ». L’AMF appréciera.

Cela dit, les deals arrivent vite.

Octobre 2024, première prise : l’hôtel Comté de Nice à Beaulieu-sur-Mer. SantaREIM Hotel Invest, le premier véhicule sans numéro, comme si on n’osait pas encore compter, met la main sur 32 chambres entre Nice et Monaco. Un établissement qui générait ses 500-700K€ / an tranquilles avant le Covid. Rentable sans forcer.

Les institutionnels locaux sortent le carnet de chèques. CECAZ¹⁹, Bpifrance, FTCA²⁰ viennent coller leur nom à côté de phrases comme « dynamiser le territoire ».

Février 2025, deuxième prise. Hotel Invest 2 s’offre l’Amirauté à Cannes²¹: 42 chambres face à la gare, un 3 étoiles en croissance depuis 2022. Rentable lui aussi, évidemment. Et toujours les mêmes mots bullshit, ici d’Olivier Besançon du Fonds Tourisme

« Nous espérons participer à la revitalisation du quartier de la Gare à Cannes ».

Revitaliser un quartier de gare, l’éternel marronnier de l’urbanisme français. Comme si un hôtel rénové allait transformer une gare en place Saint-Marc. Les mêmes financeurs suivent : CECAZ, Bpifrance, FTCA. Quand les institutionnels remettent au pot, c’est bon signe. Ou c’est qu’ils n’ont pas le choix politique de dire non à un projet « structurant pour le territoire ».

Pendant ce temps, la machine s’accélère cet été. Juillet 2025, création d’Hotel Invest 3. Août 2025, Hotel Invest 4 suit. Deux SPV montés à vide, en attente de proies. Les cibles restent mystérieuses. Et qui à ce stade n’ont pas pu se faire… notamment à cause de cette présente newsletter.

Parce qu’en fait, est-ce que les partenaires et investisseurs ont conscience que le parcours de Lenoël est moins lisse que le vernis mis par-dessus ? L’un d’entre eux m’explique que « probablement pas », mais qu’il juge « sur résultat ». Comprendre « ceux à venir ». Et après tout : pourquoi pas. On peut changer. On peut s’améliorer. On n’est pas toujours responsables à 100% de ses échecs. On n’est pas obligés de se focus uniquement sur les résultats négatifs.

Ce qui est plus gênant, c’est que si Lenoël a une expérience incontestée de l’immobilier et du club deal, celle de l’hôtellerie vient de Coustet et de ses affaires au Brésil. Et le moins qu’on puisse dire, c’est qu’elle est très problématique.

Au point que deux avocats spécialisés, interrogés spécifiquement sur les faits, m’ont dit sans hésitation que cela suffisait à ne pas réunir les obligations d’honorabilité pour l’AMF.
Ce qu’une source au sein du régulateur, pourtant toujours muet et discret, m’a confirmé²².

Au point qu’un PSI, qui s’apprêtait à structure les deux clubs deals pour SantaREIM, a préféré annulé au dernier moment, alors que tout était en place, après avoir été questionné.

Et qui sera donc l’objet du 2e épisode de cette série sur SantaREIM.

Contactés, ni Olivier Coustet ni Patrick Lenoël n’ont souhaité répondre.