Eh bien, parce que c’est difficile lisible.

Dans les comptes 2017 d’Edissimo, on retrouve bien 10,67% de la SCI Hold, acquis 192’060’000€ : ce qui donne bien une SCI valorisée 1,8mds€.

Côté RAP les 8,76% sont valorisés 157’680’000€, ce qui est cohérent.

Chez Génépierre, les comptes 2017 ne sont plus accessibles. On apprend en 2018 que ses 5,02% ont été achetés 45’683’337€, soit une valo étrange de 910M€.

Même singularité chez Primopierre où les 8,5% ont un prix d’acquisition de 80’535’137€, soit une valorisation de la SCI de 942M€.

Où est l’erreur ? En réalité, c’est peut-être moins une erreur qu’une réalité comptable complexe.

👉 Restons sur Edissimo.

• Dans les acquisitions, pour la participation à HOLD il est écrit 192M€ de prix d’acquisition pour les 10,67%
• Dans la valorisation des investissements, la valeur comptable est de 97M€
• Dans les immobilisations financières, on a un immeuble à 233M€, -96M€ et -51M€ de dette pour un prix d’acquisition de… 86,2M€ et une valorisation estimée de 90M€

Pourquoi ces chiffres si compliqués ? Parce que certains correspondent à la société (la SCI) quand d’autres correspondent à son sous-jacent (l’immeuble). Et quand bien même l’immeuble a une valeur, la SCI, elle, a enregistré une perte comptable de 125M€.

Alors, combien la SCPI a déboursé pour acheter HOLD et son immeuble Coeur Défense ?

Eh bien… Difficile à dire. Parce qu’il y a eu des emprunts a priori à la fois dans la SCI et pour financer l’acquisition de la SCI. Ce n’est jamais clairement expliqué.