Normalement, les données des rapports annuels permettent de comprendre les investissements faits par les SCPI. Sauf que… Pas toujours, comme le montre ce cas qu’il me tarde de vous raconter.
L’histoire commence en 2001. Après des années de travaux, Unibail livre 350 000m2 de bureaux dans un bâtiment conçu par l’architecte Jean-Paul Viguier. Construit sur l’emplacement de l’ancien immeuble Esso, détruit en 1993, les tours jumelles très étroites (24m de large) culminent à 161m sont reliées en leur centre. Trois immeubles de 8 étages complètent l’ensemble qui est alors le plus gros complexe immobilier d’Europe avec l’énorme parlement roumain de Bucarest.
En 2004, Goldman Sachs rachète l’ensemble à Unibail pour 1,3mds€, avant de le revendre à Lehman en 2007 pour 2,1mds€ qui crée pour l’occasion la SCI Heart of La Défense (HOLD) détenue par une holding luxembourgeoise (pour le climat tempéré, j’imagine). Le siège social de la SCI est situé dans le bureau voisin de Télé Z (ouais le chien qui connait le programme télé du soir).
Extrait de la transaction qui donne une idée du bien
Lors de la faillite de Lehman en 2008, HOLD est l’un des plus gros actifs de l’entreprise et la SCI est placée en procédure de sauvegarde. Sa dette est titrisée, puis achetée par une flopée d’acteurs, et s’en suit un bordel judiciaire jusqu’en 2014 où Lone Star Capital met 1,3mds€ sur la table grâce à 2 lignes de financement de Merryll Lynch.
Le taux d’occupation est alors de 77%, et l’immeuble ne sera jamais rentable. En 2015, Lone Star perçoit 72M€ de loyer (5,5% de rendement), et 61M€ en 2016 (4,7%). Alors l’époque les principaux locataires sont HSBC (25%), Allianz (6%), et RTE-EDF (8%)2.
En 2017, c’est Primonial, Amundi et Crédit Agricole Assurances qui vont coller 1,8mds€ pour racheter les sublimes couloirs aux moquettes bleues, et les splendides cloisons modernes tendance René Coty.
Et ça là que commence vraiment l’histoire (ouais avant c’était pour rigoler) :
Puis en remet 20% dans OPCIMMO (qui lui même possède ses parts de ses SCPI).
Restent donc 55% qui doivent végéter des fonds, foncières et autres UC dont on ne sait rien.
Les fins limiers auront remarqué qu’on on a ici le quarté-plus gagnant de 2023, dans l’ordre, option super bingo de la lose.
Bravo, c’est un beau bébé.
Félicitations aux gérants.
Et je doute qu’on puisse dire que HOLD n’y est pour rien.
Surtout en finissant son exercice comptable avec 84M€ de pertes.
À l’époque de l’achat, Edissimo affichait une capitalisation de 2,626mds€. Sa collecte de 370M€ (et quelques arbitrages) lui permettait de dépenser 1,12mds€, repartis en… 16 immeubles. Soit 70M€ de moyenne par investissement.
Deux étaient directement détenus par la SCPI, tous les autres via des SCI.