Revenons chez Primonial qui nous explique que Capimmo c‘est « L'immobilier diversifié accessible en assurance-vie ». Parmi les arguments développés sur le site du gérant :

• Un objectif de mutualisation des risques : c’est-à-dire qu’il y a beaucoup de biens, donc on est moins exposés s’il y a un problème sur un actif
• Une mise de fonds limitée : à partir de quelques milliers d’euros
• Un track record : 264 investissements
• Une équipe expérimentée
• Un poche de liquidité : « 5 % minimum, de 35 % maximum en foncières cotées et biens immobiliers en direct et de 60 % à 90 % d’immobilier collectif non coté. »

Cette liquidité n’est pas garantie.

Primonial le précise dans les petites lignes que personne ne lit. D’ailleurs, y’a tellement personne qui les lit, que personne chez Primonial n’a remarqué que le copier-coller du dernier risque n’a pas été mis en forme. 🥲

Au T1 2023, Capimmo affichait une minuscule collecte de 30M€ et indiquait avoir 300M€ à investir, et 375M€ dispo pour assurer la liquidité. La performance affichait -1,32%, pour 7,35mds€ d’actif et une valeur liquidative de 289,60€.

À l’époque la note de gestion parlait d’une baisse « très contenue par rapport à l’évolution des marchés » et estimée comme « temporaire au regard […] des perspectives propres à la gestion ».

Au T2, la performance YtD tombe à -1,82%, l’actif net a fondu à 7mds€, et la valeur liquidative affiche 288,13€. La poche de liquidité montait à 9%, contre 8,1% au T1. Le gérant continue de parler de « performance exceptionnelle ».

Que s’est-il passé depuis ? Aucune idée.

Tout juste sait-on, par exemple, que l’exposition aux SCPI et OCP est passée de 15,5% (1,13mds€) à 15,1% (1mds€). Ces opérations posent évidemment question, parce qu’il semble assez évidemment que Primonial investit dans ses propres SCPI et OPCI… et inversement.

J’en veux pour preuve que Capimmo… est au conseil de surveillance de Patrimmo, SCPI du même groupe et l’a été 4 ans de suite dans celui de Primopierre.

Le 28 aout, suite à la forte décollecte sur les assurances-vie (1,6mds€ sur S1) Primonial REIM avertit ses 15 assureurs-distributeurs que la liquidité ne pourrait pas être assurée au-delà du milliard d’euros de retrait. Selon un assureur interrogé, la SCI aurait déjà passé quasiment 10% de liquidité durant l’été.

L’information est reprise une semaine plus tard, et les épargnants commencent à s’agiter, faisant craindre un FUD² et donc une contagion des retraits.

Quelques jours plus tard, sa VL affiche -12% (soit une perte de 700-750M€ pour les épargnants) et des articles et commentaires mettent en cause le plan de cession négocié entre Primonial et les assureurs.

En somme : les assureurs auraient tapé dans l’argent des épargnants pour assurer leur propre liquidité.