Mais alors, comment expliquer que les VL YtD des SCI vont de -12% à +6% ?
Parce que chacun a sa méthode de calcul !
Vraie raison. Certains ajoutent plus ou moins de frais. Certains veulent coller à la réalité du marché, quand d’autres lissent un peu plus. D’autant que selon les pays, les expertises n’ont pas le même sérieux.
Prenons le cas précis d’une des plus grosses perfs de l’année : Silver Avenir.
Mais quelle est cette diablerie ?
Le fonds géré par Arkea Reim achète des viagers sans rente. La documentation commerciale précise « avec une décote d’environ 30% ».
Au T1 2023, la SCI affiche +1,49% de performance, 90 biens acquis pour 68M€. Et c’est là c’est la subtilité.
La SCI achète par exemple une belle maison dans le Golfe du Morbihan à 5,7K€ le m2, quand l’expert retient 10,5K€, soit une décote de 46%. Et voilà. La perf’ est inscrite au bilan !
Pour être clair : les performances la SCI ne sont nullement corrélées à un véritable marché ou de véritables ventes, mais sur des plus-values potentielles en attendant que les habitants meurent. Arkea a d’ailleurs la délicatesse de nous informer qu’il leur reste en moyenne 12,3 ans à vivre.
Reste que ça fausse énormément la comparaison avec d’autres fonds qui valorisent un prix de revente actuel, et non plus plus-value espérée ou une décote