Le concept tient en une phrase : 500 épargnants mettent chacun 10’000 francs, on achète un immeuble avec, et on redistribue les loyers au prorata. Une société de gestion s’occupe de tout. L’épargnant encaisse son chèque chaque trimestre. La première « civile foncière » naît en 1964, créée par Robert Ruel. Le terme « pierre-papier » viendra plus tard, inventé par Guy Marty en 19801.
Louis-Gaston Pelloux pousse l’idée plus loin. Promoteur originaire d’Oran, il crée Épargne Foncière en 1966, la première SCPI à investir dans les bureaux. Pas les appartements. Pelloux sera plus tard surnommé « le Pape des SCPI ». Son groupe vendra ses sociétés de gestion en 2001. Épargne Foncière finira chez La Française REM, avec 5,2 G€ de capitalisation et 14 ans de délai de retrait théorique. Mais on n’en est pas encore là.
La loi du 31 décembre 1970 officialise le statut. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier passent sous contrôle de la COB, l’ancêtre de l’AMF. Le cadre juridique est posé, avec une particularité que peu de placements offrent : en achetant des parts de SCPI, on ne devient pas « investisseur ». On devient associé d’une société civile. Droit de vote en assemblée générale, droit à l’information, possibilité de siéger au Conseil de Surveillance. Dans un OPCVM ou une assurance-vie, on est 100% passif. Ici, on peut peser. Un peu.
Pendant vingt ans, le marché grandit tranquillement. Pas de bruit, pas de scandale. Les SCPI restent un produit de niche, vendu par les banques à leurs clients patrimoniaux. Et puis les années 80 arrivent. L’argent coule. L’immobilier flambe. La collecte double chaque année entre 1985 et 1987. En 1990, les SCPI pèsent 11,5 milliards de francs.
Et là, premier crash. La bulle immobilière éclate. Trop de bureaux ont été construits, l’offre excède la demande, les loyers chutent. Fin 1993, 1,4 milliard de francs de parts sont en attente de cession. Des associés veulent sortir, personne n’achète.
Sauf que le rendement, lui, tient. Il passe de 6,28% en 1992 à 5,78% en 1993. Moins 50 points de base. Pas un effondrement. Le problème n’était pas le rendement. C’était la liquidité. Ceux qui n’ont pas vendu dans la panique n’ont pas perdu d’argent.
Même histoire avec les subprimes. Le rendement moyen passe de 5,84% à 6,07% en 2009. Il monte. Les marchés actions perdent 40%, les SCPI continuent de distribuer comme si de rien n’était. Rebelote avec le Covid : loyers impayés, bureaux désertés, commerces fermés. Le rendement moyen perd 22 points de base. 4,18% contre 4,40%. Rien.
Sauf que 2008 et 2020, ce n’étaient pas des crises de taux. Les banques centrales injectaient des liquidités, l’argent restait gratuit. 2023-2024, c’est autre chose. Une remontée brutale des taux qui fait exploser le coût du capital et effondrer les valorisations. Du jamais vu depuis les années 90.
Et là, le constat change.
Sources : ASPIM2, IEIF3
En douze ans, la collecte a été multipliée par cinq. La capitalisation par quatre. Quatre millions de Français détiennent des parts4. Les SCPI sont devenues un placement de masse.
Sauf que Primonial et ses 35 milliards d’encours, ce n’est pas Corum Origin avec ses 3 milliards. Les deux s’appellent SCPI. Les deux affichent un taux de distribution. Les deux sont sur les mêmes comparateurs. Mais ce n’est pas le même produit.
Record de collecte : 10,2 G€. Et le début de la fin.
Les taux d’intérêt sont au plancher depuis 2015. La BCE prête à 0%, parfois en négatif. L’argent ne coûte rien. L’immobilier devient le placement par défaut. Livret A à 0,5%, assurance-vie en euros à 1,5%, SCPI à 4,5%. Le choix est vite fait.
Le discours commercial de l’époque est limpide. Je l’ai entendu des dizaines de fois : « L’inflation est à 2%, le livret A à 0,5%, donc tu perds 1,5% par an. Viens chercher le bonheur avec les SCPI à 4,5%. » Ce discours a mal vieilli.
La collecte explose. 4 G€ en 2015. 5,5 G€ en 2017. 8,6 G€ en 2019, record historique. Et ça continue : 7,4 G€ en 2020 malgré le Covid, puis 7,4 G€ en 2021, puis 10,2 G€ en 2022, nouveau record absolu.
Le problème, c’est qu’une SCPI qui collecte doit investir. L’argent qui rentre ne peut pas rester sur un compte bancaire. Pourquoi ? Parce que le cash non investi dilue le rendement. Si une SCPI a 100 M€ de patrimoine qui génère 5 M€ de loyers, son rendement est de 5%. Si elle collecte 50 M€ de plus mais ne les investit pas, elle a 150 M€ de « capitalisation » mais toujours 5 M€ de loyers. Son rendement affiché tombe à 3,3%. Les associés râlent, la collecte s’arrête, le cercle vicieux s’enclenche.
Donc les gérants achètent. Ils n’ont pas le choix. Sauf qu’en 2021-2022, tout le monde veut acheter et personne ne veut vendre. Les prix montent. Les rendements à l’acquisition baissent. En 2022, certaines SCPI achètent des bureaux franciliens à des taux de 3,5-4%. C’est historiquement bas. Mais c’est le prix à payer pour déployer la collecte.
Tout le monde savait que les taux à zéro ne dureraient pas éternellement. Mais personne ne voulait être le premier à parier sur une hausse. Les gérants qui auraient gardé du cash en attendant auraient vu leur rendement chuter et leur collecte s’évaporer. Alors ils ont acheté. En haut de cycle. À des prix qu’ils ne reverraient plus.
Et puis la BCE commence à remonter ses taux directeurs, mi-2022. En quatorze mois, les taux passent de 0% à 4,5%. Plus 450 points de base.
Et là, tout le calcul de l’immobilier s’effondre.
Le sans risque à 0%, c’était le deal parfait pour l’immobilier. 4% de rendement locatif contre 0% sur les obligations, le choix était vite fait. Avec des taux à 2-3%, la question change : pourquoi se faire chier avec des locataires, des travaux et du risque de vacance pour un point de plus ? Le rendement immobilier doit remonter pour redevenir attractif. Et comme les loyers ne bougent pas, c’est le prix qui prend.
Un immeuble qui génère 100’000€ de loyers par an et qui s’échangeait à 2,5 M€ (soit 4% de rendement) doit passer à 1,67 M€ pour afficher 6%. Moins un tiers.
En juin 2023, l’AMF prend une décision inédite : elle demande aux sociétés de gestion une expertise exceptionnelle de leur patrimoine au 30 juin5. Du jamais vu. En réalité, tout le monde sait déjà. Les brokers savent. Les gérants savent. Certains CGP ont compris et alertent leurs clients. D’autres continuent de vendre comme si de rien n’était. Il ne manque plus que les chiffres officiels pour que ce soit acté.
Les résultats tombent à l’automne. Une vingtaine de SCPI doivent baisser leur prix de part. Du jamais vu depuis les années 1990. Primopierre passe de 208€ à 115€. Moins 45%. Laffitte Pierre de 450€ à 295€. Moins 34%. Genepierre de 270€ à 180€. Moins 33%. Et ce ne sont pas des petits véhicules obscurs. Épargne Foncière, la SCPI créée par Pelloux en 1966, désormais chez La Française, affiche 5,2 G€ de capitalisation. Elle perd plus d’1 G€ de valeur en quelques mois. 60 ans après sa création, 14 ans de délai de retrait théorique. Trois SCPI d’Amundi représentent à elles seules 11 G€, soit 12% du marché, et subissent deux à quatre baisses successives.
Walk of fame des pertes
La collecte s’effondre dans la foulée. 5,7 G€ en 2023, soit -44% par rapport à 2022. 3,5 G€ en 2024, encore -39%. Mais le pire, ce sont les demandes de retrait. Fin 2022, 142 M€ de parts attendaient un acheteur. Fin 2024, ce chiffre atteint 2,4 G€6. Multiplié par dix-sept en deux ans.
Concrètement, ça veut dire que des milliers d’épargnants veulent sortir et ne peuvent pas. Ils ont demandé le rachat de leurs parts il y a six mois, un an, deux ans. Ils attendent toujours. Sur certaines SCPI, les délais théoriques de remboursement dépassent la décennie. Sur Primovie, 1,36 million de parts attendent d’être rachetées. Au rythme actuel de compensation (quasi nul), certains calculent 130 ans d’attente7. Sur Primopierre, le calcul donne 1’144 ans. C’est absurde, évidemment. Aucune SCPI ne survivra un siècle dans ces conditions. Mais ça donne une idée de l’ampleur du blocage.
Comme Zero Bullshit l’avait révélé il y a quelques mois, un gérant de Praemia confiait l’année dernière à ses distributeurs qu’il ne voyait pas de retour à la normale avant dix ans. Et il ne parlait même pas des retraits.
Et les assureurs n’ont pas aidé. Quand un assureur détient des parts de SCPI dans ses contrats d’assurance-vie, c’est lui l’associé, pas l’épargnant. Et quand il décide de sortir 50 M€ d’un véhicule pour garantir la liquidité de ses propres clients, il bloque le marché pour tous les autres. Les assureurs ont l’obligation de garantir la liquidité à leurs assurés. Pour y parvenir, ils asphyxient les véhicules. Les investisseurs en direct paient l’addition.
Sauf que la crise n’a pas frappé tout le monde. 18 SCPI ont revalorisé leur prix de part à la hausse en 2025. Iroko Zen, Transitions Europe, Remake Live, Corum Origin. Des noms qui ne disaient rien à personne il y a cinq ans. Aujourd’hui, elles captent l’essentiel de la collecte. 86% de la collecte brute est allée vers les SCPI sans parts en attente en 20248. Les autres, celles qui ont des files d’attente, n’ont quasiment rien collecté.
Deux mondes.
D’un côté, les SCPI historiques, lestées de bureaux franciliens achetés en haut de cycle entre 2018 et 2022. Gros immeubles, gros tickets, locataires uniques. Quand le marché se retourne, elles se retrouvent avec des actifs invendables et des valorisations en chute libre.
Les bureaux. En 2022, ils captaient 41% de la collecte. En 2025 : 14%9. La chute est brutale. Trois facteurs. Le télétravail, d’abord : la demande de m² par salarié a structurellement baissé. L’obsolescence, ensuite : les immeubles anciens ne répondent plus aux normes (RT 2012, décret tertiaire), et les mettre aux normes coûte plus cher que la valeur du terrain. La vacance, enfin : 4,4 millions de m² vides en Île-de-France en 202310. À La Défense, la vacance locative atteint 33%.
Cœur Défense, c’est l’exemple parfait de ce qui a mal tourné. Le plus grand ensemble de bureaux d’Europe. 160’000 m² répartis sur cinq tours. Acheté 2,1 G€ par Lehman Brothers en 2007, en pleine bulle. Lehman fait faillite l’année suivante, l’immeuble passe en procédure de sauvegarde. Racheté 1,3 G€ par Lone Star en 2014. Revendu 1,8 G€ en 2017 à un consortium Amundi/Praemia/Crédit Agricole Assurances. Trois SCPI d’Amundi y sont exposées via la SCI HOLD : Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Génépierre. Des tours énergivores, des travaux de rénovation massifs à financer, une valorisation qui fond. Tout ça pour une participation dans une SCI dont les comptes ne sont jamais déposés.
Résultat global : les SCPI bureaux ont perdu 9,5% de valorisation en 2024, contre 1,1% pour l’ensemble du marché. Et 70 à 73% des parts en attente concernent les SCPI à dominante bureaux11.
Pour les associés bloqués, les options sont limitées. Attendre (des années). Vendre sur le marché secondaire avec une décote de 15 à 35% selon les SCPI. Ou activer un fonds de remboursement, quand il existe. Ce n’est pas une suspension officielle, mais dans les faits, impossible de sortir au prix affiché.
De l’autre côté du marché, des SCPI qui n’ont pas ces problèmes. Pas seulement les plus jeunes. Corum Origin date de 2012, Corum XL de 2017, et elles font partie des meilleures performances. Sofidy gère Immorente depuis 1988 et n’a quasiment aucune part en attente. Atland Voisin avec Épargne Pierre tient le choc. Alderan, Inter Gestion, Kyaneos affichent des TD supérieurs à 6% et des valorisations stables ou en hausse.
Le point commun ? Ce ne sont pas des filiales de réseaux bancaires.
Les SCPI qui souffrent le plus ont un profil identifiable : gérées par des filiales de grands groupes bancaires (La Française = Crédit Mutuel, Amundi = Crédit Agricole, AEW = Natixis/Caisse d’Épargne, BNP Paribas REIM), distribuées en captif via les agences du réseau, concentrées sur les bureaux franciliens. Ces SCPI ont collecté massivement en 2021-2022, ont acheté au plus haut, et subissent maintenant les baisses de valorisation et les files d’attente12. Praemia (ex-Primonial) et Perial, bien qu’indépendants, souffrent du même mal : surexposition aux bureaux franciliens achetés en haut de cycle.
Les gérants indépendants (Corum, Sofidy, Iroko, Atland Voisin, Alderan, Norma Capital, Sogenial) ont eu plus de latitude. Moins de pression pour déployer à tout prix, stratégies de diversification géographique et sectorielle plus affirmées, exposition aux bureaux plus faible. Résultat : ce sont eux qui captent l’essentiel de la collecte aujourd’hui.
Les SCPI récentes (post-2020) ont bénéficié d’un timing favorable : elles ont investi le gros de leur collecte pendant la crise, aux prix les plus bas. Rendements à l’acquisition de 7 à 9%, quand les SCPI historiques avaient acheté à 3-4% en 2021. Mais ce n’est pas que de la chance. C’est aussi un choix de gestion radicalement différent.
Ces nouvelles SCPI ont fait le pari de la granularité. Au lieu d’acheter trois tours de bureaux à La Défense, elles achètent cinquante petits actifs diversifiés : un local d’activité en Espagne, une crèche aux Pays-Bas, un commerce de pied d’immeuble en Irlande. Pas de concentration sur un seul locataire, pas de dépendance à un seul marché. Et rarement des SCPI « thématiques » 100% bureaux ou 100% commerce. De la diversification tous azimuts, souvent avec une majorité d’actifs en Europe (avantage fiscal en prime : pas de prélèvements sociaux sur les revenus étrangers).
Cette approche granulaire fait ricaner certains. Il y a quelques mois, un patron de la distribution chez un gérant historique qualifiait les biens d’Iroko de « cages à poules ». Le mépris des gros pour les petits. Sauf que les « cages à poules » affichent 7,5% de rendement, zéro parts en attente, et revalorisent leur prix de part. Pendant que les tours de bureaux perdent 30% de leur valeur et bloquent leurs associés pour des années.
18 SCPI ont revalorisé leur prix de part à la hausse en 2025 (contre seulement 8 en 2024). Presque toutes des SCPI « nouvelle génération » :
Tableau des hausses 2025
Cela dit, le vrai clivage n’est pas l’âge, mais la discipline de gestion. Certaines SCPI historiques indépendantes (Corum Origin, Immorente, Épargne Pierre) ont évité les excès de 2021-2022 et tiennent bien. À l’inverse, certaines SCPI récentes copient les erreurs des anciennes : bureaux, France, frais élevés. Ce n’est pas un marché « anciennes vs nouvelles ». C’est un marché « disciplinées vs contraintes ».
D’un côté, 4-5% de TD et des associés bloqués pour des années. De l’autre, 7-8% et des revalorisations de prix. Pas le même produit.
Les chiffres T3 2025 semblent montrer une stabilisation : collecte nette 9 mois à 3,3 G€ (+33% vs 2024), parts en attente quasi stables à 2,38 G€, baisse des prix de part qui ralentit (-3,6% depuis janvier). Mais attention : 43% des SCPI ont réduit leur dividende en 2025 (baisse moyenne de 12%). Les bureaux restent sous pression. Et la collecte reste ultra-concentrée : Iroko Zen (~420 M€), Transitions Europe (~406 M€), Corum Origin (~376 M€) captent à eux trois plus d’un tiers des flux. 5 SCPI captent 55%, 15 SCPI captent 75%. Les 200 autres se partagent les miettes.
Et les SCPI en difficulté sont prises dans un cercle vicieux : décollecte → ventes forcées pour rembourser les sortants → baisse de valorisation → plus de demandes de retrait → plus de décollecte. 93 SCPI sur 215 ont des parts en attente. Certaines n’en sortiront pas.
Tant que le marché était homogène, le canal de distribution importait peu. On pouvait acheter n’importe quelle SCPI chez n’importe quel intermédiaire, le résultat était à peu près le même.
Aujourd’hui, ce n’est plus vrai.
Dans un marché scindé en deux, l’intermédiaire détermine ce qu’on voit... et ce qu’on ne verra jamais. Si le distributeur n’a intérêt qu’à vendre certaines SCPI, l’épargnant n’a même pas accès au bon côté du marché, quel que soit son niveau de compétence. La distribution n’est plus un détail. Elle conditionne l’accès.
Historiquement, la SCPI est un produit de CGP. Le conseiller en gestion de patrimoine reçoit un client, lui présente une allocation, et place une partie en SCPI. Relation de confiance, suivi personnalisé, conseil payé par les rétrocessions. Pendant longtemps, c’était le seul canal.
Puis les réseaux bancaires s’y sont mis. Pas pour faire du conseil patrimonial. Pour écouler le stock. Parce que comme on l’a vu chaque banque a ses SCPI maison.
Mais depuis l’arrivée d’internet, les plateformes digitales fleurissent. Certaines combinent le meilleur des deux mondes : un parcours 100% en ligne pour ceux qui veulent se débrouiller seuls, et un conseiller dédié pour ceux qui préfèrent être accompagnés. L’accès au marché reste sélectif (une soixantaine de SCPI en général, pas l’intégralité), mais la sélection est faite en amont. Certaines sociétés de gestion permettent aussi de souscrire en direct, mais ça ne change pas grand-chose au modèle.
🫰 SPONSOR : LOUVE INVEST
Louve Invest est une de ces plateformes. Lancée en 2021, elle propose une soixantaine de SCPI sélectionnées et reverse une partie de sa commission au client. C'est le cashback : 3% sur les SCPI éligibles. Sur 10'000€ investis, 300€ reviennent au souscripteur.
D'où vient ce cashback ? Des frais d'entrée. On explique juste après.
Visiter le site de Louve
Tous ces canaux affichent le même prix de part. Tous prétendent offrir un « conseil gratuit ». Sauf que personne ne travaille gratuitement.
Le modèle classique : quand on achète des parts de SCPI, on paie des frais de souscription. Entre 8 et 12%. Sur ces frais, 5 à 7% partent dans la poche du distributeur13. C’est la rétrocession. Le CGP qui « conseille » Épargne Foncière touche 500 à 700€ sur 10’000€ placés. Son conseil n’est pas gratuit. Il est payé par la SCPI, qui le prélève sur l’investissement. C’est donc lui le vrai client du gérant, et non l’épargnant. Et le cashback de Louve ? Il vient de là. Au lieu de garder toute la rétrocession, ils en reversent une partie.
Le problème, c’est que toutes les SCPI ne rémunèrent pas pareil. Un CGP qui place 10’000€ en SCPI touche 500€. Le même montant en assurance-vie avec 2% de frais ? 100€14. On comprend pourquoi la SCPI est « recommandée » si souvent. D’autant que c’est beaucoup plus simple que mettre en place un investissement locatif.
Quant aux SCPI sans frais de souscription, elles paient quand même les distributeurs. En upfront, sur leur trésorerie. Certaines proposent aussi du « run » : une rétrocession récurrente sur les frais de gestion, chaque année. Le distributeur n’est jamais bénévole, et c’est parfaitement normal.
Les frais de souscription « couvrent la recherche des biens immobiliers, les frais de notaire, les coûts de commercialisation ». C’est ce qui se dit souvent. C’est en grande partie faux. Prenons le détail d’un document officiel. Chez Praemia REIM (ex-Primonial REIM), la décomposition est limpide :
Quand aux fameux frais de notaire ? Ils sont payés par la SCPI quand elle achète un immeuble, avec le capital collecté. Pas par la société de gestion sur les frais de souscription.
Les frais de souscription, c’est donc essentiellement la commission du distributeur. Le reste, c’est du storytelling.
Autre idée reçue rigolot : « ces frais ne sont réellement perçus qu’au moment de la revente des parts ». C’est encore plus faux. Et c’est cette confusion qui coûte cher aux épargnants.
L’erreur vient de la « valeur de retrait ». Souscription à 100€, valeur de retrait affichée à 90€. La tentation est de conclure : « Je paierai la différence quand je vendrai ». Sauf que c’est une illusion comptable fondamentalement fausse.
La réalité : les frais de souscription sont payés chaque année. Parce que c’est de l’argent qui n’est jamais investi.
Le mécanisme est vicieux : sur une souscription 100€, 10€ partent en commission. Seulement 90€ sont réellement investis dans l’immobilier. Et chaque année, les loyers tombent sur 90€, pas sur 100€. La différence, c’est du manque à gagner. Permanent. Jusqu’à la sortie.
Certaines SCPI ont choisi de supprimer ces frais de souscription. Novaxia Neo a été la pionnière en 2019. Depuis, d’autres ont suivi : Iroko Zen (2020), Remake Live (2022), Upeka (2023), Mistral Sélection (2024, lancée par Swiss Life), Eden, Iroko Atlas. Une dizaine aujourd’hui. Toutes ont la même logique : zéro à l’entrée, frais de gestion plus élevés, commissions sur les opérations.
Et là on arrive à l’autre argument classique, largement balancé par les gérants qui se gavent de frais : les SCPI sans frais de souscription « se rattrapent ». Là encore un argument largement rabâché par plusieurs journaux.. à tort. Justement parce que la commission de souscription coûte chaque année.
Prenons deux SCPI avec le même rendement locatif brut de 7% :
Différence : 0,31 point de rendement en plus chaque année. Ça paraît peu ? En relatif, c’est +5,5% de performance. Pas une fois. Chaque année.
Et c’est là qu’apparaît ce qui pourrait être un paradoxe : la SCPI sans frais de souscription a des frais de gestion 20% plus élevés (12% vs 10%). Elle est quand même plus performante. Parce que le capital investi génère des loyers. Et la commission est prise sur le rendement, et non sur le capital, bien plus élevé. Le capital parti en commission, lui, ne génère rien. Jamais.
Les frais de souscription ne sont pas les seuls. Une SCPI peut prélever jusqu’à six types de frais différents, dont certains viennent d’être brièvement abordés :
Les frais de gestion, c’est la rémunération du travail de la société de gestion. Sélection des immeubles, négociation des baux, suivi des locataires, travaux, arbitrages. Entre 10 et 18% des loyers selon les SCPI.
L’argument qu’on entend souvent : « C’est pareil, le rendement affiché est net de frais de gestion. Que la SCPI prenne 10% ou 18%, ce qui compte c’est le TD final. » C’est vrai. Mais incomplet.
Parce qu’à rendement identique, une SCPI qui prélève 18% a dû aller chercher plus de loyers bruts qu’une SCPI qui prélève 10%. Pour verser le même dividende, elle a pris plus de risque. Des locataires moins solides, des emplacements moins prime, des baux plus courts. Le TD ne dit pas ça. Les frais de gestion, si.
Paradoxalement, multiplier les lignes de frais n’est pas forcément une mauvaise chose. C’est même parfois un signe d’alignement des intérêts.
Prenons deux exemples.
Deux structures différentes, même philosophie : la société de gestion gagne de l’argent quand elle agit, pas quand elle vend des parts. Iroko mise sur les travaux et les plus-values. Remake mise sur la gestion courante avec des frais plus élevés mais des commissions d’acquisition plus faibles. Si la SCPI vend sans plus-value, si elle laisse les immeubles pourrir, elle ne touche rien. Elle gagne de l’argent quand elle agit bien, pas quand elle reste passive.
À l’inverse, une SCPI qui prend 12% à l’entrée et rien ensuite n’a aucune incitation à bien gérer. Une fois la commission encaissée, peu importe ce qui arrive au patrimoine.
Les frais d’entrée à 12%, c’est un business model de rentier. Le CGP touche sa commission, la SDG touche sa commission, et l’investisseur attend dix ans pour récupérer sa mise.
Cela dit, le modèle sans frais n’est pas la solution à tous les problèmes. Une SDG peut être tentée d’arbitrer trop souvent pour générer des commissions d’acquisition. Les frais de gestion élevés (14-18% vs 10-12%) pèsent sur le long terme. Et le modèle est jeune : aucune de ces SCPI n’a traversé un cycle immobilier complet. Impossible de savoir comment elles se comporteront quand leur patrimoine aura besoin de gros travaux de rénovation, dans dix ou quinze ans.
Reste que l’idée est bonne. Une structure de frais qui rémunère l’action plutôt que la vente, c’est un progrès. Et les performances sont là : Iroko Zen à 7,32% en 2024, Remake Live à 7,50%. Difficile d’ignorer.
Ah, et tant qu’on y est, une clarification s’impose : « sans frais », ça n’existe pas. Même si nombre d’articles en parlent. Les sociétés de gestion doivent être rémunérées. Les distributeurs aussi. Ce qui existe, c’est des structures de frais différentes. Soit le paiement se fait à l’entrée, soit en gestion, soit à la sortie. Ce qui change, c’est où et quand.
Mais bon, ceux qui ont popularisé le terme ont quand même rendu service à l’industrie. Ils ont forcé une transparence qui n’existait pas. Cela dit, comme dirait Meelton Friedman, ou une célèbre newsletter : there is no free lunch.
🔑 À retenir : la structure de frais ne suffit pas à juger une SCPI. Corum Origin prend 12% à l’entrée et affiche l’une des meilleures performances du marché. Primonial prend 11% et galère. Ce qui compte, c’est ce que la société de gestion fait avec l’argent, pas combien elle prélève. Mais les frais donnent un indice : une SCPI sans frais doit prouver sa valeur par la performance. Une SCPI à 12% adossée à un réseau bancaire peut se permettre d’être médiocre.