Retour sur 4 années de crise pour faire le tri (et le TRI)
88 milliards d’euros. 230 véhicules. 4 millions d’associés. Et à peu près autant de méthodes pour calculer un « rendement ».
Le marché des SCPI, c’est ça. Un truc énorme, omniprésent dans les portefeuilles des Français, et pourtant : personne ne comprend vraiment comment ça marche. Pas les épargnants. Pas toujours les conseillers. Parfois même pas les journalistes qui en parlent.
J’exagère ? À peine.
Entre les frais d’entrée qui seraient payés à la sortie, tandis que certaines SCPI seraient sans frais, difficile de trouver des médias qui traitent le sujet correctement, entre deux classements sur de prétendus rendements, balancés par des distributeurs qui cherchent le moyen le plus simple de pécho leur comm’.
En réalité, depuis deux ans, le marché s’est coupé en deux. D’un côté, des SCPI qui affichent 7-8% de rendement, collectent des centaines de millions, et n’ont aucune part en attente. De l’autre, des mastodontes qui perdent 15% de leur valeur, bloquent les retraits pendant des années, et dont les CGP, qui les ont vendues, ressortent aujourd’hui le classique « qui aurait pu prévoir ? ». Réponse : n’importe qui.
Parce que la crise de 2023-2024 n’a rien inventé. Elle a juste révélé ce qui était là depuis le début : un marché où les conflits d’intérêts sont partout, où les indicateurs de performance changent selon les intérêts politiques de l’ASPIM, et où l’épargnant lambda n’a aucune chance de s’y retrouver sans un doctorat en décryptage de bullshiteries financières.
Quelques chiffres pour situer. Primopierre, l’une des plus grosses SCPI de France : 240M€ de parts en attente. Délai de sortie théorique : plusieurs décennies. Pierrevenus (quel humour chez Aestiam) : 14% de sa capitalisation en file d’attente. Pendant ce temps, Iroko Zen et Transitions Europe captent à elles deux 800M€ de collecte en neuf mois. Zéro problème de liquidité.
Deux marchés. Même produit. Même nom.
Le problème, c’est que peu de gens expliquent la différence, et surtout les raisons. Les banquiers vendent Épargne Foncière parce que c’est la SCPI maison. Les CGP te recommandent celle qui lui reverse 7% de commission. Le comparateur en ligne classe par « rendement » sans préciser que le TD d’une jeune SCPI en collecte massive est gonflé artificiellement. Et le client, confiant, signe.
D’où cette newsletter.
Ceux qui me suivent depuis un moment savent que c’est un sujet qui revient souvent ici. Sur LinkedIn aussi. Depuis quatre ans, je parle des SCPI, des conflits d’intérêts dans la distribution, des indicateurs bidonnés. Pas par hasard : j’ai bossé chez un gérant, d’où je me suis fait tej’ pour avoir un peu trop affronté la cuisine interne, notamment lors de débats où on comparait les SCPI à un Livret A, en minimisant le risque au maximum.
Alors cette newsletter, sponsorisée par Louve Invest, qui distribue des SCPI et reverse une partie de sa commission sous forme de cashback, est finalement la suite logique de ces bientôt 4 années à décortiquer le marché, alors que les plus grosses secousses de la crise sont désormais passées.
Note conflit d’intérêts :
- J’ai été salarié d’un gérant SCPI, de 2020 à 2021, qui m’a licencié pour « insuffisance professionnelle », cité plutôt négativement dans cette newsletter.
- Dans le cadre de cet emploi, j’ai notamment travaillé sur un concurrent direct de Louve.
- J’ai, entre 2023 et 2025, à plusieurs reprises conseillé des gérants de SCPI, contre rémunération, dont au moins trois sont cités, plutôt positivement, dans cette newsletter.