Alors non, malgré sa mauvaise presse et ses secousses, la SCPI n’est pas un mauvais placement. Ni d’ailleurs un placement miracle.

C’est un véhicule. Avec des avantages réels : mutualisation du risque, ticket d’entrée à 1’000€ au lieu de 100’000€, gestion déléguée, rendement historique supérieur à l’inflation. Le produit a traversé trois crises majeures (1991, 2008, 2023). Les associés qui sont restés n’ont jamais perdu d’argent sur le long terme. Bien que, comme disent nos copains de l’AMF : les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

En réalité, le problème n’a jamais été le produit. C’est ce qu’il y a autour.

Les frais de souscription qui financent des rétrocessions à 7% quand l’assurance-vie plafonne à 1%. Les indicateurs de performance qui changent tous les dix ans, au gré des intérêts politiques de l’ASPIM. Les TD annualisés sur six mois de track record. Les valorisations gelées pendant que le marché immobilier corrige de 20%. Les files d’attente qui s’allongent pendant que les brochures commerciales parlent de « liquidité maîtrisée ».

Et surtout : les conflits d’intérêts à chaque étage. Le CGP qui touche 500€ pour placer 10’000€ en SCPI contre 100€ en assurance-vie. La société de gestion qui prélève des frais d’acquisition sur chaque arbitrage. L’assureur qui garantit la liquidité à ses clients en asphyxiant les véhicules. Le comparateur qui classe les SCPI selon les commissions qu’il touche, pas selon leur qualité.

La crise de 2023-2024 n’a rien révélé de nouveau. Elle a juste rendu visible ce qui était là depuis le début. Les SCPI adossées aux réseaux bancaires, gavées de bureaux franciliens achetés en haut de cycle, se retrouvent avec des baisses de prix de 10 à 20% et des files de retrait de plusieurs années. Les SCPI indépendantes, diversifiées en Europe, construites avec discipline, continuent de servir 6-7% sans problème de liquidité.

Le vrai clivage n’est pas entre « anciennes » et « nouvelles » SCPI. C’est entre SCPI disciplinées et SCPI contraintes. Entre gestionnaires indépendants qui peuvent dire non à une acquisition surévaluée, et filiales de réseaux bancaires qui doivent placer la collecte coûte que coûte.

Reste que l’épargnant n’a pas accès à cette grille de lecture. Il voit un TD, un prix de part, une brochure. Il fait confiance à son conseiller. Et il découvre trois ans plus tard que sa SCPI vaut 15% de moins et que ses parts sont bloquées.

D’où cette newsletter. Pas pour dire « n’investissez pas en SCPI ». Pour dire : investissez en connaissance de cause.

Et si on devait garder quelques principes, en guise de synthèse :

• Regarder le bon côté du marché. SCPI diversifiées géographiquement (Europe > France), diversifiées sectoriellement (santé, logistique > bureaux), avec un patrimoine récent ou rénové. Fuir les bureaux franciliens achetés entre 2019 et 2022.
• Ignorer le TD seul. Un TD de 8% sur une jeune SCPI en forte collecte ne veut rien dire. Regarder le TRI sur 5-10 ans quand il existe, la PGA, le TOF, les parts en attente, le ratio prix/VNR. Un seul indicateur ne dit jamais toute la vérité.
• Adapter la détention au profil fiscal. TMI basse, besoin de revenus : direct. TMI haute, horizon long, pas besoin de revenus immédiats : nue-propriété. Société à l’IS avec trésorerie : usufruit temporaire. SCPI européennes : direct ou contrat spécialisé type Louve Infinity, pas d’assurance-vie classique qui annule l’avantage fiscal.
• Accepter l’illiquidité. C’est un placement 8-10 ans minimum. Si le capital risque d’être nécessaire avant, ce n’est pas le bon véhicule. Point.
• Se méfier de ceux qui simplifient. Un conseiller qui dit « prenez celle-ci, c’est la meilleure » sans parler de liquidité, de fiscalité personnelle, de conflits d’intérêts, de structure de frais, n’est pas un conseiller. C’est un vendeur.

Maintenant, à chacun de faire ses choix.

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Cette newsletter est entièrement sponsorisée par Louve. Cela veut dire que Louve a été impliqué dans sa rédaction, en a validé les angles et est cité durant l’éditorial. Mais Louve n’est pas directement intervenu dans l’écriture

⚠️ Avertissement : le placement en SCPI expose à un risque de perte de capital et un risque de liquidité.