PrimopierreSCPI · patrimoine reconstitué
Annexe de l'enquête Lire l'enquête Primopierre sur Zero Bullshit Les données ci-dessous sont celles de l'enquête, reconstruites exercice par exercice.
2025exercice
Gérant Primonial REIM

Patrimoine : coût comptable et valeur de marché

╌ valeur comptable (coût) · ▬ valeur de marché · ▧ moins-value latente
Le comptable ≈ prix payé : il ne bouge quasiment pas. La valeur de marché (expertises) atteint son pic en 2021 puis recule fortement : l'écart rouge est la moins-value latente que le bilan au coût masque.
La part
Capital & collecte
Locatif & résultat

Emploi des fonds : investi et à investir

Acquisitions et cycle de vie des immeubles

■ direct · ▨ indivision · ▨ SCI · à la sortie : ● vendu au-dessus du prix · ● équilibre · ● vendu en dessous · clic = fiche
▬ valeur de marché · ╌ coût comptable · ▧ moins-value latente
-

Indicateurs

point = année sélectionnée · Δ = variation vs année précédente

Patrimoine au 31/12/2011

ImmeubleAdresseTypeSurfaceAcquis DétentionQPPrix acq.Val. comptableExpertise (marché)Statut
Colonnes : Prix d'acquisition (payé hors frais) · Valeur comptable ≈ coût (prix + droits + travaux), qui bouge peu car c'est un coût historique, pas la valeur de marché · l'expertise correspond à la valeur de marché (voir la fiche d'un bien).

Répartition géographique

% valeur vénale

Typologie

% valeur vénale

Mode de détention

% prix d'acquisition

Concentration locative

% des loyers ·

Frais et commissions · en M€

« Perçus par le gérant » = ce qui va réellement à Primonial/Praemia (souscription, gestion, arbitrage). « Tous les frais » ajoute les coûts externes : droits d'acquisition (notaires/Trésor) et travaux (entreprises), qui ne rémunèrent pas le gérant. La commission de suivi et de pilotage des travaux n'a pas été prélevée ces dernières années.
Détail (€)
Lecture

Structuration de la détention 2011

direct · indivision · co-investisseurs
Véhicule
Mode
Immeubles (indivision détaillée + direct)
Co-investis détaillés (indivision + SCI, quote-part + co-investisseur), directs regroupés. Clic sur un bien SCI pour sa fiche.

Cessions et création de valeur

AnnéeImmeubleDétentionPrix d'achatTravaux + droitsTotal investiPrix de vente± réalisé± %Rdt/anvs expertise
Coût total = valeur comptable au dernier exercice détenu = prix payé + droits + travaux capitalisés (inclus dans la valeur comptable). ± vs coût = plus/moins-value réalisée. Les loyers encaissés pendant la détention ne sont pas comptés ici (c'est du rendement, pas de la plus-value).

Qui a vendu à Primopierre, à qui elle revend

La thèse en un coup d'œil. Primopierre a collecté au sommet (2018-2022) et racheté à prix élevé des actifs matures à des institutionnels et fonds étrangers qui sortaient (Lone Star, Abu Dhabi, Naropa, Oxford/OMERS, Tishman Speyer, OPCI Rothschild). Elle revend aujourd'hui avec une décote à Gecina, Arkéa, SFL/Colonial, Altice/Drahi, ou enregistre une perte totale quand le repreneur fait faillite (Nanterre → Flying Point).
vendeur d'origine → actif (clic = fiche) → repreneur / toujours détenu

Taux BCE, collecte, prix et investissements

€ courants
Déflateur INSEE (IPC France, base 2026). Taux BCE = taux de refinancement, fin d'année.

Taux BCE · collecte · prix de part

Trois panneaux à axes réels (valeurs à gauche, années en bas), empilés pour la comparaison. La collecte et le prix décrochent quand le taux BCE augmente (2022→2023).

Collecte vs investissements par année

Le croisement de 2014 : l'investissement passe devant la collecte, la SCPI déploie plus vite qu'elle ne lève (elle puise dans ses réserves).
Annexe de l'enquête Lire l'enquête Primopierre sur Zero Bullshit

Recevoir les prochaines enquêtes

Une newsletter, gratuite, sans bullshit.