Primopierre : tous ses immeubles, 2009-2025

SCPI · patrimoine reconstitué

Annexe de l'enquête Lire l'enquête Primopierre sur Zero Bullshit Lire la version augmentée, avec ses notes, ses sources et ses pièces Les données ci-dessous sont celles de l'enquête, reconstruites exercice par exercice.

2025exercice

Gérant Primonial REIM

Patrimoine : coût comptable et valeur de marché

╌ valeur comptable (coût) · ▬ valeur de marché · ▧ moins-value latente

Le comptable ≈ prix payé : il ne bouge quasiment pas. La valeur de marché (expertises) atteint son pic en 2021 puis recule fortement : l'écart rouge est la moins-value latente que le bilan au coût masque.

La part

Capital & collecte

Locatif & résultat

Emploi des fonds : investi et à investir

Acquisitions et cycle de vie des immeubles

■ direct · ▨ indivision · ▨ SCI · à la sortie : ● vendu au-dessus du prix · ● équilibre · ● vendu en dessous · clic = fiche
▬ valeur de marché · ╌ coût comptable · ▧ moins-value latente

Indicateurs

point = année sélectionnée · Δ = variation vs année précédente

Patrimoine au 31/12/2011

Immeuble	Adresse	Type	Surface	Acquis	Détention	QP	Prix acq.	Val. comptable	Expertise (marché)	Statut

Colonnes : Prix d'acquisition (payé hors frais) · Valeur comptable ≈ coût (prix + droits + travaux), qui bouge peu car c'est un coût historique, pas la valeur de marché · l'expertise correspond à la valeur de marché (voir la fiche d'un bien).

Répartition géographique

% valeur vénale

Typologie

% valeur vénale

Mode de détention

% prix d'acquisition

Concentration locative

% des loyers ·

Frais et commissions · en M€2013

« Perçus par le gérant » = ce qui va réellement à Primonial/Praemia (souscription, gestion, arbitrage). « Tous les frais » ajoute les coûts externes : droits d'acquisition (notaires/Trésor) et travaux (entreprises), qui ne rémunèrent pas le gérant. La commission de suivi et de pilotage des travaux n'a pas été prélevée ces dernières années.

Détail (€)

Lecture

Structuration de la détention 2011

direct · indivision · co-investisseurs

Véhicule

Mode

Immeubles (indivision détaillée + direct)

Co-investis détaillés (indivision + SCI, quote-part + co-investisseur), directs regroupés. Clic sur un bien SCI pour sa fiche.

Cessions et création de valeur

Année	Immeuble	Détention	Prix d'achat	Travaux + droits	Total investi	Prix de vente	± réalisé	± %	Rdt/an	vs expertise

Coût total = valeur comptable au dernier exercice détenu = prix payé + droits + travaux capitalisés (inclus dans la valeur comptable). ± vs coût = plus/moins-value réalisée. Les loyers encaissés pendant la détention ne sont pas comptés ici (c'est du rendement, pas de la plus-value).

Qui a vendu à Primopierre, à qui elle revend

La thèse en un coup d'œil. Primopierre a collecté au sommet (2018-2022) et racheté à prix élevé des actifs matures à des institutionnels et fonds étrangers qui sortaient (Lone Star, Abu Dhabi, Naropa, Oxford/OMERS, Tishman Speyer, OPCI Rothschild). Elle revend aujourd'hui avec une décote à Gecina, Arkéa, SFL/Colonial, Altice/Drahi, ou enregistre une perte totale quand le repreneur fait faillite (Nanterre → Flying Point).

vendeur d'origine → actif (clic = fiche) → repreneur / toujours détenu

Taux BCE, collecte, prix et investissements

€ courants

Déflateur INSEE (IPC France, base 2026). Taux BCE = taux de refinancement, fin d'année.

Taux BCE · collecte · prix de part

Trois panneaux à axes réels (valeurs à gauche, années en bas), empilés pour la comparaison. La collecte et le prix décrochent quand le taux BCE augmente (2022→2023).

Collecte vs investissements par année

Le croisement de 2014 : l'investissement passe devant la collecte, la SCPI déploie plus vite qu'elle ne lève (elle puise dans ses réserves).

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