Le cas le plus marquant qui vient illustrer ce problème c’est celui de Koregaf. Fondée en 2015, la plateforme a obtenu le statut de CIP avant de basculer en PSFP. Basée à Bordeaux, la société a été rapidement soutenue par deux banques, Arkéa et BNP Développement.
En 2023 la situation est critique suite au retournement de marché. Arkea refuse de remettre au pot, mais les fondateurs convainquent Inter Invest de prendre une participation majoritaire. Spécialiste du Girardin et de l’investissement en nue-propriété gérant 4,5G€, la société « scrutait le marché du crowdfunding immobilier depuis un moment » afin de trouver « un acteur déjà en place », selon un cadre du groupe. Evitant ainsi de repasser par la case agrément. Avec comme projet de réorienter la thèse d’investissement vers l’outre mer, sujet que connait bien le groupe depuis 40 ans.
Le problème c’est qu’Inter Invest est en train d’acheter un zombie. La société est rapidement restructurée, pour tenter de la sortie du rouge (-3M€ en 2023) en allégeant les coûts, tout en renforçant certaines fonctions support, et en gardant le DG qui connaissait bien l’historique. Si Inter Invest n’ignorait pas les difficultés de Koregraf, un dirigeant m’a confirmé sans hésitation que c’était une erreur et que la situation réelle a été largement sous-estimée.
A peine un an après le rachat, fin 2024, décision est prise de tout couper alors que Koregraf va terminer une deuxième année de suite à -3M€. Coût total des pertes pour Inter Invest : 3 à 4M€. A la même époque, le gérant va céder son PER à Shares, en échange d’une distribution exclusive des produits Shares Pro.
Mais la mort d’une plateforme ne signe pas celle des projets, puisque chaque financement est un contrat entre l’opérateur et les investisseurs, intermédiés par la plateforme, qui ne voit même pas transiter les fonds.
Déjà, il faut faire le point sur les encours. C’est peu dire que le suivi des indicateurs de performances n’est pas pris au sérieux. Sur le site, le récapitulatif fait carrément apparaître la capture d’écran Windows.
Aujourd’hui, 201 projets sont en cours de remboursement sur la plateforme12 :
Tout ça pour 161M€, soit 54% de la collecte totale de la plateforme.
Ah. Et Koregraf fait partie de ces plateformes qui affichent toujours un 0% de défaut, malgré des retards de plusieurs années. Parce que comment imaginer que les 20M+ dûs sur des projets antérieurs à 2021 puissent être un jour récupérés ?
D’autant que la situation n’est pas figée. Un projet avec 5 mois de retard passera dans la catégorie 6 mois rapidement, et plus le temps passe, plus les chances de retrouver les fonds s’amenuisent. Alors certes, un investisseur me disait il y a quelques jours que sur les 28,9M€ sains, les deux tiers étaient financés en 2024, et donc que les risques étaient plus faibles. M’enfin, faut il rappeler que l’été dernier, Bricks a levé 4M€ pour un mec qui était en défaut sur Tudigo, et a annulé la collecte au dernier moment ? Compte tenu de la faible qualité des due diligences des années précédentes, comment croire que celles de 2023 et 2024 ont été plus sérieuses ?
Certes, Inter Invest était aux commandes, et certes, le marché immo est plus stable. Mais plusieurs projets de 2024 sont en difficulté. Et pour cause : un rendement à 10% n’est pas garanti. Ne serait-ce que parce que les opérateurs qui se sont financés à des montants aussi élevés, et qui n’étaient donc plus éligibles aux financements bancaires, sont forcément ceux qui étaient les plus à risque. Ce que peu d’investisseurs ont compris. Parce que peu de plateforme l’ont réellement expliqué.
Prenons Community, projet de Carrere qui arrive début 2024 sur la plateforme. La société est déjà en retard sur plusieurs projets, notamment sur Wiseed et Fundimmo. La société affiche un exercice à -15,8M€ pour 22,6M€ de dette. La quasi totalité de ses participations dans des foncières sont également en négatif. Habitué de Koregraf (16 lignes), le projet à 545K€ se boucle en quelques jours. En juin, alors qu’elle doit rembourser 1,3M€ et 1,8M€ pour deux projets financés deux ans plus tôt, une procédure de sauvegarde est ouverte.
En regardant à la loupe les dossiers, et surtout les financés, on se rend compte rapidement que certains ont plusieurs dizaines de dossiers financés sur les plateformes. La majorité remboursé, ou dans les temps, il est vrai. Mais quand le marché se retourne, tout ça ressemble à un énorme château de cartes, puisque la majorité des garanties ne permettent pas de rembourser les créances : donc un simple projet peut faire tomber les autres. Y compris sur d’autres plateformes.
Et tout ça doit être géré par Koregraf… qui n’existe plus.