En France, le crowdfunding a très rapidement pris un énorme tournant immobilier, ce qui est beaucoup moins le cas dans les pays européens, et qui explique pourquoi la situation globale du crowdfunding souffre à cause d’une surconcentration de cette classe d’actifs. Pendant plusieurs années, il a été présenté comme une alternative à l’immobilier locatif, comme une manière d’investir dans l’immobilier, sans les contraintes de gestion. Ce discours a largement été relayé par les médias, qui ont repris les mots des plateformes. Pas forcément que les acteurs voulaient mentir, mais parce que c’était une manière de présenter simplement le placement. Surtout quand fin 2022, l’AMF a signé la fin de la récré des royalties, et que l’obligation est devenue la norme : de quoi soi-disant sécuriser les investisseurs.
Encore aujourd’hui, Bricks communique sur ça :
Koregraf également :
De même que La Première Brique :
Pourtant, c’est faux.
À aucun moment l’épargnant n’investit dans l’immobilier : son argent sert à financer une TPE-PME qui fait une opération immobilière. Ce qui change absolument tout.
La première raison c’est que le bien n’appartient pas aux épargnants, et que si, parfois, une sécurité est prise sur le bien… elle ne garantit pas forcément l’argent.
Pour s’en convaincre, il suffit de calculer 3 ratios assez simples.
L’objectif est d’évaluer si la valeur du bien immobilier est suffisante pour couvrir la totalité de la dette en cas de vente forcée ou de difficulté financière.
Le ratio prend en compte uniquement la valeur du bien immobilier à l’achat ou à l’échéance du projet. Il ne tient pas compte des frais annexes comme les frais de notaires ou les travaux. Par conséquent, un LTV élevé (>80%) peut être risqué si la valeur du bien n'augmente pas comme prévu ou si le marché immobilier se retourne.
💡Imaginons qu'un bien soit acheté pour 100, et qu'un emprunt de 90 soit contracté pour financer cette acquisition.
LTV = 90 ÷ 100 = 90%.
Cela signifie que 90% de la valeur du bien est financé par emprunt. Si la valeur du bien chute, par exemple à 80% de sa valeur initiale, le ratio devient trop risqué. Ce ratio ne tient pas compte des autres coûts, comme les travaux ou les frais de financement, qui peuvent être sous-évalués.
Ce ratio est crucial pour évaluer la rentabilité de l'achat du bien en lui-même, avant toute transformation ou rénovation, parce qu’il mesure principalement l’endettement par rapport à la valeur d’acquisition du bien. Un LTA élevé indique que l’emprunt est important par rapport au prix payé pour le bien, ce qui augmente le risque si l'emprunt dépasse la valeur d'achat. Il est souvent utilisé pour les projets immobiliers où l’on cherche à acheter à bas prix pour rénover et revendre.
💡 Imaginons qu’un bien immobilier soit acquis pour 100, et qu’un emprunt de 120 soit contracté pour financer cette acquisition.
LTA = 120 ÷ 100 = 120%.
Dans ce cas, l'emprunt dépasse le coût d'acquisition. Cela peut être risqué si la valeur d'achat était déjà élevée par rapport à l'état du bien, car le financement excède la valeur de l'acquisition.
Ce ratio donne une vision complète du financement global nécessaire pour mener à bien un projet immobilier en mesurant le risque en fonction du coût total du projet, ce qui inclut des éléments qui sont souvent sous-estimés dans les LTV et LTA, comme les travaux ou les coûts supplémentaires. Ce ratio est crucial pour les projets de rénovation ou de promotion immobilière où les coûts de construction ou de travaux peuvent être élevés par rapport au prix d'achat.
💡Imaginons que le coût total du projet, incluant l’achat, les frais et les travaux, soit 150, et qu’un emprunt de 120 soit contracté pour financer ce projet.
LTC = 120 ÷ 150 = 80%.
Ici, le ratio montre que 80% du coût total du projet est financé par emprunt. Ce ratio est important car il reflète non seulement l'achat du bien, mais aussi les coûts de réhabilitation ou de construction, qui peuvent être plus risqués à financer.
Etonnamment, ce ratio n’a jamais été généralisé sur les plateformes alors que c’est un indicateur très important, mais ils sont évidemment calculé par les différents acteurs, même si ce ne sont pas les seuls éléments. En tout cas, cela permet de comprendre pourquoi prendre une garantie sur un bien, ce n’est pas simple. D’autant que toutes les garanties ne se valent pas, et ne sont pas simples à mettre en place.
Par ailleurs, en compilant les ratios sur différentes plateformes, on se rend compte que certains ont pris des risques beaucoup plus importants que d’autres.
Ca te parait compliqué ? C’est normal, ça l’est. D’ailleurs, c’est tout l’esprit de la réglementation que de laisser les plateformes décider des projets qu’elles vont financer.
Mais c’est aussi tout le problème.