J’ai souvent parlé de la problématique des CGP qui sont payés en rétrocommission avec les gérants. C’est eux qui ont massivement vendu des Pinel jamais rentables ou les SCPI qui se sont effondrées, parce que ce sont des produits packagés, faciles à vendre, et sur lesquels ils prennent une grosse commission pour peu de travail. Alors que, contrairement à ce qu’on m’a souvent dit, n’importe qui en y passant quelques heures, pouvait prédire en 2021 ou 2022 quelles SCPI allaient s’effondrer.
Mais qui y avait intérêt ? Ni les gérants, ni les CGP qui sont payés… sur la collecte.

La réalité que personne n’a voulu voir c’est que justement les gérants ont beaucoup beaucoup beaucoup trop collecté. Parce qu’une fois que t’as l’oseille il faut le dépenser (on appelle ça déployer dans le métier), sinon… il te coûte.

💡 Imaginons que j’ai un fonds avec une capitalisation de 100€, qui rapporte 10% par an, soit 10€, avec 10 investisseurs.
Tous les ans, je donne 1 à chaque, c’est facile.
L’année suivante, je collecte 20€ de 20 investisseurs.
J’ai désormais une capitalisation de 120€.

Je trouve un super placement à 10% comme les autres pour 10€.
J’ai toujours les 10€ que j’avais avant, et mon nouveau placement rapporte 1€ de plus.
J’ai donc 11€ à distribuer.
Soit un rendement de 9,2%.

Le fait de ne pas avoir déployé les 10€ que j’ai collecté fait que mon rendement facial a baissé, alors que la qualité de mon fonds n’a pas changé.

Voila ce qui s’est passé entre 2018 et 2022 pour les SCPI : les gérants ont dépensé n’importe comment, parfois en étant eux mêmes en concurrence sur des actifs à plusieurs dizaines voire centaines de millions, et ils ont dépensé gros et cher.

Eh bien le crowdfunding, c’est pareil.

Entre 2017-2020, le marché est porte bien. Il n’y a pas beaucoup de financeurs, par contre y’a beaucoup de dossiers à financer. Donc les plateformes ont le choix des dossiers. Mais avec le temps, le marché est devenu de plus en plus gros, et les plateformes ont plus collecté de plus en plus. Alors même que le marché immo était en train de surchauffer pour les mêmes raisons que les SCPI, en partie grâce aux taux très très bas.

Ce point particulier, aurait d’ailleurs dû faire tiquer les plus rationnels.

Pourquoi, alors que tout le monde se finance entre 0,5% et 3%, des pros de l’immo viendraient sur le crowdfunding pour payer 10, 12, 14 voire 15% ?

Tout simplement parce que c’était les dossiers les plus fragiles, les plus risqués… que ne voulaient pas les banques. Ce qui n’est pas anormal, un rendement est toujours proportionnel au risque. Sauf que ce risque a été extrêmement minimisé, notamment en faisant passer ces investissements pour des investissements immobiliers avec l’imaginaire que tout le monde a.

Mais aussi en faisant complètement disparaître les risques. Même aujourd'hui. Même après tout ça. Même dans ce contexte, on trouve encore des plateformes qui omettent sciemment les risques, ou les planquent très loin des yeux des investisseurs.

Ce qui n’est d’ailleurs pas spécifique au crowdfunding, mais la minimisation (voire l’absence) des risques est une constante parmi les petits acteurs, j’en avais fait une newsletter spécifique également.

Baltis parle de rendement de 12%, parle de « sécuriser », plus bas de « rendement attractif », et affiche même un « rendement moyen de 10,7% » puis « 0% de taux de défaut » sans jamais mentionner les risques. Comme beaucoup d’autres, il faut aller touuuuut en bas de la page dans le footer pour lire des lignes imbitables que personne le lira jamais.

Pareil chez La Première Brique, qui colle tout dans le footer

Même Bricks, qui a pourtant été une des plateformes les plus agressives en comm’ s’est assouplie (et je suis content de ne pas y être totalement étranger 😅)

Alors certes, c’est pas 100% conforme à la position AMF, qui voudrait que les risques clignotent et fassent du bruit, mais c’est cohérent dans l’esprit.

Pareil chez Homunity :

Si on ajoute à ça des médias très complaisants avec le système on se retrouve avec des épargnants qui n’ont jamais compris dans quoi ils investissaient, pas vraiment aidés par le statut réglementaire que le régulateur a mis en place.