Un tiers des Français ont un emprunt pour leur résidence principale, un chiffre stable dans le temps. Comme les 58% de propriétaires.² Entre 2017 et 2021, 86% des achats ont été réalisés avec un crédit.³

Le crédit est donc un des moteurs du marché immobilier

Nous avons vu dans un graph avant que :

• Le volume de transactions est corrélé au volume de crédit
• Le volume de crédit est corrélé au taux moyen

Mais…

Cum hoc ergo propter hoc

Pour ceux qui ont séché les cours de latin, cette locution est un sophisme qui signifie littéralement « avec ceci, donc à cause de ceci ». En réalité, cet effet cigogne est trompeur et ne permet pas de conclure.

Prenons l’exemple de Patrick et Isabelle, qui veulent s’acheter un appartement à Levallois-Perret. Leurs revenus (parfaitement honnêtes) permettent de payer une mensualité de 1’500€ : leur capacité d’emprunt change en fonction du taux.

• 230’000 € en 2008 (4,85%)
• 325’000 € en 2021 (1,06%)

C’est 41,3% de différence pour une baisse du taux de 3,79 points (-78%).

Des taux qui dépassent le marché français

Pour comprendre pourquoi les taux varient, il regarder notre politique monétaire.

Chez nous c’est la Banque Centrale Européenne (BCE) qui s’occupe de tout le tsouin-tsouin. Elle a 3 outils, dits conventionnels :

• Les opérations d’open-market : la BCE interagit sur les marchés entre les banques pour acheter-vendre des obligations d’états. 👉 Cela crée donc plus ou moins de liquidité et fait bouger les prix (donc le rendement)
• Les réserves obligatoires : les fonds qu’une banque doit garder. 👉 Plus la BCE l’augmente, plus les banques doivent conserver des fonds, donc moins elles prêtent. Et inversement.
• Les taux directeurs : le coût des emprunts et des dépôts auprès de la BCE. 👉 Plus les banques vont emprunter cher, plus les crédits vont être cher, moins l’économie va investir, donc elle va ralentir.

Je la fais courte, mais c’est l’idée.

En vertu d’un principe de Jan Tinbergen (qui avait oublié d’être con, il a reçu le Nobel d’éco en 1969) : un instrument doit servir un objectif.

Avec ce bastringue, la BCE doit assurer sa mission, à savoir

• La croissance économique
• L’emploi
• La stabilité des taux
• L’équilibre intérieur

Ça a quand même pas l’air si compliqué, non ? 🙄

Sauf qu’en réalité, Nicholas Kaldor (qui n’a pas eu de Nobel, mais non moins brillant) a démontré que ces 4 objectifs étaient en réalité opposés.

Et là, tu commences à voir l’histoire : vu qu’il n’est pas possible d’avoir une équation parfaite, et qu’on est 350M à utiliser l’euro au quotidien, dans 20 pays différents, difficile d’avoir la solution à tout.

Mais alors quel rapport avec le crédit immobilier ?

Une histoire d’inflation…

À l’été 2021, l’inflation dépasse 3%. Une première depuis 10 ans.

Pourquoi ? Alors là, on arrive sur une vaste question. Il existe pas mal d’explications conjoncturelles, dont :

• Reprise de la consommation rapide post-Covid, avec une production qui ne suit pas
• Conflit en Ukraine qui met en tension l’alimentation et l’énergie

D’autres pointent la politique monétaire.

Parce que si on parlait avant des politiques conventionnelles, il en existe des non conventionnelles : dont le quantitative easing. C’est un peu comme les opérations d’open-market, mais sur les marchés financiers, et pour à peu près n’importe quel titre obligataire.

Pour la #TeamMiltonFriedman (encore un Nobel d’éco) l’inflation est uniquement monétaire : les banques centrales déversent massivement de l’argent, alors qu’un nombre insuffisant de richesses sont créées. C’était le cas en Allemagne en 1923, quand on achetait son pain avec des milliards de marks.

Les historiens et économistes trancheront (ou pas) : en tout cas l’inflation est fulgurante.

Donc la BCE regarde les 3 boutons qu’elle a dispo : elle augmente les taux.

Passés en dessous de 1% en 2012, ils étaient à 0% depuis 2016, ce qui était une anormalité économique. Mais les différentes crises (subprime, dette grecque puis espagnole) avaient poussé la BCE à avoir des taux bas : quand les crédits sont peu chers, les gens consomment. Comme la demande augmente, les prix augmentent. Et on arrive une nouvelle fois devant le triangle de Kador.

Reste que :

• Quand l’inflation arrive (ou peut arriver) : la BCE monte ses taux
• Pour relancer la croissance : la BCE baisse ses taux
• Et ces taux ont un impact direct sur les taux immobiliers (même ils vont plus vite à la hausse qu’à la baisse) 👉 cette fois, c’est une causalité

Taux d'usure : l'étau se resserre 🤡

Afin d’éviter que les emprunteurs payent trop cher, l’État fixe un taux d’usure. C’est-à-dire le taux maximum (assurance comprise) que la banque peut proposer. Il est calculé trimestriellement : taux moyen + 33%.

Forcément, quand les taux montent vite, le calcul ne se fait pas assez vite.

À l’été 2021, les courtiers ont commencé à sentir le vent tourner : la production de crédit commençait à diminuer. Selon eux, le taux d’usure n’augmentant pas assez vite, certains se retrouveraient rapidement au-dessus : ce qui n’a jamais confirmé aucune étude.

Cependant, on voit bien que dès que le taux moyen se rapproche du taux d’usure (courbe delta), la production baisse : ce qui semble plutôt cohérent, puisqu’une partie des dossiers fragiles n’est plus finançable.

J’avais alerté à l’époque de cette communication bruyante de la profession : laisser augmenter rapidement le taux d’usure c’est surtout laisser augmenter largement les taux. D’ailleurs, dès lors que le taux d’usure a été calculé mensuellement : plus il a augmenté… plus il a augmenté. Et il n’a jamais permis de stimuler la production de crédit.

On a donc moins de gens finançables

Mais si le problème était ailleurs ? Les professionnels du crédit partent du principe qu’ils sont indispensables. Que c’est parce qu’ils produisent moins que le marché stagne.

Qu’ils relisent la citation latine à la con : et s’ils étaient la conséquence et non la cause ?