Évidemment, ni le drame de New-York, ni l’histoire de C. ne permettent de généraliser ou de tirer des conclusions définitives. Tout juste sont-ils des symboles.

Pour autant, nous arrivons dans une période où de nombreux professionnels de la finance, de l’immobilier ou de l’assurance doivent faire face à leurs responsabilités. Pas seulement pour des escroqueries ou des néo-Madoff. De tout temps, ces gens ont existé. Mais comme à chaque retournement de marché, il faut rendre des comptes. Ce qui est d’autant plus vrai aujourd’hui que l’information est de plus en plus accessible.

« C'est quand la mer se retire qu'on voit ceux qui se baignent nus. »
- Warren Buffet

En juillet dernier, un agent immobilier a été condamné⁴ pour ne pas avoir affiché le DPE sur une annonce, utilisant la (très courante) mention « DPE en cours ». Les faits ne sont pas extrêmement graves mais c’était la 25e condamnation en 2024⁵ pour un intermédiaire immobilier.

Si les faits diffèrent d’une affaire à l’autre, les tribunaux considèrent que le professionnel de l’immobilier engage bien sa responsabilité lors d’une transaction, ce que beaucoup ont semblé oublier pendant la période folle où des milliers et des milliers de mandataires sont arrivés dans un marché en pleine explosion.

• La Cour d’appel de Paris a validé en 2023 la condamnation d’une agence immobilière pour avoir mal évalué la solvabilité d’un locataire⁶, pareil en octobre dernier à Chambéry⁷ ;
• Même combat à Bordeaux⁸ où l’agent est condamné en même temps que les vendeurs, pour leurs mensonges ;
• Un agent condamné à Paris pour ne pas avoir signalé des défauts pourtant visibles⁹ etc.

Et ce n’est sans doute pas fini. Parce qu’entre 2023 et 2024, nombre d’agents et mandataires se sont battus dans un marché en berne pour récupérer des mandats. Pour faire plaisir aux vendeurs, beaucoup ont surévalué des biens qu’ils n’ont pas vendus, ou vendus bien en dessous du prix initial. Selon un avocat que j’ai pu consulter, moins de cinq plaintes ont été déposées par son cabinet en ce sens, rien qu’en 2024. Un cas qui avait déjà valu une condamnation à Rouen en 2021.¹⁰

Je passe évidemment sur les condamnations de professionnels véreux ou les détournements. Ce qui est intéressant ici, c’est plutôt la recrudescence des condamnations (et probablement des procédures) pour mettre les professionnels face à leurs responsabilités et à leurs conseils.

Certains diront que la dérégulation du métier, permettant aux mandataires de travailler sans carte professionnelle et avec une formation très courte, a possiblement fait baisser la qualité de service. Mais peut-on vraiment dire que les agences-vitrines étaient des références ?

Si la proportion 1/3 - 2/3 (en faveur des transactions via professionnels) reste globalement stable dans le temps, c’est surtout porté par les populations les plus âgées, et pour beaucoup, c’est parce que « c’est comme ça et on a toujours fait comme ça ».

Mais dans un marché en pleine mutation, tant sur la manière de l’exercer que sur le contexte macro-économique ou les attentes des consommateurs, ne pourront survivre que ceux qui démontrent leurs valeurs. Et pas ceux qui justifient leurs tarifs en parlant de leurs coûts. Tout le monde se fout de combien coûte ton essence ou ta TVA. La seule question, c’est : qu’est-ce que ça apporte au client ? Et donc, est-ce que le prix est justifié, pour lui ?

La question de la communication de certains réseaux pourrait aussi poser problème. Certaines professions réglementées (droit, médecine) ont des obligations très restrictives sur leur communication. À l’inverse, Stéphane Plaza et M6 ont pu installer plus de 600 agences grâce à une émission de télé. Aujourd’hui, ces agences souffrent à la fois d’un marché en berne et du procès de leur médiatique tête de gondole¹¹.

Même histoire avec la famille Kretz et TF1/Netflix dont les 4 saisons de L’Agence ont permis de grandement légitimer leur activité. Si les diffuseurs ne sont pas entrés au capital (contrairement à M6 qui est majoritaire chez Plaza), la série a permis aux Kretz d’avoir plus d’une centaine de mandataires aujourd’hui.

Pourtant, ces programmes sont avant tout scénarisés et arrangés, bien que cela ne soit jamais clairement indiqué. On ne compte plus les debunks faits sur les fausses opérations ou des mandats plus ou moins signés (sur les 2 programmes). De quoi créer une vraie distorsion de concurrence.

D’autant que M6 est également devenu un tremplin pour les fintechs, ce qui sera le sujet d’une prochaine newsletter (ouais je tease, y’a quoi ?).