Fin 2023, Laurent Villa tente de multiplier les opérations. Selon lui, c’est une manière de créer « encore plus de valeur », et donc de permettre de rembourser les investisseurs. Au point qu’on retrouve dans un reporting un nombre étonnant de projets, avec des promesses qui le sont tout autant, aboutissant à un « 73M€ de valeur nette de dette ». Pour justifier tout ça, le reporting met un bien étrange tableau.
Reporting écrit par une société Laurent Villa, diffusée par Tudigo auprès de ses investisseurs
Que d’opérations ! Sauf que là encore… penchons-nous un peu sur la liste.
On est donc, et ça devient une habitude, dans une vaste mascarade où un tiers des opérations n’en sont pas, d’autres n’ont rien à voir avec l’activité de marchands de biens, et le reste ne correspond pas à grand-chose de réel.
La suite du document affirme également que Tigliola attend :
Mais pour justifier tous les financements, Villa et Albertini avancent nombre de sources :
Je ne reviendrai pas sur le sujet Tylia, mais cela fait beaucoup d’argent et je peux d’ores et déjà affirmer que :
Pourtant, dans le document, Capicciola / Palombaggia est bien indiqué comme financé.
Et pourtant, pourtant, comme dirait le grand Charles, ce projet est encore un sacré bourbier.
Au début de l’année 2024, Laurent Villa fait le tour des popotes pour financer un ensemble de 17 maisons d’une résidence hôtelière : 1 405m² dans un splendide parc à Palombaggia, au sud-est de Porto-Vecchio, une des zones les plus chères de l’île, dans la ville la plus chère de l’île.
Laurent Villa explique avoir eu un accord sur une offre de 3.75M€ pour un coût total du projet de 4,3M€.
Son idée est de découper le domaine en résidences individuelles, de revendre à l’unité et d’empocher 8,5M€ à la sortie.
Au programme :
A la mi-aout 2024, le projet arrive sur Bricks, et relayé par Argent&Salaire22 avec cette mention :
« L’investissement global est estimé à environ 5,4M€ pour l’acquisition, les travaux de rénovation et les frais financiers. […] Laurent Villa s’engage à injecter un minimum de 1,2M€ de fonds propres dans l’opération, et jusqu’à 1,5M€ si nécessaire, pour assurer la solidité financière du projet. »
Quatre mois plus tôt, le montant était de 4,8M€. Mais bon, pourquoi pas. Sur Bricks, Villa demande 2,55M€ sur 2 ans, avec une hypothèque de premier rang sur le bien et sa caution personnelle.
Le financement explose et les 2,55M€ cherchés atteignent finalement 4,2M€, soit quasiment le montant initial du projet.
Chez un autre vendeur de lié affilié, Objectif Renta23, on met une note maximale à la couverture hypothécaire. Alors qu’en réalité, rien dans les documents ne permet de déterminer la valeur vénale de la propriété. Parce qu’en réalité, on peut se demander à quoi sert tout cet argent.
En avril, le montant proposé aux investisseurs était celui-ci :
Toujours est-il qu’on est bien sur 4,5M€ de financement total. Donc, quand Villa lève 4,2M€ sur Bricks, on peut largement douter de son engagement financier annoncé :
Laurent Villa s’engage à injecter un minimum de 1,2M€ de fonds propres dans le projet, avec une possibilité d’augmenter cet apport à 1,5M€ si nécessaire.
Mais alors, comment imaginer lever plusieurs millions sur Bricks, alors même qu’il a accumulé les retards sur Tudigo ? Ce n’est pas juste ma question, c’est aussi ce que se demandent Tudigo… et Bricks.
Eh bien, en apportant 1,75M€ en cash via FI2R, une société suisse dont on reparlera, et la SCP Albertini MC, société monégasque appartenant à Chloé Albertini.
Puis s’ajoutent la vente d’un appartement pour un peu plus de 900K€, celle du café Allées de la Liberté pour 3,25M€, et un remboursement de TVA corse pour 850K€.
Et hop, voici 6,8M€ sortis du chapeau pour la rentrée.
Mieux, la vente de la villa corse aurait été validée par une banque pour 10M€, permettant de rembourser Tudigo pour les 3M€ en retard.
En tout c’est ce qu’affirment les équipes de Laurent Villa.
La levée n’est pas remise en cause par Bricks, et les fonds sont levés en un temps record. Mais, selon mes informations, en off, la tension monte parce que les équipes de Bricks ont été mises devant le fait accompli après coup :
Laurent Villa s’en défend, et dit avoir clairement donné les informations à Bricks :
« Faux ! [Cédric O’Neill de Bricks] a reçu les éléments notamment au travers d’intermédiaires financiers qui pourront en témoigner ! Même après la campagne validée […] [il] a voulu rehausser les sûretés du dossier […] avoir reçu des appels alarmants de Tudigo contre moi ! »
Et effectivement, plusieurs des procédures collectives étaient publiques depuis un moment. En réalité, il semblerait que, d’un côté, les équipes de Tudigo aient fait connaître leur passif auprès de Bricks, parce que depuis quelques mois, plusieurs projets ne payaient plus leurs dettes. Ce qui a également fait réagir de nombreux investisseurs sur plusieurs forums spécialisés :
« Ça devient du n’importe quoi le crowdfunding. La régulation AMF sert à quoi exactement ? » 24
Cela dit, si certaines procédures étaient publiques, il semblerait que Laurent Villa ait oublié les assignations où sa caution personnelle va être prochainement activée. C’est d’ailleurs un point qui aurait fait douter Bricks, car plusieurs personnes se sont étonnées que Villa et Albertini soient systématiquement cautions pour des millions, sans que personne ne voie vraiment leur patrimoine.
D’autant que, durant l’été, Tudigo a communiqué à plusieurs reprises sur les défauts en cours de Laurent Villa. En juillet 2024, quelques semaines avant que Laurent Villa n’arrive sur Bricks, pour des raisons expliquées dans une newsletter, la plateforme se met à informer ses investisseurs des 3 séries de projets (Corse, Antibes, Tribeca), indiquant que l’entreprise affirmait avoir une situation qui permettrait d’avoir « plus de régularité », puis en gras et souligné « tout en [les] rassurant sur l’état des projets ».
Puis d’expliquer qu’un audit serait en cours, notamment lié à l’arrivée de GOD, dont j’avais parlé dans une précédente édition, et qu’une communication plus précise serait faite à la fin de l’été :
« L’équipe de gestion a décidé de mandater un cabinet d’expertise pour réaliser un audit complet du Groupe RX Venture afin de nous donner à tous de la visibilité sur les flux de trésorerie du groupe. »
Lors d’une visio en septembre, les représentants de Tudigo se montrent cinglants, parlant :
Plus largement, il semblerait que Bricks se mette également à douter de la réalité des apports de Laurent Villa, pourtant un engagement censé dérisquer l’investissement.
Les fonds propres deviennent d’ailleurs un point de blocage : les 1,5M€ censés être apportés avant déblocage des fonds, qui sont désormais chez Bricks, tardent. Et si c’est long, c’est tout compliquètement parce que ces 3,1M€ de fonds propres négociés… sont largement financés par un autre investisseur. Alors que la situation semble engluée, un fonds anglais propose de mettre 2,5M€, quand Tigliola n’apporterait plus que 600K€.
Alors qu’au départ, Laurent Villa devait mettre 1,5M€ d’apport et acheter à titre personnel une des villas pour 2M€, son apport réel se réduit à 600K€. Là encore, il dit compter sur un remboursement de TVA et une subvention de la région « qui interviendront fin septembre / octobre [2024] ». Des éléments dont il parlait déjà dans un ancien dossier, et aussi dans son plan de remboursement des investisseurs en conclusion de l’épisode 1.
Sauf que, selon mes informations, le fonds a décliné l’opération, et après de longues semaines de tractations, Bricks annonce à ses investisseurs le 24 octobre 2024 que le projet est annulé. Non parce que le projet est mauvais, mais à cause de Laurent Villa lui-même, comme l’écrit Bricks :
« C’est la confiance envers le porteur de projet qui a été remise en question. Nous avons récemment reçu des informations concernant son historique, notamment des difficultés à honorer ses engagements de paiement sur d’autres plateformes de financement. Bien que nous ayons tenté de renforcer la sécurité en augmentant les garanties et en passant d’une hypothèque à une fiducie, nous estimons qu’il est dans l’intérêt de nos investisseurs de prendre des mesures préventives. »
Plus grave, depuis 6 août 2024, Casa Isula obtient l’ouverture d’un procédure de sauvegarde25, alors que le financement est en cours sur Bricks. Ce qui implique donc que les dettes antérieures sont gelées. Selon Bricks, cela ne leur aurait jamais été signifié, bien que Laurent Villa démente.
Le 31 octobre 2024, le compromis de vente expire. Et les vendeurs soupirent.
Parce qu’on parle ici beaucoup avec des chiffres et des abréviations, mais l’immobilier ce n’est pas qu’une histoire de tableurs et de rendement.
En l’occurrence, la Capicciola, c’est aussi l’histoire d’un couple qui vend pour 3,7M€ afin de s’acheter une autre maison. Si l’offre de Laurent Villa les a convaincus de baisser un peu leur prix, c’est parce qu’ils le trouvaient « beau parleur », bien que « mégalo », mais surtout qu’il faisait une offre sans condition suspensive de financement. Donc, le 31 octobre 2024 au plus tard, l’affaire est dans le sac et le couple peut finaliser l’achat de la nouvelle maison.
Sauf que Laurent Villa ne donne plus aucune nouvelle.
« Il n’a pas eu la décence de nous dire qu’il n’y était pas arrivé. Non. Rien. Il n’a plus jamais donné aucune nouvelle. »
Pourtant, pendant des mois, il s’était presque installé. Une directrice avait été formée sur place, des investisseurs étaient venus à plusieurs reprises. Mais surtout, Laurent Villa avait demandé aux vendeurs d’arrêter de travailler avec les gros comités d’entreprise qui remplissaient la saison, afin de pouvoir exploiter librement. Sauf qu’en annulant le projet, Villa a surtout détruit la saison du couple, qui a subi plusieurs mois complètement vides. Tout en demandant en urgence un prêt relais à la banque pour financer l’autre maison.
Tout juste peuvent-ils se consoler avec leurs souvenirs de la visite de la villa Tigliola, située à une vingtaine de kilomètres au nord de leur domaine, qu’ils ont pu visiter. De quoi constater les infiltrations d’eau qui ont fait tomber près de 8 mètres de placo.
Quant à Tudigo, la plateforme finira par faire condamner les sociétés de Laurent Villa en juillet à 9 reprises, comme je l’expliquais dans l’épisode 1. Quelques semaines avant, la plateforme mettait clairement en cause Villa en réponse aux réclamations des investisseurs :
« L’absence de signal de vie du porteur depuis plusieurs mois, conjuguée à des éléments troublants découverts a posteriori (notamment en lien avec l’acquisition du terrain), a renforcé nos suspicions sur de possibles manœuvres frauduleuses. […] »
« Face à ces manquements répétés, notre service juridique a engagé plusieurs démarches fermes, notamment un dépôt de plainte à l’encontre de Laurent Villa pour des faits susceptibles d’être qualifiés d’escroquerie, et un signalement auprès de l’AMF. »