Quelques mois après Casa Isula, et tout juste un mois après le dernier des trois Tribeca, Albertini et Villa reviennent pour une nouvelle opération Tigliola, au Cap d’Antibes. Une première tranche arrive fin 2022. Cette fois on parle d’un projet à 21,5M€, dont 8,8M€ pour le terrain, 7,8M€ de travaux et 2,8M€ de frais de financement. Le tout pour une vente après 2 ans à 35M€, et 3M€ de loyers entre-temps. Belle opé.
Sur Tudigo, les tranches s’enchaînent tellement vite qu’il n’y a même plus d’autres projets au milieu.
Capture du site de Tudigo
Soit un peu moins de 5M€ en quelques mois. Comme pour Casa Isula, c’est une foncière qui appartient à Tigliola Resort, créée pour l’occasion, qui va porter l’opération, la SAS Tigliola Cap d’Antibes. Le site de Tudigo ne montre pas de documentation commerciale, mais il est fait mention d’une GAPD prise sur RX Venture. Sauf que, selon un document entre Laurent Villa et Tudigo, la garantie est en réalité prise sur RX Invest, filiale de RX Venture, et Be@liv, la holding de Villa.
Extrait d’une documentation commerciale de Tudigo
GAPD de RX Invest pour Cap d’Antibes
Là encore, on a une SAS qui n’a pas deux ans. Mais pour structurer l’opération, Tudigo met en place un SPV, qui lui non plus n’a pas deux ans.
Un an plus tôt, la plateforme a créé TBD Immo pour ces projets. L’entreprise n’a jamais clairement expliqué le rôle de cette structure, détenue aux deux tiers par Bulb in Town (ancien nom de Tudigo, qui exploite toujours la marque) et pour un tiers par la holding de Jean-Yves Beaupigny. Ce gros investisseur immobilier bordelais n’est pas n’importe qui : il est l’un des experts mis en avant dans les documents commerciaux de la plateforme, censé sélectionner les opérations immobilières.
Mais il est aussi l’un des 20 actionnaires de Bulb in Town (1%) à travers son autre holding Financière Beaupigny, aux côtés de son fils Charles, ou de Damien Guermonprez, le patron de Lemonway.
En réalité, le système de TBD Immo est un peu complexe, mais pas stupide. Pour ça, il faut qu’on se penche sur le système obligataire.
[Début de la partie réglementaire reloue]
Une émission obligataire, ce n’est pas propre au crowdfunding : le Code de commerce permet depuis longtemps à une société par actions de se financer ainsi, en empruntant directement aux investisseurs. L’entreprise émet des titres, les obligations. En échange, l’investisseur reçoit un intérêt fixe, versé à intervalles réguliers, et récupère son capital à la fin, via un remboursement in fine dans la majorité des cas.
Dans ce type d’opération, un représentant de la masse est désigné pour agir au nom collectif des porteurs d’obligations. Il est censé défendre leurs intérêts, surveiller le respect du contrat et intervenir en cas de problème. On trouve aussi généralement un intermédiaire qui structure et commercialise l’opération auprès des investisseurs, tout en assurant le lien entre ces derniers et l’emprunteur final.
Les garanties prévues peuvent prendre plusieurs formes : hypothèque, nantissement, ou plus souvent GAPD, une garantie personnelle sur une société ou une personne physique, censée offrir un recours supplémentaire en cas de défaut.
Alors pourquoi nous boursoufler les positions AMF avec le PSFP, statut créé au niveau européen en 2022 ? Eh bien précisément pour encadrer la manière dont sont proposées les opérations au public via une plateforme.
Pour l’AMF, l’idée est de donner une délégation aux plateformes afin qu’elles protègent elles-mêmes les investisseurs dans le cadre de petits projets.
[Fin de la partie réglementaire reloue]
En l’espèce :
Ce montage pose un problème de fond(s), parce qu’il permettrait à une société très jeune de contourner la loi. Si ce n’est qu’en réalité… le SPV a lui aussi le même âge, et on se demande bien comment tout ça tient légalement.
Contrat obligataire de la 3e tranche, signé par Stéphane Vromann, président de Tudigo, et Laurent P. D.A.F. des sociétés de Laurent Villa.
Mais attardons-nous un peu sur ce terrain de 4 268m² qui est, il faut l’avouer, assez étrange. En novembre 2015, il est acheté par la SCI Cap d’Antibes pour 7,13M€, qui l’avait lui-même acquis pour 3,4M€ en 2004.
Extrait de l’acte de vente de 2015
Alors certes, on est dans une des meilleures parties d’Antibes, et le terrain fait 2 à 3 fois la taille de ses voisins. Mais le prix semble anormalement élevé par rapport au voisinage.
Extrait de Pappers Immobilier. Le terrain est mis en évidence.
Le prix de 7,13M€ correspond à l’achat de l’actuel vendeur.
Le propriétaire, qui a pour pied-à-terre français un splendide F5 quai de Béthune sur l’Île Saint-Louis, acheté 3,5M€, fait partie de la famille Al-Marzouq, une des familles les plus riches et les plus influentes du Koweït, très active dans le divertissement, la finance et l’immobilier. Dans la famille, on retrouve notamment :
Eh bien le mystérieux propriétaire du terrain d’Antibes, c’est Fawaz, dont le nom apparaît dans les Paradise Papers pour trois sociétés immatriculées aux Caïmans en 2006. On retrouve d’ailleurs dans les actionnaires plusieurs sociétés familiales.
Relevé d’actionnaires d’une des 3 sociétés ouverts aux Îles Caïman
Sur Tudigo, l’opération est présentée comme la construction d’une « villa très haut de gamme de 1 785m² », pour une mise en location en 2025 et une vente dans 3 à 5 ans. Le timing annoncé est le suivant :
Le tout pour une marge de 13M€ et… c’est tout. Pas la moindre information sur le reste du projet. Ni sur le coût du terrain, ni sur le coût de construction. Selon Laurent Villa, 13M€ correspond avant tout au prix de construction. Selon un document de Tudigo, la construction était estimée à 21,5M€.
Extrait d’un document interne, non présenté sur Tudigo
L’idée du financement par Laurent Villa était d’avoir 3M€ de Tudigo, puis 10M€ de… tenez-vous bien. Non vraiment, tenez-vous mieux. Je te le donne en un :
Raizers.
Si je n’avais pas tenu l’information de Laurent Villa, je n’y aurais pas cru. Parce que quelques jours avant, je venais de découvrir le défaut sur le prêt de Raizers, dès décembre 2021, que j’ai raconté dans le premier épisode. Sauf que :
Lettre d’accord donné par Raizers, utilisée dans le cadre du financement Tudigo.
EDIT 12/08/2025 23H05 : Raizers affirme que le document est un faux.
EDIT 13/08/2025 08H20 : ajout de la réaction de Raizers.
« Nous avions dit à Laurent Villa en octobre 2022, qu’on regarderait son dossier une fois son échéance Tribecca Montparnasse rattrapée. Ce qui a été fait en Novembre 22. Nous avons ensuite regardé son dossier en février ou mars 2023 pour le refuser assez rapidement. Mais aucun comité le concernant n’a été tenu en 2022. »
Oui t’as bien lu.
Alors certes, Raizers ne donnera finalement pas les fonds, et selon son dirigeant, le dossier ne serait même pas passé en comité de décision. Laurent Villa affirme l’inverse :
« Il n’y avait pas de prêt en défaut mais une négociation validée de report de coupons à payer ! C’est tout à fait différent. […] Ce n’est pas une proposition de financement […] mais un accord de comité définitif. »
Reste que c’est ce document qui aurait permis de convaincre Tudigo que le projet était finançable. Ce qui démontre l’incroyable légèreté des due diligences des deux plateformes.
Extrait d’une présentation entre Tigliola et Tudigo, qui montre un engagement et des faits débloqués, sans financement global
Ce qui, selon mon avis tout personnel mais que je trouve vachement pertinent, devrait mettre en cause la responsabilité des plateformes et de leurs dirigeants.
Parce que, et ça pourrait être une bonne idée de leur part, le financement de Cap d’Antibes est en 6 tranches. Généralement, ce type de structuration est fait pour éviter de filer un gros montant à quelqu’un qui se sauve avec. On lui donne une première tranche, on regarde où on en est, puis une deuxième, etc.
Alors admettons que Tudigo ait été floué sur la première et même la deuxième tranche. Avant même de commencer les travaux, il était question d’acheter un terrain pour 8M€. Deux dépôts sont faits chez le notaire, mais le bien n’est jamais acheté. Et surtout, Tigliola n’a jamais les fonds pour finaliser, ce que Tudigo ne peut pas ignorer.
À quel moment quelqu’un s’est dit que c’était une bonne idée d’envoyer des fonds :
C’est d’autant plus problématique que Tudigo avait expressément mis le financement de 10M€ comme condition à son contrat obligataire. À quel moment, personne n’a vérifié que les fonds étaient bien là ? À quel moment a-t-on mis le 30 avril comme date alors que l’acte authentique devait être signé le 15 février, et que Raizers parle du 20 janvier ?
Cette négligence est absolument flagrante, une nouvelle fois, lors de la tranche à 812K€ d’avril-mai 2023. Voici ce que Tudigo annonce aux investisseurs :
Tudigo confirme sans état d’âme, et sans vérification, que la levée Raizers est validée, et qu’il resterait l’acte de vente à signer le 15 février 2023… soit deux mois avant. Et un mois après que Build Up, la société de travaux de Laurent Villa, ait été mise en redressement judiciaire12 ou qu’au moins deux restaurants aient été liquidés (dont Maotsumy Toulon13).
Effectivement, le lendemain du premier virement de Tudigo, 415K€ partent bien chez le notaire. Puis 12K€ le 24 janvier. Puis 415K€ le 28 mars. Mais le terrain ne sera jamais acheté.
Cette information m’a été confirmée par un élu de la mairie d’Antibes et par la DGFIP locale. Ce terrain appartient toujours à la SCI de Fawaz Al-Marzouq, et la SCI n’a pas changé de main.
Interrogé, le service urbanisme de la mairie d’Antibes est formel : il ne retrouve que deux permis de construire pour la parcelle.
Selon Laurent Villa, le projet serait toujours d’actualité :
« Le terrain est sous promesse avec acompte très conséquent. Cependant, compte tenu des pertes de financement […] le permis de construire est hors délai. […] Le terrain va au final être acheté avec une meilleure négociation, compte tenu d’une difficulté du permis concernant la piscine. Les travaux débuteront, je l’espère, en janvier 2026. »
Cela dit, malgré la suspension, dirons-nous temporaire, les fonds vont continuer à être envoyés à la société par Tudigo, tranche après tranche, jusque fin 2023.
D’autant que… à ton avis. Pourquoi La Première Brique a fait le malin y’a quelques jours avec une levée « record » de 5M€14 ? Le même record que ClubFunding en septembre 202415 ? Pourquoi Bricks écrit sur son site qu’il finance des projets entre 200K€ et 5M€ ?
Eh bien j’ai donné la réponse un peu plus haut : c’est textuellement écrit dans le règlement 2020/150311 qui dispose dans son premier article que le PSFP se limite à 5M€ par porteur sur une période 12 mois16.
Raizers n’était donc légalement pas en capacité de lever 10M€, sauf en passant par un prospectus comme Blast l’a fait pour la levée de Blast sur Blast, opération coûteuse et complexe que les PSFP ne font pas habituellement. Et qui aurait, a minima, nécessité d’en vérifier la réalité puisque ce n’était pas habituel, ce qui n’a jamais été fait.
Dans son Q&A sur le PSFP, l’ESMA17 prend clairement position dans ce sens, sans ambiguïté.
Q. « Le seuil visé à l’article 1er, paragraphe 2, point c), du RGPD devrait-il s’appliquer lorsqu’une offre de financement participatif est faite sur plusieurs plateformes ? »
R. « Oui. La disposition de l’article 1er, paragraphe 2, point c), s’applique indépendamment du fait que l’offre de financement participatif soit faite sur une ou plusieurs plateformes. »
Et qui pose une autre question.
Parce que Laurent Villa apparaît à 11 reprises du Tudigo.
Cap d’Antibes à lui tout seul, c’est déjà 5,7M€. Ce n’est donc probablement pas un hasard si la tranche arrive très longtemps après, afin de lui permettre de lever au-delà du plafond de 5M€ en laissant glisser 12 mois.
Comparaison des montants cumulés 12 mois levés sur la plateforme, avec ou sans les restaurants.
Parce qu’effectivement, les Tribeca étant une activité juridiquement et économiquement distincte, le règlement prévoit qu’elles soient considérées comme des porteurs de projets différents. Un cas prévu également dans le même Q&A :
Q. « Un porteur de projet possédant différentes entités juridiques peut-il lever 5M€ par l'intermédiaire de chaque entité ? »
« Oui, chaque entité juridique est considérée comme un porteur de projet distinct et le seuil de 5M s'applique à chaque porteur de projet. Toutefois, les projets doivent être séparés et distincts. Les ANC examineront attentivement ces structures afin de s'assurer qu'il ne s'agit pas d'arrangements artificiels visant à contourner le seuil de 5M€. La substance économique des projets sera prise en compte afin de garantir qu'il s'agit de projets véritablement distincts ayant des finalités commerciales distinctes. »
Quand les projets sont financés par Tudigo, l’immobilier part sur Tigliola Resort et les restaurants sur RX Invest.
Mais effectivement, les deux entités n’ont pas de lien capitalistique et ont des activités distinctes. On peut donc comprendre pourquoi Tudigo a, dans ce deuxième point, considéré que c’étaient deux entités séparées. Sauf que dans les faits, Laurent Villa, lui, n’ignore pas que les fonds sont partagés entre ces entités (et d’autres), et donc que les intérêts économiques sont liés.
Laurent Villa s’en défend et dit avoir une convention de trésorerie entre ses filiales afin de tout centraliser. Mais pas seulement. Et contrairement à ce qu’il affirme, il est faux de dire qu’il arrive que des échanges soient faits en cours d’année mais régularisés à l’arrêt des comptes.
Parce qu’au 31 décembre 2023, voici la liste des créances, c’est-à-dire des entreprises qui ont bénéficié de l’argent de Tigliola, et qui ne sont absolument pas liées capitaliquement :
Et parmi les dettes, on retrouve 404K€ venant de Villa d’Ailleurs, qui est à l’intérieur de Group Clav, là encore sans lien, ou 20K€ de Donabel, une SCI des Albertini.
Reste que, quand la sixième tranche est financée sur Tudigo, on assiste à un énième fiasco de Tudigo, qui ne réalise pas la moindre due diligence. Évidemment pas sur le projet (comme expliqué avant), mais pas non plus sur les garanties. Parce qu’en septembre 2023, RX Industries est placée en redressement judiciaire18, puis liquidée le mois suivant19. Sachant que RX Industries était l’actif principal de RX Venture (une des garanties de Laurent Villa), comment expliquer que personne n’ait réagi ? Alors qu’à la même date, une autre filiale, RX Retail, censée accueillir les restaurants, subissait le même sort20. Et qu’il en était de même pour la plupart des restaurants, notamment la holding Beef House Group, en redressement judiciaire depuis février 202321. Et que c’était pourtant un problème prévu au contrat.
Extrait du contrat obligataire entre Tudigo et Tigliola Cap d’Antibes
Mais alors, où est passé l’argent ?
La réponse à cette question est : dans l’incompétence de Tudigo. Vraiment. Sans ambiguïté. Et voici comment.
Parce qu’en juillet 2023, après 5 tranches, et alors que le terrain n’est toujours pas acheté, il ne reste plus rien dans les caisses.
Bon ok, j’exagère, il reste 50 balles.
Bon ok, j’exagère encore, il reste 50 euros et 59 centimes.
Et le pognon, il est sans doute possible parti dans Casa Isula.
Sur les 15K€ de capital social de la création, 11,5K€ remontent quasiment immédiatement dans Tigliola Resort. Et c’est peu dire que ces fonds n’ont jamais été destinés à acheter le terrain. Dès le 10 janvier, 5,4K€ partent chez l’architecte Claude Sarais. Outre le fait qu’il n’intervient qu’en Corse du Sud, comme l’indique son site internet, sa société m’a confirmé sans détour que ces règlements correspondaient à des régularisations administratives… pour Casa Isula.
Suivent également 6 virements chez Be@liv, pour près de 95K€, puis 5K€ sur Tigliola Resort, et 61K€ sur les comptes de Casa Isula. De sorte que fin janvier 2023, les comptes sont vides.
De son côté, Laurent Villa se défend.
Q. « Des fonds d’Antibes ont-ils été utilisés pour Casa Isula ? »
R. « Non, les fonds pour Casa Isula sont dédiés à Casa Isula ! Nous opérons des centralisations de trésorerie sur les maisons mères holding, ce qui est parfaitement légal. »
Ce qui est possible. Et effectivement, le contrat obligataire ne prévoit pas explicitement l’objet du financement ni la destination des fonds. Le problème, c’est qu’on retrouve systématiquement ce schéma dès qu’un virement Tudigo arrive. Pour preuve, quand la plateforme envoie la tranche de mars 2023, soit un mois après que le terrain aurait dû être acheté :
Mieux, 59K€ de cette levée servent à payer… les coupons, dont 19K€ sur la Corse.
Extraits des comptes de Tigliola Cap d’Antibes
Et ce petit manège se produit à chaque fois.
Extraits des comptes de Tigliola Cap d’Antibes
Nombre d’autres dépenses laissent songeur, comme les 173€ de coussins, 721€ de peinture, 562€ chez Zara Home ou 218€ chez Maisons du Monde pour une société qui n’a pas commencé à faire de travaux sur son seul bien.
Et c’est sans compter un vol à près de 3 500€ sur Qatar Airways, ou les honoraires de 125K€ que Laurent Villa se paie en tant que DG le lendemain de la dernière tranche Tudigo. Même les cotisations sociales à la CARTI et à la CAMTI de Laurent Villa à Monaco, pour 4 500€, sont réglées par le SPV. De même que près de 1 000€ pour un hôtel en Italie ou un Uber Eats à 150€.
Alors effectivement, on retrouve bien plusieurs factures de travaux qui font de la poussière, comme à Gedimat. Sauf que, comme les autres cartes payées le même jour chez Ettori Taddei, les dépenses ont lieu en Corse.
Fin juillet, la situation se tend, parce qu’il n’y a plus de levées et que les fonds sont bientôt à zéro. La holding Be@liv envoie 49K€ afin de renflouer le SPV. Casa Isula renvoie 11,5K€, ce qui permet de payer Tudigo.
Sauf que c’est fini : il ne reste plus rien.
Et le constat est extrêmement violent :
Mais bon, à la rigueur, tant que les traites sont payées.
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