L’histoire de Casa Isula débute en réalité en 2014, date à laquelle la SCI s’appelle Villa Long Chemin. À l’époque, Villa est encore marié et Albertini déclare être célibataire. C’est chez elle, rue Maupassant à Cannes, que le siège de la SCI, dont ils se repartissent le capital à parts égales, est fixé.
À l’été 2016, une société est créée, Villa d’Ailleurs. Albertini prend 48%, Villa 40% en direct, et le reste via Clav, sa holding luxembourgeoise. Puis des parts de la SCI sont remontées dans Villa d’Ailleurs.
L’actionnariat va étonnamment changer en permanence, chaque année, jusqu’à 2019 où la holding de Villa représente 95%. Cela dit, ce n’est pas anormal qu’un associé monte progressivement au capital, regroupe ses participations et fasse lentement sortir l’autre.
La suite, par contre, est plus étonnante. Parce qu’en 2021, c’est le chemin inverse. Durant l’été, la société Albertini & Co (future Tigliola Resort) est créée à 50% des parts pour chacun des débuts, et Albertini est à la gestion. Villa et Albertini y apparaissent alors chacun comme divorcés et vivent désormais ensemble. Et chacun donne ses parts à cette nouvelle structure.
L’année suivante, la gérance de Albertini & Co revient à Villa, et l’ex-gérante récupère 49% des parts de la SCI.
Puis en 2023, Albertini & Co devient Tigliola Resort, est désormais dirigée par Vincent Albertini, le frère de Chloé, et le capital est une nouvelle fois réparti.
Est-ce illégal ? Aucunement.
En quoi est-ce important ? Difficile d’être formel, mais la suite donnera quelques réponses. Reste que ce n’est pas classique que deux associés changent chaque année la répartition du capital d’une SCI, sans faire d’augmentation de capital, sans changer réellement le fonctionnement, et sans jamais faire entrer d’autres personnes.
Reste que c’est la première véritable opération immobilière de Laurent Villa. Passé par le tourisme au début de sa carrière, il vient de passer plus de dix ans dans la restauration. Alors, selon lui, la suite logique, c’est l’hôtellerie. Et plus précisément : l’hôtellerie de luxe. Seems legit.
Comme pour ses restaurants, le financement de l’immobilier de Laurent Villa (où Chloé Albertini est désormais pleinement associée) passe par le crowdfunding. En 2022, deux ans après les 2M€ levés sur Raizer pour le Tribeca Montparnasse, et quelques mois avant les trois opérations Tribeca sur Tudigo, le projet se finance en deux tranches sur la plateforme.
Il s’agit aussi d’un des premiers biens importants financés par Tudigo qui, jusqu’ici, faisait surtout de l’equity. C’est la SCI Villa Long Chemin, représentée par Albertini & Co et par sa présidente Chloé Albertini, qui cherche 500 à 750K€ sur 24 mois à 10%, avec intérêts trimestriels et remboursement in fine. Pour toute garantie, la caution personnelle du dirigeant (qui n’est pas précisé) est donnée. Fin de l’opération : mars 2024.
Un détail dans le paragraphe précédent, et dans la documentation commerciale, a néanmoins retenu mon attention :
T’as trouvé l’erreur ? Attention, elle est technique, mais n’importe quel expert du sujet l’aurait vue. La société qui réalise l’émission obligataire, c’est la SCI Villa Long Chemin. Sauf que… bah c’est illégal. Le Code de commerce2 dispose que :
« L’émission d’obligations n’est permise qu’aux sociétés par actions ayant deux années d’existence et qui ont établi deux bilans régulièrement approuvés par les actionnaires. »
Si la société a bien deux années d’existence, elle n’est évidemment pas une société par actions puisque, comme son nom l’indique, une SCI est une société civile, donc par parts sociales. Quant à Albertini & Co, la SAS a été créée en août 2021, donc elle n’aurait pas été éligible non plus, pas plus qu’elle ne l’était quand elle a émis la deuxième tranche en mai 2022.
Mais l’émission était quand même possible à quelques conditions : la loi prévoit des exceptions à la règle des deux ans et deux bilans pour les sociétés par actions. Une SAS de moins de deux ans peut émettre des obligations si :
Parce que le législateur voulait évidemment protéger les investisseurs en imposant une barrière de maturité et la capacité d’avoir une vision sur la santé financière.
Mais personne ne trouve rien à redire, donc Tudigo finance 750K€ en février 2022, puis 1,5M€ en mai 2022.
Mais au fait, quel est le projet, exactement ?
Fin novembre 2016, la SCI Villa Long Chemin, qui sera renommée Casa Isula, fait l’acquisition de 3 parcelles à l’est de Porto-Vecchio pour 310K€, apporté en CCA. En mai 2018, BNP Paribas Banque Privée accorde un premier prêt de 2,2M€ sur 15 ans, avec 3 ans de différé, probablement avec une hypothèque de rang 1.
Quand le projet arrive sur Tudigo début 2022, il est en réalité pas mal avancé, et le gros œuvre est quasiment terminé. La villa de 700m², destinée à être vendue en 2026, est estimée à 8,4M€, soit 12K€/m², dans la fourchette haute des biens alentours, mais parfaitement cohérent puisque c’est un bien neuf.
Dans son plan de financement, le couple parle de 350K€ de terrain, 3,3M€ de travaux, soit 3,9M€ pour la construction. Ce qui paraît étonnant, c’est le plan de financement annoncé par Tudigo.
Reprenons l’addition pour les VC qui nous lisent :
Pourquoi le fuck faudrait-il autant d’argent pour un projet à 3,9M€ ? Rien que BNP + CCA = 3,7M€, donc pourquoi lever autant, et en deux fois ?
Trois possibilités :
Selon plusieurs sources recoupées, et Laurent Villa lui-même, la Casa Isula aurait coûté environ 8M€, alors qu’elle était selon lui censée coûter 4,5-5M€, ce qui n’est déjà pas cohérent avec le montage donné par Tudigo. Mais effectivement, les travaux, c’est parfois aléatoire.
Toujours selon lui, le montage aurait dû être :
Pour convaincre de la solidité de Laurent Villa, puisque c’est son nom qui apparaît partout sur les documents, Tudigo vante le succès de RX Venture, dont on connaît désormais la réalité en 2022, mais que la plateforme pouvait effectivement ignorer. Mais aussi ses 20M€ de patrimoine sur 10 biens haut de gamme :
Une slide avec deux biens et des vidéos est présentée.
Le bâtiment de gauche, c’est tout simplement l’hôtel particulier où vivent Villa et Albertini rue Maupassant, qu’elle a hérité avec son frère de leur père, Marcel, mort en 2020. C’est lui, le fameux hôtel particulier à 6M€, qui n’a donc rien d’une acquisition, et dont on verra que le prix n’est pas aussi élevé.
Quant à la deuxième opération à Saint-Vallier-de-Wiey, village qui n’existe pas et qui fait probablement allusion au « Domaine agricole et forestier à Saint-Vallier-de-Thiers » de la présentation, les photos sont absolument magnifiques et respectent les standards écologiques voulus par Tudigo. La vidéo renvoyait alors sur le site LaurentVilla.com (désormais offline), vers une page qui s’appelait « Villa Loin De Tout ».7
Après des mois de recherches, j’ai pu la localiser.
Non je déconne.
En 10 secondes de recherche inversée, j’ai découvert que c’était une maison d’architecte dans le Massachusetts, designée par Hutker Architects et Martha’s Vineyard Interior Design. Et les photos viennent d’un site de déco8. La réalité, c’est que Villa d’Ailleurs n’a jamais fait la moindre opération, et que le couple Albertini-Villa non plus.
Autant dire que, sur la base de ce qui est indiqué, le patrimoine immobilier de Laurent Villa se limite à ce qu’il veut financer sur Tudigo, et le reste appartient à Chloé Albertini, suite à l’héritage complexe de son père. Parce qu’au moment de la mort de Marcel, un frère caché est apparu des États-Unis pour réclamer sa part. Après de longues négociations, un accord a été trouvé… et le frère est mort aussi brutalement qu’il était apparu. Ce qui a longuement retardé la succession.
Toujours est-il qu’effectivement, fin 2023 le budget se boucle avec 3M€ d’Artemis pour finir les travaux. Cette ligne, on la retrouve d’une manière un peu étrange dans un projet de bilan.
C’est étrange parce que :
Mais surtout, la dette de 1,5M€ de Tudigo… n’est pas au bilan. Alors qu’elle n’a jamais été remboursée.
Ce qu’on voit par contre, c’est qu’il reste près de 2,8M€ sur les comptes, et que 2,8M€ ont été envoyés sur Casa Isula.
Et à l’inverse, on voit que Resort a reçu plus de 2,2M€ d’une autre société Tigliola, dénommée Cap d’Antibes.
Et cette société est particulièrement intéressante, parce que selon une source, ce sont ses titres qui seraient mis en garantie contre les fonds d’Artemis.
Espérons donc que cette société soit vraiment solide.