On l’a vu avant, du fait de l’aspect réglementaire du DPE, les notes ont fini par avoir des effets à la baisse.. mais aussi à la hausse. Les premiers signaux datent de 2021, mais c’est désormais très flagrant, et on constate désormais des surcotes de +4 à +20% sur les logements A ou B.
Parce que depuis des années, de nombreux politiques (qui ont partiellement convaincu les Français) ont opposé fin du monde et fin du mois, ou parlent d’écologie punitive, quand c’est pas carrément l’expression khmer vert qui est sortie. Outre le temps qu’on finira probablement par voir de vraie dictature écologique dans les années à venir (vaguement prédite, comme pas mal de choses d’ailleurs, par Plamondon dans Starmania y’a 40 ans), c’est devenu un non-sens. Puisqu'en réalité, certes mettre une rustine sur un toit qui fuit, ça évite de le payer, mais à la fin il faudra changer la charpente, pas seulement les tuile. Donc c'est un mauvais calcul financier. Sauf qu'il faut avoir les fonds maintenant.
Mais plusieurs études tendent à montrer que les plus pauvres habitent dans les logements les moins performants énergétiquement, et donc finissent par payer des factures plus élevées. C’est d’ailleurs ahurissant que les plafonnements des loyers, pourtant toujours portés par des élus de gauche, n’aient jamais pris en compte ce paramètre. Puisqu’entre un logement F et un logement A, l’impact sur le locataire n’est clairement pas le même pour ses dépenses énergétiques.
Quant aux propriétaires… c’est une tout autre histoire. Parce que les inégalités sont principalement territoriales. Et difficilement surmontables dans une vraie politique intelligente. Donc disons insurmontable.
C’est pas très compliqué à comprendre. Une rénovation coute à peu près le même prix partout. Entre 500 et 1000€ le m² selon la taille du logement et l’ampleur de la réno’. A Saint-Menges dans les Ardennes (village très sympa, les Allemands y passent à chaque fois), le m² est autour de 800€. Donc même avec une réno’ avec un coût faible, le marché ne pourra pas absorber une telle augmentation.
Dans une ville moyenne comme Épinal, une rénovation énergétique complète coûte environ 40K€ pour une maison de 80 m². Rapporté à la valeur totale du bien (144K€), cet investissement représente près de 28% de sa valeur.
Au globale, une rénovation coûte entre 20 et 60K€22. Mais à Paris, pour un appartement de même superficie, dans la moyenne, le coût de rénovation reste sensiblement identique. Mais rapporté à un bien valorisé à 880K€, il ne représente que 4,5% de sa valeur. L'écart est vertigineux, et ce montant pourrait parfaitement être compris par un acheteur, ou absorbé par l’augmentation naturelle des prix.
Dans cette même ville, une décote de passoire thermique affiche -5%. C’est -21% dans le Grand Est.
Économies d’énergie en 2020 rapportées à la surface du parc des résidences principales En MWh/an pour 100 m²23
Cette asymétrie se reflète directement dans le retour sur investissement. Selon l'ONRE, le temps de retour moyen d'une rénovation complète atteint 15 à 20 ans dans les zones rurales et les villes moyennes, contre 7 à 10 ans dans les métropoles où les économies d'énergie s'additionnent à une valorisation immobilière plus importante. Alors que la durée moyenne de détention d’un bien de situe entre 10 et 15 ans24.
Et si on descend encore un peu dans l’analyse, on constate que 70% des gains sont concentrés dans les logements individuels, alors que ce sont les logements collectifs qui sont les plus concernés… Problème qu’on pourrait allègrement mettre sur le dos des syndics… oubliant que le plus souvent ce sont les copropriétaires qui ne veulent pas payer, surtout quand ils ne sont que bailleurs, et que parfois… les travaux ne sont juste pas possibles, ou extrêmement chers.
Quant au fameux MaPrimeRénov’, il laisse aux ménages un reste à charge de 42% en moyenne25, mais il est de 64% pour les ménages modestes, et 47% pour les très modestes26.
Alors qu’en moyenne, les moins riches habitent dans les zones les moins chères, et donc que leurs rénovations ne seront jamais rentables à la revente, puisque MaPrimeRénov’ ne prend aucunement compte de la zone géographique.
Pourtant le dispositif est moins demandé dans les grandes villes. Le rapport France Relance 2024 pointe une baisse significative des demandes de MaPrimeRénov' dans les grandes agglomérations comme Paris ou Lyon, malgré leur poids démographique considérable. À l'inverse, les zones rurales et périurbaines, où le retour sur investissement immobilier est structurellement plus faible, concentrent une part croissante des rénovations, selon les données de l'ONRE pour 2023.
Économies d’énergie par type de communes, en 2020, En %27
L'ironie est amère : là où la rénovation serait économiquement la plus pertinente (dans les grandes métropoles), elle est la moins pratiquée. Et là où elle pèse le plus lourd dans les budgets des ménages (zones rurales et villes moyennes), elle devient presque incontournable pour maintenir la valeur du patrimoine.
Paradoxalement, les émissions des ménages ont diminué de 3,6% en 202328… mais c’est un chiffre en trompe l’œil, un peu à l’image des émissions en baisse pour les véhicules pendant le Covid. C’est principalement lié à une météo hivernale plus clémente, plus qu’aux améliorations modestes de l’efficacité énergétique. Le réchauffement climatique est presque une chance contre l’utilisation du chauffage…
Mais si on ajoute à ça des couts annexes des logements qui augmentent (énergie, taxes foncières etc.), des difficultés persistantes d'approvisionnement en matériaux (et leurs couts qui augmentent), on se retrouve avec des propriétaires qui n’ont pas beaucoup d’intérêts à faire les travaux puisque financièrement :
C’est en réalité de là, qu’aurait du partir MaPrimeRénov’.