Dans notre bien belle startup nation (dont font probablement partie directement ou indirectement une grosse partie des bientôt 100K (wow) lecteurs de Zero Bullshit, y’a un truc sur lequel on est globalement tous d’accord. Pour savoir si on fait un bon boulot, quand on prend une décision, on mesure avant, pendant et après, ce qui permet de savoir où on va. On appelle ça un indicateur (ou un KPI quand on fait des PowerPoints). En rénovation énergétique, on en a un aussi… Et c’est aussi le pire problème.
En 2006, un nouvel acronyme fait son apparition dans le paysage immobilier français : le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique. Né dans le sillage du protocole de Kyoto et d'une directive européenne de 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, ce document technique aux étiquettes colorées allant du vert au rouge semblait alors une simple formalité administrative parmi d'autres. Mais qui aurait pu prédire qu'en moins de vingt ans, ce diagnostic deviendrait l'épicentre de la politique de rénovation énergétique française, capable de faire basculer un bien immobilier du statut de placement sûr à celui de passoire thermique inlouable ?
Tout le monde.
Parce qu’un bon indicateur doit être :
L'histoire du DPE est celle d'une métamorphose spectaculaire… qui a ignoré l’intégralité de ces quatre règles essentielles. Parce que d’un document informatif sans conséquence juridique, il est progressivement devenu un instrument normatif au pouvoir considérable. Et donc chacun (ayant intérêt) a voulu y mettre sa petite touche. La méthode initiale, élaborée par le bureau d'études Tribu Energie, s'inspirait de la réglementation thermique de 1988, adaptée pour créer ce qu'on appellera la méthode 3CL16.
Jusqu'en 2021, deux méthodes coexistaient : le calcul théorique 3CL et la méthode dite « sur facture », basée sur les consommations réelles du logement. Mais le tournant majeur survient avec la loi Climat et Résilience qui rend le DPE opposable. Le diagnostiqueur engage désormais sa responsabilité juridique, et un locataire ou acquéreur peut se retourner contre un propriétaire en cas de diagnostic erroné. Plus déterminant encore, la loi instaure un calendrier d'interdiction progressive à la location pour les logements classés G (2025), F (2028) puis E (2034). Le document technique est devenu un couperet immobilier.
Cette transformation brutale s'est accompagnée de multiples ajustements et correctifs, illustrant les difficultés d'un système conçu initialement comme simple indicateur mais désormais utilisé comme instrument contraignant. La dernière modification en date ? Un ajustement des échelles pour les logements de moins de 40 m², annoncé en avril 2024, permettant selon le ministère de sortir artificiellement 140K petites surfaces de la catégorie des passoires thermiques. Est-ce une mauvaise mesure ? Disons qu’on manque de logements, que ceux-là sont les plus demandés, et que le calcul ne leur rendait pas vraiment hommage. Mais on voit bien le problème de l’indicateur.
Plus révélateur encore : la valse des reports d'échéance. Initialement fixée au 1er janvier 2025, l'interdiction de location pour les logements classés G a fait l'objet d'innombrables annonces de « calendrier adapté » ou de « report pour les copropriétés ». En octobre 2024, le Premier ministre Michel Barnier évoquait encore une simplification du DPE et un calendrier « adapté », tandis que Valérie Létard, Ministre du Logement, affirmait que « les conditions ne sont pas réunies » pour respecter ce calendrier dans les copropriétés. « On ne peut pas être dans la négation de la vraie vie », déclarait-elle alors à La Voix du Nord. Et ça fait en réalité suite à des centaines de déclarations de politiques voulant repousser le calendrier. Au point qu’on se demande comment il a finalement tenu.
Mais ces ajustements constants révèlent une fragilité structurelle du dispositif. Plus troublant encore : l'analyse de la distribution des valeurs de DPE fait apparaître un phénomène statistique révélateur. On observe une concentration anormale de diagnostics juste en-dessous des seuils critiques, notamment entre les classes D et E, ou E et F.
Anomalies marquées aux seuils des étiquettes D/E, E/F et F/G17
En rouge pointillé figure à titre d’illustration une distribution théorique contrefactuelle.
Cette anomalie statistique suggère un « ajustement » des valeurs par certains diagnostiqueurs pour faire gagner une classe énergétique aux biens évalués. Le phénomène est suffisamment marqué pour être relevé par la Cour des Comptes dans son rapport de juin 2025. Cette concentration statistique autour des seuils constitue un indicateur flagrant du manque de fiabilité intrinsèque du dispositif : si le DPE était véritablement objectif, pourquoi observerait-on une telle distorsion statistique ? D’ailleurs, j’ai passé les données18 à la loi de Benford… et la fraude est manifeste.
Récemment, une étude du CAE19 dressait un constant sans appel : avant 2021, environ 3,9% des DPE seraient « manipulés » pour se trouver dans une catégorie plus favorable. C’est 25% de DPE en plus à gauche des lignes. Mais selon le CAE, 70% des DPE contrôlés en 2023 présentaient des anomalies, ce qui, paradoxalement, ne représente plus de 1,7% du total. Cela dit, les anomalies constatées par le CAE n’expliquent pas vraiment le problème, puisque l’immense majorité concerne des défauts d’information ou des manquements au droit (clauses, factures, pratiques commerciales etc.) et les ententes ou diagnostics ouvertement faux sont quasiment négligeables.
Parce que dans le même temps la production mensuelle de DPE a quasiment triplé entre 2018 et 2025, passant de 120K à 350K par mois (à cause des obligations légales), accroissant la pression sur un secteur qui peine à garantir la fiabilité de ses prestations. Le flyer de présentation de MaPrimeRénov' publié par l'ANAH en 2021 reconnaissait déjà la nécessité d'un audit énergétique indépendant pour bénéficier du bonus « sortie de passoire », un aveu à demi-mot de la fiabilité limitée du DPE seul.
Répartition des anomalies constatées en 2023 sur les pratiques des diagnostiqueurs immobiliers20
Au-delà des manipulations, c'est la pertinence même du DPE comme boussole de la rénovation énergétique qui est questionnée. La Cour des comptes notait dès 2022 :
« La définition même de la rénovation énergétique reste floue ».
L'audit flash de 2021 sur MaPrimeRénov' soulignait l'absence de diagnostics préalables obligatoires pour accéder aux aides, une faille méthodologique majeure qui compromet l'efficacité du dispositif dès sa conception. Comment cibler efficacement les rénovations sans diagnostic initial fiable ? Des chiffres confirmés en 2023 par les collectivités.
Conditionnalité préalable et mesure d’efficacité des aides locales à la rénovation énergétique des logements de propriétaires privés21
Plus fondamentalement, comme le reconnaît l'ONRE en 2023, le DPE s'appuie sur des économies d'énergie théoriques ou « conventionnelles » qui peuvent significativement différer des économies réelles. Cette déconnexion entre théorie et pratique s'explique notamment par ce que les économistes appellent « l'effet rebond » : une fois leur logement mieux isolé, les occupants tendent à augmenter leur température de confort, réduisant ainsi les économies escomptées. Le rapport France Relance 2024 confirme cette faille : le dispositif ne mesure que des économies théoriques, sans aucune donnée réelle de consommation post-rénovation. Plus inquiétant encore, ce même rapport révèle qu'une évaluation causale rigoureuse n'était prévue que pour courant 2024, alors que des milliards d'euros ont déjà été investis dans le dispositif.
L'histoire du DPE illustre parfaitement l'adage selon lequel un mauvais indicateur conduit inévitablement à de mauvaises décisions. Conçu initialement comme un simple outil d'information, il s'est transformé, sous la pression politique, en un instrument normatif aux conséquences considérables sur le parc immobilier français. Or, la Cour des comptes est cinglante (et formelle) dans son rapport de juin 2025 : le gouvernement a procédé en 2021 à cette transformation majeure du DPE « sans prendre la mesure des conséquences de telles décisions ». « Aucune étude d'impact globale préalable n'a été réalisée par l'administration », poursuit le rapport.
As usual.
Cette précipitation a eu des effets concrets sur le marché locatif. Entre mi-2021 et mi-2023, le stock de biens à louer aurait baissé de 22% pour les logements bien notés (A à D), et de 33% pour les passoires énergétiques (F et G). Ces retraits du marché locatif ont aggravé une situation déjà tendue pour les Français en quête de logement, en même temps que la hausse des taux écartaient les centaines de milliers de primo-accédants habituels, restant dans le parc locatif.
Paradoxalement, l'éternelle menace d'interdiction - sans cesse repoussée mais jamais abandonnée - a produit un effet concret sur le marché immobilier. La perspective d'une dévalorisation des passoires thermiques a poussé de nombreux propriétaires à vendre plutôt qu'à rénover. Selon un sondage commandé par la FNAIM en 2022, seuls 32% des propriétaires de logements F et G choisissaient de rénover leur bien, tandis que 26% préféraient le vendre. Dans plusieurs grandes villes, le nombre de passoires thermiques mises en vente a explosé : +74% à Rennes, +72% à Paris, +70% à Nantes entre septembre 2020 et octobre 2021. Et depuis presque 2 ans, on voit également les prix largement impactés, en partie à cause du marché en repli, mais surtout parce que ceux qui ne peuvent plus louer et refusent de faire les travaux… vendent. Ce qu’explique Se Loger sans équivoque en mai dernier :
« Les logements bien notés (A à D) ont vu leurs prix augmenter de 3,4%, tandis que les biens classés E ont légèrement reculé (-0,6%), et les logements F ou G ont chuté de -3,5%. »
Ces chiffres révèlent une vérité dérangeante pour une grosse partie des professionnels, ou même des particuliers bailleurs : reporter l'échéance n'aurait pas donné plus de temps pour les travaux, mais simplement retardé la prise de conscience et l'action. Ce sont les contraintes réglementaires et leurs effets sur les prix qui ont mis en mouvement le marché. La seule existence d'un calendrier, même contesté, a provoqué des ajustements de prix et de comportements. La menace d'interdiction, plus que l'interdiction elle-même, a servi de déclencheur.
Le DPE, cette boussole censée guider la transition énergétique du bâtiment, semble aujourd'hui désorienter autant qu'elle oriente. Avec un instrument de mesure aussi imprécis, le risque est grand de naviguer à vue, d'investir des milliards sans garantie d'efficacité, et finalement de manquer la cible.