À ma gauche, Patrick Lenoël, que Dani aurait pu chanter tellement son nom revient comme un boomerang dans le petit monde feutré de la gestion d’actifs immobiliers. Énarque, technicien du fiscal, architecte des OPCI, il a navigué pendant trente ans entre les grandes maisons de la place : BNP Paribas, Paref, UFFI, Fiducial.

DEA d’économie mathématique en poche, il commence au ministère des Finances comme administrateur civil. À l’ENA, il croise les futurs grands de la finance. La promotion d’avant lui, Henri-François d’Aguesseau (1982), compte Jean-Marie Messier, futur patron de Vivendi, Pierre Mariani qui présidera Dexia jusqu’à son explosion, Xavier Larnaudie-Eiffel qui finira au directoire de CNP Assurances. La promotion d’après, Louise Michel (1984), voit défiler Guillaume Pepy (futur patron de la SNCF), François Villeroy de Galhau (futur gouverneur de la Banque de France après un passage chez Cetelem), Philippe Wahl (qui dirigera La Poste). Des réseaux qui comptent. Des connexions qui serviront.

Extrait du Journal Officiel du 25 juin 1983

En 1989, direction le Crédit du Nord. Pas n’importe quelle banque : depuis 1971, c’est une filiale de Paribas, qui l’a rachetée après sa fusion avec la Banque de l’Union Parisienne. Chargé de mission auprès du président, puis directeur de la planification et du contrôle de gestion, Lenoël navigue en terrain connu. En 1993, il passe officiellement chez la maison-mère Paribas, responsable des études et du contrôle au département des interventions financières immobilières. Pas vraiment un changement d’employeur, plutôt un changement d’étage dans le même empire. L’immobilier, déjà.

En 1996, Lenoël prend la direction d’Antin Gérance, la filiale SCPI de Paribas, puis quatre ans plus tard devient président du directoire de Vendôme Gestion, la filiale SCPI côté BNP. Mission : fusionner Vendôme Gestion (BNP) avec Antin Gérance (Paribas) pour créer Antin Vendôme en décembre 2000. Une fusion sur le papier, mais dans les faits chacun garde ses SCPI : Antin avec ses 95 % d’immobilier de bureaux franciliens, Vendôme avec son portefeuille mieux réparti entre Paris et province. Quinze SCPI au total, 13G F d’actifs. Lenoël aux commandes, qui rêve déjà d’investissements à 100M F pièce. « La faiblesse de la concurrence sur cette taille d’actifs », qu’il disait⁸.

Entre-temps, il devient vice-président de l’ASPIM, poste qu’il gardera pendant des années, dont il était encore administrateur en 2016. À ce titre, il sera d’ailleurs au cœur d’une grande bataille en 2005 : les OPCI arrivent et on prédit la mort des SCPI. Lenoël, en première ligne, milite pour la « modernisation ».

« Notre métier, c’est l’investissement et la gestion immobilière, mais depuis des années, l’ASPIM se bat pour que les sociétés de gestion disposent d’une plus grande souplesse. Actuellement, une SCPI ne peut pas acheter un immeuble à travers une SCI. Ce verrou va sauter, c’est une bonne chose. »

Les SCI (dont la problématique a été expliquée ici et ici) n’apporteront qu’une opacité garantie pour les associés qui ne verront plus où passe leur argent.

Il vend aussi la liquidité des OPCI :

« La réserve de trésorerie permettra à l’OPCI de racheter les parts au particulier vendeur dans un bref délai, sans doute moins d’un mois. »

Sauf que ces 10 % de liquidités obligatoires amputeront le rendement. Et l’expertise trimestrielle pour « mieux approcher la valeur réelle du patrimoine » ? Un coût supplémentaire qui sera également une obligation réglementaire pour les SCPI.

Contre lui, le président de l’APPSCPI⁹ Jean-Jacques Bonfil-Praire a ferraillé dur, en vain.

« Cette réforme est promue par certains professionnels qui contrôlent l’ASPIM, laquelle vit des cotisations prélevées dans la poche des SCPI. […] Les SCPI appartiennent aux porteurs de parts, pas aux sociétés de gestion. »

Au final, le combat de Bonfil-Praire sauvera la SCPI, et les deux statuts coexisteront, jusqu’à aujourd’hui.

Quand il tire sa révérence en 2006, le gérant est devenu BNP Paribas REIM, une machine à 2G€ d’encours, 10 véhicules majeurs sous gestion. Entre-temps, Lenoël s’est fait une spécialité : le fiscal. En 2004, il est le premier à lancer une SCPI Robien chez Antin Vendôme, promettant aux épargnants d’amortir 8% de leur investissement pendant cinq ans, puis 2,5% pendant quatre ans¹⁰. Avec un succès non démenti sur les collectes. Beaucoup moins sur les performances, qui tiennent quasi exclusivement sur l’avantage fiscal. Pendant que les mêmes se battent pour réduire les dépenses de l’État et les impôts.

Cela dit, Lenoël ne quitte pas vraiment le navire, il monte juste à l’étage du dessus : directeur des relations institutionnelles de BNP Paribas Immobilier de 2006 à 2007. Un placard doré ? Ou une mise à l’écart en douceur ? Toujours est-il qu’il ne s’éternise pas.

En mars 2008, il débarque chez Paref comme directeur général du développement, pour 95K€ par an, sans possibilité d’entrer au capital. Un mercenaire, pas un associé. Au menu : trois SCPI maison et plusieurs OPCI à monter, dont Vivapierre, véhicule dédié à l’immobilier de tourisme et de loisirs, gavé de Belambra comme une oie du Périgord.

Moins de deux ans plus tard en novembre 2010, Lenoël décroche la présidence d’UFFI REAM¹¹, vieille dame de l’immobilier français fondée en 1933. Exit Frédéric Puzin, qui avait tenté de redresser la barre depuis 2007 et s’en ira fonder Corum en 2011.

💡 Le difficile passé d'UFFI

La maison-mère traverse une zone de turbulences façon Boeing 737 Max. Urbania, la branche administration de biens du groupe UFFI, vient d’exploser en plein vol. Le système de cavalerie financière monté par Michel Moubayed depuis 1996 s’est effondré avec la crise de 2008. Le mécanisme ? Un tour de passe-passe avec les « comptes reflets » : les banques prêtaient à Urbania l’équivalent des 330M€ de provisions des copropriétés, argent que Moubayed utilisait pour financer ses acquisitions. Quand les provisions chutent à 260M€ en 2009, la Société Générale réclame 40M€ cash. Panique à bord. Dette totale : 440M€. Tribunal de commerce, plainte pour abus de confiance, menace de liquidation pour 480 000 logements et 2 000 salariés. En septembre 2010, deux mois avant l’arrivée de Lenoël chez UFFI REAM, Urbania est reprise à la barre du tribunal par le fonds IPE.

Michel Moubayed, le fondateur historique d’Urbania, architecte libano-français qui avait racheté UFFI pour 1€ symbolique au Crédit Lyonnais en 1980, disparaîtra 2 ans plus tard des suites d’une longue maladie. Exit l’architecte de l’empire et sa cavalerie à 440M€.

Les éclaboussures touchent tout le groupe. UFFI REAM, la filiale de gestion de SCPI, reste à flot mais cherche preneur. Contrôlée par UFFI Participations (aux mains du groupe Laurad via les fonds Sinequanon et Hoche Partners, plus Omnium Finance), elle gère 1G€ d’actifs, 17 SCPI, 30K porteurs de parts. Du lourd sur le papier. Mais avec le scandale Urbania en toile de fond, l’image est plombée.

Sous le règne de Patrick Lenoël va se produire un étrange et discret incident, que j’avais déjà raconté dans une ancienne newsletter, et qui a fait date dans les annales de la gestion collective.

Parce que le portefeuille du gérant est un inventaire à la Prévert. D’abord, une ribambelle de SCPI résidentielles : Logipierre 1, 2, 3 et toute la clique. Des antiquités fiscales des années 70, jamais liquidées, qui végètent avec des rendements de 2% grand maximum. Genre Logipierre 1, née en 1978 : jamais plus de 2% de rendement annuel. Mais, miracle de la bulle immobilière, un TRI sur dix ans qui explose à plus de 10 % au milieu des années 2010. Merci qui ? Merci l’argent gratuit de la BCE.

Puis il y a les deux boulets : Cifocoma 1 et Cifocoma 2, censées investir dans les murs de commerce. Là, ça se gâte. Selon plusieurs investisseurs de l’époque et deux membres des conseils de surveillance, pas exactement des gauchistes révolutionnaires, l’ambiance vire au vinaigre. Patrick Lenoël est en ligne de mire de plusieurs investisseurs influents.

Entre en scène Hélène Karsenty, secrétaire de l’APPSCPI, l’asso des épargnants floués, et terreur des gérants en costume trois-pièces. Cette forte tête, qui connaît ses dossiers comme Modiano connaît les rues de Paris, prend la tête du conseil de surveillance de Cifocoma 2. Charles Coulon fait de même pour Cifocoma 1. Les barbares sont aux portes.

Lenoël commence à suer sous son col blanc. Normal : Karsenty sort d’une guerre de tranchées avec BNP REIM. Élue à la tête du conseil de surveillance de Capiforce Pierre, elle a mené la fronde pendant des mois. Le coup de génie ? Avoir fait modifier les statuts en février 2011 pour introduire la possibilité de renouveler, chaque année, le mandat de la société de gestion. Un piège parfait.

Le 4 juin 2012, c’est Austerlitz : lors de l’assemblée générale, BNP Paribas REIM se fait débarquer après 17 ans de règne. Les chiffres sont sans appel : 80,26% des voix pour Paref Gestion, 19,74% pour le sortant. Une humiliation publique. Comme l’explique Hélène Karsenty, présidente du conseil de surveillance de Capifore Pierre.

« [C’est] un évènement considérable dans le monde des SCPI, car c’est la première fois que le vote des associés décide clairement, et en toute légalité, de se séparer de son gestionnaire ».

Parce qu’il faut le rappeler, au cas où certains l’auraient oublié dans les salons lambrissés de la gestion d’actifs : un gérant travaille pour les associés. Le véhicule n’est pas son joujou personnel. Il prélève ses fees pour un service, point barre.

Une des raisons qui pousse au conflit, c’est qu’UFFI est à vendre. Une info de notoriété publique. Plusieurs témoins proches, dans l’entreprise ou en dehors, parlent d’une boîte qui, sans évidemment truquer ses comptes, fait en sorte d’habiller et maquiller la mariée.

« Les gérants achetaient des merdes pour pouvoir ensuite présenter une belle gestion. »

Décembre 2011. Fiducial raffle la mise, et devient actionnaire unique d’UFFI REAM. Fiducial Gérance, qui ne gérait jusque-là que Buroboutic, une SCPI de 330M€, se retrouve soudain avec un portefeuille XXL. Deux ans plus tard, les entités fusionnent définitivement sous la bannière Fiducial, et Lenoël devient président du directoire de la nouvelle structure unifiée.

Mais l’histoire de répète. En juin 2015, Atlantique Pierre 1, une SCPI gérée par Fiducial depuis 2012, subit le couperet : 91% des associés votent pour virer le gestionnaire. Paref Gestion récupère la mise. Les associés historiques en gardent un souvenir cuisant : leurs parts sont passées de 350,75 € fin 2011 à 210 € en 2015. Le prix de l’inertie.

Pour Cifocoma 1 et 2, c’est la même musique. Karsenty et Charles Coulon aux commandes des CS¹² : la pression monte, les comptes sont épluchés, les acquisitions contestées. Fiducial dégage, Sofidy reprend la gestion, avant de se faire elle-même remplacer par Paref quelques années plus tard.

Cette même Paref qui, ironie du sort, subira les foudres de son CS pour Novapierre Allemagne. Et comble de l’ironie, Capiforce Pierre, récupérée triomphalement en 2012, lui échappera en 2020 : 89% des associés voteront pour... Fiducial Gérance. Et finira fusionnée avec Atlantique Pierre en 2024. La routourne a tourné.

Mais entre-temps, Lenoël a quitté le navire. Période de sept années qualifiées de « Senior Advisor freelance » entre 2017 et 2024. Sept années à conseiller qui, à faire quoi ?

Ni mystère, ni bulle de pomme.