Et ça n’a rien n’anecdotique.
Non seulement parce que ça concerne une partie importante de certaines SCPI, mais surtout parce que ça finance parfois indirectement la même société de gestion.
Par exemple en 2019, Primopierre faire une avance de 39M€ en compte courant d’associé de l’OPCI Preim Lumière… géré également par Primonial. Certes, c’est une avance rémunérée. Mais moins de 1,8% à l’époque. Cela pose évidemment une problème de conflit d’intérêts.
La même année, la SCPI percevait :
En 2022, Primomierre a toujours des sommes considérables (337M€) en compte d’associés dans des véhicules gérés par Primonial, dont :
Le poids de ces investissements en SCI est énorme. Sur les 3,277mds€ d’immobilier de Primopierre, c’est 1,1mds€ qui sont dans des SCI (et 2 OPCI) opaques dont on ne connait rien de la gestion.
Toutes les sociétés de gestion n’ont pas ces pratiques.
Chez les SCPI récentes, c’est même totalement absent. Kyaneos précise d’ailleurs clairement n’avoir « pas recours à des investissements indirects ». Pareil chez Iroko, Log In etc.
De son côté Epsilon 360 a fait une petite acquisition vient une SCI qu’elle détient à 99,9%, et Remake Live a une SCI qu’elle détient à 100% dont elle détaille les comptes précisément.
Dans la plupart des cas, quand une SCPI possède une SCI, c’est souvent lié à un achat groupé, comme les 4 actifs de la SCI Hopla détenue par Épargne Pierre (Atland).
Il s’agit clairement de choix stratégiques. On retrouve massivement de la SCI chez certains gérants, alors que c’est anecdotique chez d’autres (Perial, Sofidy etc.). C’est lié à 2 raisons majeures :
Par exemple dans Épargne Foncière, plus gros véhicule du marché, 44% des actifs sont en SCI, dont l’immense majorité des noms commencent par « LF ».
Quand LF Equinox est créé en 2019 pour acheter le 129 Felix Faure à Lyon, les 4 grosses SCPI du groupe sont mises à construction à hauteur de 25% chacun, avec pour chacun… le même mandataire social signataire des statuts
.
Parfois seules deux SCPI sont impliquées (ex. : LF Grand Paris Patrimoine et Épargne foncière dans le cas de LF Bois Colombes).
Ce choix est quasi-systématique chez certains, notamment les plus gros
Et c’est une norme également dans la plupart des SCPI d’AEW.