Cela pose selon moi deux sujets.
1️⃣Il y a effectivement la transparence.
Aucune de ces SCI n’a jamais déposé ses comptes et on ne sait rien de ce qui se passe à l’intérieur. Contrairement aux actifs détenus en direct, les revenus, la répartition des charges, les commissions, etc., ne sont jamais clairement mentionnés. Dès lors, comment savoir si la gestion est vraiment bien faite ? Parfois le gérant est la même société de gestion, parfois c’est une autre (sur HOLD par exemple) et d’autres fois c’est une gérant extérieur (c’est le cas de la SCI qui gère le WeWork Marais).
2️⃣ Mais surtout, s’il y une certaine corrélation entre les chutes de prix de part et les gérants qui utilisent massivement les SCI il y a une raison. Pas parce que cela implique une mauvaise gestion. Mais parce qu’une grosse partie de ces SCI ont servi à dilapider les collectes via de très gros actifs (même si certains ont fait pareil sans SCI).
Les 14 plus gros véhicules sur les 25 qui ont baissé leur prix de part représentaient une capitalisation 29mds€ en 2022, soit 34% du marché.
Entre 2018 et 2022, alors que ces véhicules ont en moyenne 28 ans, ils ont collecté :
On arrive à 61% chez Europimmo, 56% chez Accimo, 49% chez PF Grand Paris.
Évidemment que ce chiffre est élevé également dans les néo-SCPI, Pierval Santé ou chez Corum… mais avec des véhicules beaucoup plus jeunes.
Ces SCI ont permis d’acheter des énormes actifs, parfois répartis entre plusieurs véhicules maisons, et donc de pouvoir dépenser les collectes massives quand bien même ce n’était pas dans l’intérêt des associés.