Les SCPI cumulent des problèmes intrinsèques à leur modèle et des problèmes macros, qu’on pourrait ranger dans 3 catégories.
Post-Covid, tout le monde a cru à la fin du bureau. Nombre de gérants affirmaient pourtant que l’actif ne craignait rien, et que le hotdesk amènerait juste une baisse possible des surfaces. Puis qu’ils feraient du « serviciel ». Sauf que… rien n’a été fait.
Étant à l’époque moi-même salarié d’un de ces gérants, j’ai vu l’énorme dichotomie entre un discours parlant de transformation des modes de travail, d’aménagement des espaces… et une entreprise qui faisait tout son possible pour ramener les équipes les plus rapidement dans les locaux.
Difficile d’imaginer que ceux qui ne croyaient pas vraiment à ces discours aient anticipé ce changement de la demande. D’autant que la restructuration de ces bâtiments coute cher et prend du temps.
Reste qu’arrivé en 2023, très peu de choses ont été faites. Et alors que le Covid avait donné un gros coup à l’hôtellerie tout en portant la logistique et la santé, ces valeurs tendent à revenir à une certaine norme. Mais pas le bureau acheté trop cher.
La période 2018-2021 représente des années record de collecte pour les gérants. Cet argent, il fallait le dépenser pour maintenir le rendement. Parce que la quasi-totalité des grosses SCPI est à capital variable. Donc si l’argent qui rentre n’est pas investi, et donc ne crée pas de rendement, alors il y a un risque de faire baisser la distribution par part.
Nombre de sociétés de gestion se sont retrouvées en concurrence pour des actifs à plusieurs dizaines voire centaines de millions. Alors que les prix étaient déjà à la hausse, elles ont activement participé à cette inflation. Alors même qu’arrivait…
Sauf qu’avec 2022 arrive l’inflation. D’aucuns diront qu’elle est causée par la guerre en Ukraine, quand on sait on réalité que la problématique sous-jacente est l’injection massive de capitaux sur le marché et la création énorme de monnaie.
C’est extrêmement flagrant en immobilier d’ailleurs, où les prix et le volume du résidentiel sont totalement indexés sur les taux, j’en avais fait une newsletter.
De fait, il était impossible que les taux restent à 0%. Ne serait-ce que parce que pendant la crise Covid, les banques centrales auraient dû baisser leurs taux pour relancer l’économie, mais que ça n’était pas possible… puisqu’il était à 0% depuis 2016.
(J’en ai parlé ici et ici et un peu ici)
La seule question était : quand ?
Et l’arrivée de l’inflation aurait dû donner la réponse à tout le monde.
Quand Chrichri d’amour annonce une première levée de taux le jour de l’été 2022, il n’y a aucun monde où ça peut rester à ce niveau. Même s’il était certes difficile de prédire une hausse aussi soudaine.
Mais dès ce moment, il était évident que les prix de l’immobilier commercial allaient chuter, pour des raisons de primes de risques que connaissent bien tous les gérants.
Je refais pas le topo, tout le monde le sait, et pour celui qui passe ici par hasard, je l’ai expliqué ici. Mais pour résumer, quand le rendement du garanti augmente (ce qui arrive avec les taux), ceux qui prennent un risque vont augmenter d’autant le rendement qu’ils cherchent, pour maintenir leur prime de risque. Un rendement étant un basique ratio entre le revenu et le montant investi, et les loyers n’étant pas très flexibles, ce sont les prix qui s’ajustent.
Donc plus les taux augmentent, plus les valeurs des actifs baissent.
Le problème, ce qu’au deuxième semestre 2022, certains gérants ont continué à investir comme si les prix étaient les mêmes. En partie, mais pas seulement, parce que ce sont des deals relativement longs. C’est d’ailleurs aussi ce qui a tué Masteos.