Forcément, cela ramène à l’éternelle question du conflit d’intérêts. Qui a quoi à gagner ?
Praemia annonce à sa distribution qu’il va se lancer dans un grand plan de restructuration des actifs de Primopierrequiroulenamassepasdeloyer, sur au moins de 20% de la surface. Évidemment, ils vont se gaver de commission sur les travaux… et c’est tant mieux !
Parce que pour la première fois, les gérants qui sont au bord du gouffre ne peuvent plus compter ce qui les abreuve depuis des années : les commissions de souscriptions. Tout ceux qui se retrouvent avec des parcs à la ramasse, et des portefeuilles qui débordent d’actifs dont personne ne veut, se doivent de valoriser, améliorer, restructurer et arbitrer. Tant mieux. C’est pour ça que payent les épargnants. C’est ça le métier d’un asset manager.
C’est d’ailleurs tout le sujet des SCPI sans frais que beaucoup critiquent avec les argumentaires écrits par les gérants historiques. Pourtant, prendre des frais sur les travaux, la plus-value, etc., aligne beaucoup plus les intérêts gérants-épargnants que la commission de souscription, qui va peser sur la performance du placement pendant toute la vie de l’investissement.
Et forcément quand on parle commission, on ne peut éluder le rôle des intermédiaires, et notamment des CGP/CIF. À force d’écrire sur le sujet, j’ai reçu plusieurs témoignages de gens qui ont investi en 2022 (via CGP) dans des SCPI, notamment 4 souscripteurs fin 2022 dans 3 SCPI qui ont chuté quelques mois après.
Comment expliquer qu’un professionnel sérieux ait pu conseiller d’aussi mauvais placements ?
Parce que ces mastodontes avaient déjà investi massivement dans des actifs trop chers, commençaient à subir la vacance, avaient une offre décorrélée, des attentes du marché, et les taux montaient déjà.
Mais bon, que peut-on espérer d’une profession dont le syndicat majoritaire (Anacofi) a été jusqu’au Conseil constitutionnel pour réclamer que les commissions sur les ventes de Pinel puissent dépasser… 10%.1314 Et dans laquelle moins de 5% sont payés sur honoraires.
Même remarque avec les médias qui parlent de placements financiers et distribuent façon Jacques Martin des prix à tout va (contre 3 à 6’000€ l’année pour l’arborer).
Récompense Primogalet en 2021. Même Voldemort avait plus de nez.
Toute la fin 2022 a été marquée par un étonnant rassurisme des médias à l’image des Echos qui trouvent que les SCPI « résistent », alors même qu’aucune perf’ n’est sortie, citant un expert qui explique que « le momentum pour investir dans les SCPI est plutôt bon ». 15 L’article est repris quasiment mot pour mot par Le Figaro quelques jours après.16 Tandis que L’Agefi relaie les superbes chiffres de la collecte17 donnés par un distributeur, sans le moindre recul, avant de s’en prendre violemment aux SCPI sans frais de souscription avec les (faux) arguments habituels.18
En novembre 2022, alors que les taux sont en train s’exploser, Investissements Conseils se demande s’il faut « vencore investir dans les bureaux ? ».19 Après avoir été plutôt rassurant tout en présentant les évolutions en cours, l’article conclut par une sélection de huit SCPI.
Six de ces placements vont s’effondrer dans les mois qui suivront. Belle perf’.
Même combat un mois avant pour Le Figaro qui établit un classement, dont 50% de la note est due aux « perspectives »20. Si la première place avec 16/20 est attribuée à Épargne Pierre, le reste du classement c’est Madame Soleil x Nostradamus
Si le début de l’année 2023 amènera plus de prudence et moins de focus sur des fonds en particulier, il faudra attendre le cœur de l’été et les premières baisses de prix de part pour voir des médias s’emparer véritablement du sujet des actifs.