Prenons Épargne Foncière en 2022, la 3e plus grosse collecte, et plus grosse capitalisation d’alors. La Française perçoit 10% des loyers, et 7,5% des souscriptions. Cela représente 15,8M€ pour la gestion et 55M€ pour la souscription. Les cessions n’ont représenté que 2M et les travaux 800K€. Ce qui paye donc La Française : c’est la collecte.

On retrouve forcément ce biais chez tous les gros collecteurs, de toutes les SCPI à capital variable.

Évidemment que les SCPI sans frais de souscription facturent plus de frais de gestion, de travaux, etc. Mais cela les oblige à faire un vrai travail d’asset manager, dont la survie ne dépend pas que de la collecte.

Quand bien même une partie des commissions de souscription sert à payer la distribution.

Mais quel est le rôle d’un gérant s’il n’a pas de gestion active de son parc, et qu’il n’a aucune vision pour l’avenir ?

Parce que le marché mondial n’a pas connu de crise immobilière. Contrairement à ce que la France a pu connaitre dans les années 90, il s’agit ici d’une reconstitution de la prime de risque, et donc d’une baisse des prix, suite à la hausse des taux.

C’est-à-dire que les fondamentaux ne sont pas affectés. D’ailleurs, le résidentiel a réagi de manière très différente. Les particuliers n’étant pas attachés au rendement, et la tension étant très forte, les prix ont mis du temps à baisser, et sur des proportions moindres. Au point, d’ailleurs, qu’il est probable que le marché reparte à la hausse dès la baisse des taux, et que ça finisse par poser problème tellement les prix ne suivent ni les salaires, ni l’inflation.

Évidemment, il s’agit d’un changement de cycle, et donc le bureau fait sa mue. Mais c’est précisément ça qu’on attend d’un gérant. Non qu’il prédise l’avenir, mais qu’il l’anticipe, et l’accompagne.

Et c’est également ça qu’on est en droit d’attendre des intermédiaires financiers qui conseillent les investisseurs.

Comment expliquer qu’au T1 2023, plus de 6 mois après la hausse des taux, on retrouve AEW, Primonial ou BNP dans le top des collectes ?

Qui a conseillé à des épargnants de coller près de 60M€ dans Primograindesable après voir lu ses derniers bulletins trimestriels pourtant désastreux ?

Soit les intermédiaires qui ont conseillé ces investissements n’ont pas compris ce qu’ils recommandaient, et c’est grave. Soit ils ont compris, et c’est grave.