L’un des exemples les plus frappants et emblématiques, c’est bien sûr Primocaillou. Il est également intéressant parce que contrairement à ses copines, la SCPI n’a pas été massivement distribuée par un réseau bancaire. En 2022, la SCPI affiche 3,9mds€ de capitalisation, contre 3,6mds€ l’année passée. La collecte nette est de 249M€.

Et là, Primonial a dû se rappeler les paroles de ce grand poète boulonnais :

« Qu'est-ce j'vais faire de tout cet oseille ? »

Parce que comme on l’a vu avant, la collecte coute quand elle n’est pas investie. À l’inverse, grâce au délai de jouissance, entre 1 et 6 mois (généralement 3) pendant lequel l’investisseur ne perçoit rien, le gérant peut soit amortir le poids du cash… soit carrément se garder du rendement de côté si la collecte est investie plus tôt.

En 2022, Primonial va procéder à 3 acquisitions, pour un montant total de 403M€. Oui : 134M€ en moyenne. Un ancien salarié m’explique sans détour la raison, qu’en réalité tout le monde connait déjà.

« Plus la collecte est importante, plus cela met de temps à la déployer. En réalité, acheter un bien à 100M€ ou un bien à 10M€ prend le même temps. Par contre acheter 10 biens à 10M€ prend 10 fois plus de temps qu’un bien à 100M€. »

Effectivement. On repassera pour la notion de diversification. Surtout que Primogalet est alors à 30% de bureaux à Paris, 58% de bureaux en RP et 11% de bureaux en province. Dans son rapport annuel, le gérant se veut rassurant, alors même que les prix ont déjà commencé à chuter.

Nexxt Gambetta est acheté à travers une énième SCI opaque dont on ne sait rien, si ce n’est qu’en 2023, la SCPI a mis plus de 160M€ en compte courant d’associé. Entre 2022 et 2023, la valeur estimée de la participation est passée de 40,2M€ à … 165K€. 🥳

Sensorium, acheté 123M€, est estimé en 2023 à 29M€.

La conséquence pour les associés est assez violente.

Pour s’en convaincre, il suffit de regarder les performances de Primocaillasse depuis son lancement. Prenons l’exemple d’un associé qui investit 1000€ puis reste dans le temps, ce qui est cohérent avec l’horizon d’investissement de 10 ans, mais surtout la réalité de la détention des parts qui dépasse 20 ans.

On remarque qu’il faut en moyenne 2-3 ans pour que la distribution vienne compenser les 10,77% de frais de souscription. Mais surtout, on peut voir que la totalité des investisseurs depuis 2015… aura encore perdu de l’argent en 2025.⁹ Quant aux autres aux autres, leur TRI max est de 1,8%.

De quoi filer un coup de vieux à certains arguments des vendeurs.

« Certains placements comme la SCPI présentent des avantages, car indexés à l’inflation » (Moniwan)

« La SCPI est un des seuls placements indexés sur l’inflation » (France SCPI)

La situation n’est clairement pas amenée à s’améliorer puisque Praemia a annoncé à ses distributeurs cette semaine qu’une baisse des taux n’aurait qu’un impact limité, et surtout très graduel dans le temps.

On retrouve cette stratégie du gros achat (55M€ chez LastOfPierre) chez pas mal de concurrents : Accès Valeur Pierre (26M€), Edissimmo (19M€), Lafitte Pierre (14M), Eurovalys (32M), Europimmo (23M€), Grand Paris Patrimoine (32M€), Notapierre (20M€), Opus Real (32M€), Rivoli Avenir (19M€), PFO2 (15M€).

Chez Corum, on est entre 15 et 20M€ selon les SCPI, quand Iroko, Remake ou ActivImmo sont sous la barre des 10M€. Évidemment leur récence y est pour quelque chose : ces SCPI ont moins collecté, et n’avaient pas autant à déployer. Mais deux dirigeants de gérants m’ont clairement dit que c’était une stratégie assumée.

L’année dernière Pierre-Antoine Burgala assumait même cette stratégie pour Iroko qu’il qualifiait de « cage à poules » 🐔

« Nous souhaitons être « granulaire ». Nous prônons l’ultradiversification, la dilution du risque. Nous pensons que la flexibilité est un atout majeur. »