Mi-2022, le marché immobilier commence à se retourne. Certains pointent du doigt la guerre en Ukraine comme élément déclencheur, mais le phénomène était déjà en gestation. Depuis la crise du Covid, les banques centrales ont inondé l’économie de liquidités, sans création de richesse équivalente. En recourant massivement à des politiques monétaires non conventionnelles, elles ont déclenché une vague inflationniste qui finit par rattraper le marché.
L’immobilier en est l’illustration parfaite.
Des taux historiquement bas ont permis un afflux de liquidités sans précédent, dopant artificiellement la demande. Plus qu’un simple moteur du marché, ces conditions financières ont transformé le comportement des acheteurs : avec des crédits à 1 %, une mensualité équivalente permettait d’acquérir un bien plus grand ou mieux situé. Cette capacité d’achat boostée a alimenté une flambée des prix, trimestre après trimestre.
Avec le recul, il ne fait aucun doute que l’explosion des prix était avant tout une conséquence directe de ces taux planchers. Et lorsque les banques centrales décident de resserrer la vis, le marché ne tarde pas à en subir les effets.
J’avais déjà abordé le sujet dans deux newsletters :
Mais pour situer un peu, voici quelques données qui permettent de mieux cerner le problème, en prenant un peu de hauteur7.
Taux des crédits immobiliers aux particuliers (en %)8
Ensemble des marchés
Évolution du prix des logements9
Par groupe de villes, base 100 en janvier 2014
Volumes de transactions en France (hors Mayotte)1011
A fin mai 2023
Montant mensuel des nouveaux crédits destinés à l'habitat
Hors renégociations, en G€12
Depuis, l’immobilier souffre. Partout, la hausse des taux a fait plier les prix, conséquence logique du risque et des mensualités plus élevées. Mais en France, l’ajustement est bien plus lent.
En revanche, le choc se ressent violemment sur les volumes. Les transactions s’effondrent. Pendant des années, le marché s’est structuré autour d’un rythme annuel de 1,2M de ventes, bien au-dessus de la moyenne historique du XXIe siècle, qui tourne autour de 850K. En 2024, le chiffre devrait être autour de 780K pour remonter progressivement autour de 850K sur 2025-2026.
Et dans un marché qui tourne au ralenti, il y a trop d’intermédiaires. Les agences physiques résistent mieux, mais les mandataires, plus précaires et plus exposés, quittent massivement le secteur. Les agences traditionnelles elles aussi cédent sous la pression : 1 232 ont fermé en 2024, une hausse de 225 % par rapport à 2023.
Mais pour SPI, la tempête est loin d’être terminée.