Fin novembre 2022, lors d’une présentation, Lora fait la présentation de feu Kirpi.io, qu’il présente comme la tokenisation immobilière à fort rendement. Le fameux troisième pilier, avec les cryptos et l’equity. Tout un programme.
Présentation de l’opération. Passons sur la confusion rentabilité / rendement, on peut pas en demander autant aux formateurs immo.
Il s’agit de la deuxième opération de Kirpi, une première ayant été faite quelques semaines avant à Agde. La différence… c’est que celle-ci va être financée… par Fire Invest.
Et au programme, toujours des calculs foireux, et toujours des royalties… tout ça pour distribuer moins que la fourchette haute des SCPI.
Mais quelques détails m’ont surpris dans le prévisionnel :
Et je passe sur les 30€ /mois de banque : pensez à Qonto17.
Tout ça donne vachement l’impression d’une opé avec tellement de frais (18% à l’entrée) que ça devient difficilement rentable.
Surtout qu’en réalité, Kirpi va prendre d’autres frais cachés. Et c’est très problématique.
D’abord sur les travaux. Le devis réel des travaux, qui comprend tout jusqu’au nettoyage de la cour, est très inférieur à 60K€. Et on peut s’étonner qu’une SAS raisonne en TTC, alors qu’elle va récupérer la TVA sur toutes ses charges. On parle donc de près de 20K€ en plus qui vont être facturés sans raison.
Mais une autre ligne m’a interpellé : l’agence immobilière. Parce que le montant correspond à 6,67%. C’est la fourchette haute des agences, mais je connais assez peu d’agences qui décident de faire un prix tout rond.
D’autant qu’en même temps que Boulanger et Lora créent la société Kirpi I, qui va porter les deux projets immobiliers, ils créent Kirpi18 (tout court) sous le code APE 68.31Z, soit celui des agences immobilières. Une activité pour laquelle il faut être titulaire d’une carte T pour transaction19.
Selon Victor Lora, le rôle de Kirpi était de gérer les biens. Sauf que Kirpi n’avait pas non plus de carte G, pour gestion, selon le registre de la CCI20.
Le plus étonnant dans l’histoire, c’est surtout que l’acte de vente ne mentionne pas d’agence immobilière pour le vendeur21. À l’inverse, les comptes de Kirpi que j’ai pu consulter, bien qu’ils n’aient, comme toutes les autres structures, jamais été déposés, font apparaître ceci.
Tout porte à croire qu’en réalité, Kirpi a pris 20K€ d’honoraires sur cette acquisition, et avait déjà pris 10K€ sur la première, un petit immeuble de quatre studios à Agde acheté 118K€.
Interrogé spécifiquement sur ce point, Lora a à trois reprises éludé la question.
D’abord sur le fait qu’il y ait effectivement des agences sur les deux ventes.
« Il faut que je vérifie s’il y a une agence. Je ne suis pas sûr qu’il y ait une agence ou pas d’ailleurs. »
Q. « Est-ce que Kirpi n’a pas juste servi d’agence immobilière sur ces deux deals-là ? »
R. « L’objectif de Kirpi, c’est de proposer à terme une plateforme qui permet de proposer des deals un peu comme […] Bricks. »
Q. « Mais dans l’ensemble, sur l’acte authentique, il n’y a pas d’agence. Pourquoi ces frais ? »
R. « Mais en fait, c’est parce que ta vision, pour moi, elle est biaisée. En fait, c’est comme quand tu négocies quelque chose. Ça a rapport au prix auquel tu arrives à le négocier. »
Puis d’avouer à demi-mot :
« Par exemple, il y a un immeuble qui est à vendre. Je reprends celui de Biarritz. Il est avec les prix de Biarritz, de Béziers. Il est à 500K€. […] Tu me dis, écoute Victor, moi, je peux l’avoir à 300K€. Je te l’ai à 300K€, mais tu me donnes 30% ou 20% de ta négo. Ce que je vais négocier, tu vas me renverser 20%. Bien sûr que je te dis oui. »
Le problème, c’est que cette prestation, c’est la définition même d’une intermédiation immobilière, justement encadrée par la loi Hoguet. En plus d’ajouter des frais considérables.
Parce que pour rappel, on est sur un bien à 300K€ :
Soit 33% de frais upfront, dont 25% (pile) pour Kirpi.
À ce prix, évidemment que l’opé est difficilement rentable. D’autant qu’on est ici à l’intérieur d’un deal Fire Invest, et que donc Fire prend en plus 4%/an, soit 12K€/an, ce qui explique probablement les 15K€ de trésorerie, au passage.
À cela s’ajoutent les 10% sur les loyers, pris de manière parfaitement illégale (au moins un temps) par Kirpi, et les 3000€ de comptabilité par an (par bien) qui semblent démesurés pour une SAS avec deux biens…
D’autant que dans un e-mail, il est question de loyers bien inférieurs à ce qui était annoncé :
« 5k-6k€ par trimestre : 5,8k€ versés en janvier 25, prochain versement avril 2025 »
Il était donc question de plus de 11K€/trimestre - 3K€ de charges, soit environ 8K€. Les calculs ne sont pas bons, Victor.
À part pour Kirpi, on ne voit pas très bien pour qui une telle opération peut être rentable…
Cela dit, l’achat est finalisé en janvier 2023 et par la suite… bah plus rien.
Pourtant, dans la slide suivante de la présentation initiale, quand Lora explique longuement son mouvement, il insiste un long moment sur la troisième de ses valeurs : la transparence. Toujours.
« On est très transparents sur ce qu’on fait, les investissements, sur la rentabilité, etc. »
Mon avis tout personnel : mouais.
En janvier 2025, Kirpi tout court est liquidée après avoir fait 30K€ de CA en 2023 et 26K€ en 2024. Un CA qui ne peut provenir que des deux opérations en question.
S’il n’a pas été possible d’avoir des nouvelles de l’immeuble d’Agde, celui de Montpellier semble avoir été vendu. Le business plan tablait sur 500K€ (pour près 459K€ investis), mais aucun offre n’a jamais dépassé 450K€, et le bien a finalement été vendu 412K€, via une vraie agence immobilière cette fois, voir une perte nette de 48K€. Fire aura empoché :
Soit au moins un tiers des fonds investis.
Loin de l’objectif que m’explique Lora, qui était de faire « 1M€/mois » et d’avoir « 100M€ d’immo », tout ça tokenisé.
Et qui pose forcément la question de comment Fire Invest voulait proposer 50% / an, en investissement dans un projet qui tablait sur 6%.
Tout comme le 3e investissement de Fire Invest.