Entre 2023 et 2024, Victor Lora se repositionne et change complètement de cible. Après avoir été le promoteur du mouvement Fire en France, et avoir utilisé cette image et sa crédibilité pour vendre des placements. À partir d’octobre 2023, ses communications basculent vers le coaching et la formation.
Extrait de la newsletter #17 - 🔥🏦 3 FOIS PLUS D’EMPRUNT, LES SECRETS, du 5 novembre 202323
Au programme, la mise en avant du fameux SMIC LinkedIn via un live en novembre sobrement intitulé « Comment faire 10K€ par mois ? ». Avec désormais le marketing très éculés et des tout aussi plus éculés24 influenceurs de LinkedIn.
Parmi ses cours et formations, on trouve notamment les fameux calculs vendus par nombre de formateurs immo avant lui, permettant de multiplier les opérations :
Le calcul prend l’exemple d’une personne qui gagne 3500€, donc peut avoir une mensualité de 1225€25 qui te permet d’emprunter 230K€ pour gagner 1000€/ mois, et la suite est limpide.
Le tout par un mec qui explique avoir « 200 lots dont 5 à Paris ».
J’en ai lu des conneries mais là…
Reprenons.
La capacité d’emprunt de 1225€ est juste, mais la personne doit bien habiter quelque part. Qu’elle soit propriétaire avec un crédit ou locataire avec un loyer, ce montant est en réalité déduit des charges fixes, et donc vient largement diminuer la capacité. Mais disons que la personne a hérité d’une maison (et non qu’elle est hébergée à titre gratuit, parce que pour la plupart des gens, les banques considèrent cette situation comme temporaire et retirent un loyer fictif).
Dans l’exemple, Lora parle d’un projet pour un coût total de 93K€, soit un bien autour de 85K€. Pour sortir 1000€/mois, il faut donc un rendement à 28%. Ce qui n’a donc AUCUN sens. Pas plus que le calcul, puisque sur 25 ans (ce que personne ne ferait sur du locatif à moins de 100K€) on serait à moins de 500€ de mensualité.
Mais prenons le budget total que Lora calcule avant. Avec 230K€ d’emprunt, soit la personne va acheter un bien à 210K€ si elle ne met pas d’apport, soit elle va devoir poser 23K€. Disons qu’elle a du pognon pour l’apport, on arrive donc à 10,4% de rendement, ce qui est globalement élevé. Mais admettons. On a donc un crédit à 1225€, donc un effort d’épargne brut de 225€.
Sauf que le calcul qui suit est complètement faux, puisque Lora estime que la banque ne va prendre en compte le loyer qu’à 70%… sans jamais compter l’emprunt !
En réalité, la banque va effectivement calculer 4200€ de revenus, mais va retirer… le montant du crédit !
Même dans l’irréaliste cas des 28% de rendement, le véritable calcul serait :
Et c’est mécanique. Sachant que la règle, c’est que tu ne peux avoir que 35% d’endettement, si tu veux augmenter ta capacité d’endettement, il faut que ton bien rapporte 35% de plus que ton crédit.
Soyons honnête : c’est vraiment une erreur débile.
Le tout grâce à des formations finançables via le CPF26.
Mais voilà : son nouveau business, c’est ça. Le classique des copywriters qui utilisent tous les mêmes recettes pour renvoyer sur les mêmes webinaires, pour tenter de vendre les mêmes formations via les mêmes canaux de vente, avec les mêmes arguments éclatés.
Comme lorsqu’en janvier 2024, il parle de trois personnes qui auraient bénéficié de ses services, avec les liens vers leur LinkedIn pour montrer qu’elles existent.
Et si t’as bien suivi l’histoire, tu sais exactement qui sont les trois personnes en question…
Chaque semaine, les newsletters et posts LinkedIn se ressemblent, vantant l’immobilier et les rachats d’entreprises. Et des formations qui, d’un coup, sont vendues à -30% ou promettent des revenus Instagram automatisés à 50K€/mois. Parce que pourquoi pas. La mode des NFT est bien loin.
Mais bon, les p’tits malins trouvent toujours de quoi rebondir… Ca sera d’ailleurs le sujet de la prochaine newsletter, en deux parties.