Le 24 février 2022, à 5H53 du matin, Vladimir Poutine annonce une « opération militaire spéciale » en Ukraine. Dans les salles de marché les écrans Bloomberg virent au rouge. Personne ne le sait encore (ou ne veut vraiment l’admettre), mais c’est la fin de quatorze années d’argent gratuit.

En même temps que les chars rassures, l’inflation revient. 8,6% en juin dans la zone euro. Le 21 juillet, Christine Lagarde fait ce que personne n’attendait vraiment : la BCE relève ses taux de 50 points de base, première hausse depuis 2011. Dans les tours de verre, toute une génération de professionnels découvre ce que signifie « politique monétaire restrictive ». Ils avaient fait leurs armes dans un monde où emprunter ne coûtait rien. Certains fonds empruntaient à 0,5% pour acheter des immeubles qui rapportaient 3%. Le spread était tellement évident qu’il en devenait suspect.

Mais à l’été 2022, personne ne veut voir le mur. Côté VC, c’est le même aveuglement. Tiger Global, le fonds new-yorkais qui arrosait l’Europe à coups de centaines de millions, signe encore des chèques jusqu’en janvier. Ils mettent 486M€ dans Qonto à une valorisation de 4,4G$. Six mois plus tard, les valorisations des fintechs auront fondu de moitié. Pareil pour Masteos qui boucle une levée pour faire des investissements à la chaîne, alors que le marché ne peut désormais que se retourner.

Les signaux étaient pourtant là. Dès mai, les volumes de transactions immobilières chutent de 30%. Les foncières cotées, elles, ne mentent pas : Unibail perd plus de 30% entre janvier et octobre. Klépierre chute dans les mêmes proportions. Mais dans les comités d’investissement, on continue de valoriser les actifs non cotés au prix d’hier. « Les marchés surréagissent », répète-t-on en boucle.

C’est une vieille règle de la finance : les marchés liquides disent la vérité avant les marchés illiquides. Mais c’est aussi une vérité désagréable quand on gère des milliards d’actifs immobiliers valorisés au prix d’hier. Ce qui n’empêche pas que pendant des mois, des SCPI vont déployer des milliards sur des immeubles à prix d’or, alors qu’ils ne valent déjà plus ce prix. Sauf que la collecte est déjà là : ne pas l’utiliser couterait très cher aux rendements.

Début 2023, la réalité frappe. Les taux sont à 3,5%. Les business plans montés avec de l’argent gratuit deviennent caducs. Dans l’immobilier, les rendements prime parisiens passent de 2,75% à 4% en six mois. Mathématiquement, cela signifie une baisse de valeur de 30%. Mais personne ne veut être le premier à l’écrire dans ses comptes. Y compris chez les promoteurs et les marchands de bien qui continuent leurs opérations comme si de rien n’était.

Le crowdfunding, ce petit miracle de la désintermédiation financière qui avait connu une croissance ininterrompue depuis 2015, enregistre son premier recul en 2023. La collecte chute de 11,3% à 2G€. Depuis 2015, les montants avaient été multipliés par douze. 9G€ collectés au total depuis l’émergence du secteur. Et puis patatras. Le secteur immobilier, colonne vertébrale du crowdfunding français, plonge.

Ou presque. Parce que si TOUT LE MONDE sait que le secteur va forcément s’effondrer, personne n’ose le dire aux investisseurs retails (il leur suffisait de me lire cela dit). Et les plateformes continuent de financer des BP d’opés qui continuent d’avoir des scénarios de taux zéro.

Malgré la relative baisse, le marché reste dynamique, en partie grâce aux ENR, comme Lendosphere qui parade avec ses 80M€ collectés et un rendement de 7,12%. Mais mes family offices et les CGP continuer à financement ces actifs « au profil de risque très limité », comme si le risque avait disparu par magie en changeant de secteur. Tout en donnant l’illusion que tout ça n’est pas risqué, puisqu’il s’agit d’immobilier, alors que ce sont quasi exclusivement des PME qui sont financées, portant des projets immo. Ou certaines plus grosses, comme Réalités, avec le succès qu’on connait.

« Il faut réapprendre à vivre avec des conditions de taux qui prévalaient il y a dix ans », philosophe Mathilde Iclanzan de WiSeed⁴ à la fin de l’année.

Sauf que 2024 n’arrange rien. La collecte chute encore de 17,1%, à 1,7G€. La barre symbolique des 10G€ collectés depuis 2015 est franchie, mais quelle ironie de célébrer ce cap en pleine dégringolade. Le crowdfunding immobilier poursuit sa descente aux enfers : moins 25,9%, ne représentant plus que 49,7% de la collecte globale contre 68,2% en 2022. L’effondrement en deux ans est spectaculaire.

Les retards de paiement explosent de 30% fin mars 2024. Les contributeurs fuient. Sur les 60 plateformes du marché, certaines des plus importantes jettent l’éponge pour se tourner vers des activités plus rentables. Un tiers reste rentable, dont 10% qui captent plus de 50% de la collecte. La concentration du secteur s’accélère. Les gros mangent les petits, les petits disparaissent.

D’autant que si la chute de l’immo est flagrante, parce que suivie par les KPI définies par Financement Participatif France (depuis absorbé par France Fintech, sans changement notable), les chiffres ignorent complètement l’equity : personne ne communique sur ces chiffres, à l’exception des très rares deals qui finissent bien.

Malgré quelques légers signes de reprises, les plateformes elles-mêmes commencent à craquer. Après Unilend en 2018, SmartAngels la même année, MyMajorCompany en 2016, voilà que October ferme son activité de prêts en 2024 (en faisant croire à un pseudo exit), puis WeShareBonds en décembre. Puis c’est le coup de grâce : Koregraf, pionnière du crowdfunding immobilier français depuis 2014, met la clé sous la porte en avril 2025. Le tribunal de commerce de Bordeaux prononce la liquidation judiciaire sans poursuite d’activité le 20 mai. L’AMF retire l’agrément le 30 juin dernier, actant officiellement la mort de la plateforme. 160M€ d’encours, 198 projets en cours, des milliers d’investisseurs qui courent après leur oseille. Le tout cas un PCA éclatés que personne ne comprend. Et que personne n’avait visiblement préparé.

Même les plus gros acteurs suffoquent. Certaines tentent de pivoter : ClubFunding se recentre désormais sur les produits structurés, abandonnant le crowdfunding classique. Anaxago a tenté de distributeur à peu près tout et n’importe quoi le temps de trouver un repreneur : les discussions auraient traîné avec trois candidats potentiels, sans (visiblement) aboutir.

D’autres se font racheter en scred, tentant de faire oubliant d’échec du rachat de Koregraf par InterInvet, comme Enerfip qui finalise le rachat Lumo, la plateforme d’énergies renouvelables de la Société Générale. Ou Lendosphere (123 IM) qui a racheté Lendopoile lors du démantellement de KissKissBankBank par La Banque Postale.

À l’international, c’est le même tableau : The House Crowd au Royaume-Uni, PledgeMusic, Ioby aux États-Unis, Crowdestate en Europe. Tous à terre.

Après dix ans d’euphorie, le crowdfunding découvre la gravité. Les plateformes tombent comme des dominos. Et tout le monde va devoir réapprendre à compter.