Société de projet (SPV) : à qui prêtez-vous vraiment ?

Vous êtes créancier de la société, pas propriétaire du bien. L'AMF l'écrit à propos des plateformes qui promettent une part des loyers : les investisseurs ne deviennent pas propriétaires du bien mais sont de simples créanciers de la société constituée à cet effet. Le bien appartient à la société. Vous, vous avez une créance sur elle.

En actions, vous êtes associé de l'intermédiaire. Si vous achetez des actions par une holding, c'est de la holding que vous êtes associé, et c'est elle qui détient les actions de l'entreprise. Vos droits passent par elle.

Certains montages vous engagent au-delà de votre mise. L'AMF le signale : certains montages en holding ou en société civile immobilière (SCI) exposent même les épargnants au-delà de leur mise de départ. Lisez sous quelle forme est constituée la société avant d'investir.

Prenez une société créée pour acheter et revendre un immeuble. Elle a peu de capital à elle, et elle finance l'achat avec les obligations que vous achetez.

• Si l'immeuble se revend plus cher que prévu, le surplus va aux associés de la société. Vous, vous touchez vos intérêts, fixés d'avance, et rien de plus.
• Si l'immeuble se revend moins cher, la société n'a rien d'autre pour vous rembourser. La perte retombe sur vous.

Vous portez la perte sans profiter du gain : c'est ce que l'AMF appelle un profil de risque asymétrique. Dans son étude d'octobre 2024, elle demande que les documents d'une telle offre disent clairement si les porteurs d'obligations touchent une part de la plus-value à la revente, et sinon, qu'ils écrivent que le risque est asymétrique.

Un exemple du contraire : la plateforme Tantiem écrit sur son site que chaque bien est détenu par une société dédiée, qui reste redevable de vos obligations, que leur rémunération est indexée sur les loyers nets et que vous percevez la plus-value éventuelle à la revente (site lu le 11/11/2026). Le montage existe ; à vous de vérifier, projet par projet, s'il est celui qu'on vous propose.

Le crowdfunding passe souvent après la banque. L'AMF le rappelle : à l'origine, le modèle du crowdfunding immobilier était de financer des opérations en dette junior, le plus souvent sans sûretés réelles, avec une prime de risque élevée. Les plateformes accompagnaient des opérateurs aux côtés de banques qui, elles, avaient des garanties de premier ordre, là où les plateformes se rangeaient en second rang. En clair : si l'opération tourne mal et que le bien est vendu, la banque se paie d'abord, et vous sur ce qui reste.

Le contrat doit dire s'il y a une garantie. Un contrat de prêt porte une mention spécifique quand l'emprunteur a pris une assurance ou garantit le prêt par des sûretés, réelles (un bien) ou personnelles (l'engagement d'une personne ou d'une société). Lisez-la, et lisez à quel rang elle vous place.

Rien de tout cela ne garantit votre capital. Le paiement des intérêts et le remboursement du capital ne sont jamais garantis, écrit l'AMF, et votre argent n'est couvert par aucun fonds de garantie des dépôts ou des investisseurs.