231M€ pour Le Valmy, des bureaux dans le 20e à Paris. La signature tombe l'année où la planète entière découvre le télétravail contraint et où les bureaux du monde se vident en 1 semaine, sans que personne sache pour combien de temps. Primopierre investit 491M€ sur 2020, presque tout dans du bureau francilien. M Campus à Meudon, loué à Thales, 212M€. Une VEFA de plus avec Cinétika. En face, 154M€ de cessions, l'Okabé et Europrogramme en tête22. Bon cela dit, une acquisition de cette taille se négocie des mois avant de se signer, et une partie des promesses de 2020 date probablement d'avant le premier confinement. Reste le choix qui n'appartient qu'au gérant : aucune pause, aucun report ne figure dans les rapports, la machine a déployé son année pleine pendant que ses immeubles apprenaient le vide.
D'autant que 2021 remet ça : 484M€ investis en 7 acquisitions. Sigma à Saint-Ouen, 144M€ en direct. Duguesclin à Lyon, Hélios à Villeneuve-d'Ascq. Et surtout Window, à Puteaux, logé dans la SCI Hublot Défense à 50%, financé par un compte courant d'associés de 103,5M€. Et qui pose toujours le même problème : quand une SCI ne peut pas s'autofinancer, ses associés la perfusent en compte courant, une avance remboursable qui s'empile hors capital. Fin 2021, les avances consenties par Primopierre à ses SCI atteignent 165M€, sans que les associés ne sachent ce que cachent ces boîtes noires. La dette, elle, remonte à 338M€23. Le patrimoine ne s'achète plus seulement : il se maintient sous perfusion. Toujours sans qu'aucun instit ou vendeur n'ait l'air de s'en inquiéter malgré maintenant 5 années de signaux négatifs.
Les avances de Primopierre à ses SCI, en fin d'année (M€)
Avances en compte courant consenties par Primopierre aux SCI dont elle détient des parts, au 31 décembre.
Rapports annuels Primopierre 2017 à 2025.
Voir tous les KPI sur le site de Zero Bullshit
Taux d'occupation physique, 2011-2025
Taux d'occupation physique : surfaces occupées rapportées aux surfaces totales, en fin d'année. Non publié avant 2011. Le TOF, en clair, pour comparaison.
Rapports annuels Primopierre 2011 à 2025.
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Parce que 10 années de taux à zéro sont une anomalie économique, et une anomalie pareille finit toujours par se corriger. Pas uniquement pour une histoire de cycle : pour la même histoire de taux. Il y a bien ceux qui, à l'instar du patron de Beanstock, le Nostradamus qui indique le sud, prévoient chaque année la baisse des taux, se trompent, et ne se rendent pas compte qu'elle est le problème et non la solution. Mais il y a aussi tous les autres, qui savaient que les taux remonteraient, et donc que le marché se retournerait. Parce qu'une anomalie pareille a deux conséquences : plus de levier disponible en cas de problème, et une inflation d'actifs évidente, dont l'immobilier est la preuve la plus flagrante. Le déclencheur a été la guerre en Ukraine. C'aurait pu être le Covid. C'aurait pu être autre chose. Ce n'était qu'une question de temps.
Le post LinkedIn du patron de Beanstock.
Alors que le Covid se calme courant 2021, Altarea se penche sur le berceau (ou le cercueil) de Primonial. Un groupe coté, fondé en 1994 par Alain Taravella, promoteur avec Cogedim, qu'il a racheté, propriétaire de centres commerciaux et créateur du concept de family villages : un professionnel de la pierre, pas un fonds de passage. Ce qui lui manque encore, c'est la gestion de l'épargne des autres, le métier de Primonial. Le protocole est signé en juillet 202124 : 1,9G€ de valo, 60% du capital dans un premier temps, le solde à horizon 2024. Le closing est fixé au 2 mars 2022, le temps d'une réorganisation, du détourage de FCPE, de La Financière de l'Échiquier etc. À deux jours de la signature, Altarea renonce25. Motif avancé : une dizaine de documents seraient arrivés le 25 février26 au lieu du 22 février. Selon plusieurs proches de l'opération, le seul à avoir pris la décision, et le seul à connaître la raison, serait Alain Taravella lui-même, lors d'un huis clos avec lui-même.
Parce que les événements s'enchaînent assez bizarrement :
Difficile de dire ce qu'il s'est réellement dit. Du côté d'Altarea, une source qui a assisté au débrief de la réunion explique qu'il était question de repousser le closing d'un mois, de prendre immédiatement 100%, de revoir le périmètre de La Financière de l'Échiquier et surtout de supprimer le complément de prix. La raison ? Elle serait dans l'un des documents fournis, et personne ne l'aurait réellement lu.
Du côté de Primonial, un ex-cadre qui était à cette réunion donne une autre version. Taravella aurait sorti des informations mineures pour leverager un changement radical du deal : soit une baisse drastique du prix, soit une annulation simple.
La suite s'est jouée au tribunal. Les actionnaires de Primonial, Bridgepoint, Latour Capital, Sogecap et les managers associés, assignent dès avril 2022 et réclameront jusqu'à 1,2G€. Le tribunal des activités économiques de Paris déboute intégralement les demandeurs en 202527. Les juges considèrent que Primonial avait une obligation de résultat, Altarea avait donc le droit de ne pas signer suite au retard. La responsabilité de l'échec est partagée, personne n'est indemnisé, ni les vendeurs ni Altarea.
Taravella avait-il compris ce qui allait arriver ? Aucune idée. Mais on peut dire qu'il a eu le nez creux…
Parce que malgré cette annulation, l'été 2022 arrive, et avec lui une hausse de 400 points de base en un an que personne n'avait datée16. Ou à laquelle personne ne voulait croire. Dans les comptes de Primopierre, le retournement s'imprime immédiatement : la valeur vénale du patrimoine recule pour la première fois de l'histoire de la SCPI, de 3,41 à 3,17G€, -7%. Le taux d'occupation physique tombe à 80,0%, avec 130'911 m² vacants sur 655'273, répartis sur 38 actifs. Le taux financier, lui, affiche encore 89,0% : la vacance est déjà dans les murs, pas encore toute dans les loyers. Pourtant, le gérant continue à collecter et déployer sa collecte massive : 403M€. Le Sensorium à La Madeleine, 124M€, en VEFA. Gambetta Village via la SCI Nexxt Gambetta. Bloom via la SCI Preim Bloom. En face, 6 cessions pour 207M€, dont Pasteur 123 vendu à SFL pour 73,8M€ et Murat pour 70M€. Et un mouvement discret : Le Between, le gros ticket de 2016, est apporté à 100% à une SCI baptisée Preim Odyssey C, qui va donc juste changer d'étage. Les comptes courants d'associés de SCI, eux, doublent : 337M€28.
Évidemment que personne ne pouvait dire que tout arriverait à l'été 2022, ni qu'une hausse de 400 points de base se pointerait en un an. Mais la constance des choix de Primonial va subir très violemment ce retournement de marché. Quand bien même plusieurs distributeurs, entre 2022 et début 2023, refusent de voir qu'il va s'effondrer.