« Une expérience exclusive qui réinvente l'immobilier tertiaire à La Défense. »

La promesse est en ligne depuis ce printemps¹. Elle vend les 6 derniers étages de Cœur Défense, du 34e au 39e, rebaptisés The Penthouse pour l'occasion, avec des loggias pour travailler « entre ciel et ville »². Sur LinkedIn, le gestionnaire raconte le chantier avec la fierté de l'exploit : 76 tonnes de béton cassées et évacuées en site occupé, une façade redessinée à plus de 125 mètres du sol. La réunion se devine d'ici, celle où les mecs du marketing ont sorti leurs plus beaux adjectifs qualificatifs sur de jolies slides.

Un broker de la place qui tient à rester anonyme est moins lyrique. L'ensemble a 25 ans, mais il vieillirait déjà mal et ne correspondrait plus à ce qu'exigent les grands locataires. D'où le béton cassé au sommet. Et la vacance qui traîne et s'accumule.

Le coin a un passif. Jadis s'élevait ici la tour Esso, livrée en 1963 pour regrouper les 1'550 salariés français du pétrolier : un des premiers self-services du pays, une salle de cinéma en sous-sol, une pièce climatisée pour les calculateurs IBM³. 30 ans plus tard, elle devenait la première tour détruite de La Défense, jugée inadaptée aux besoins des entreprises. Sur cette dalle, les immeubles meurent jeunes.

À sa place, Unibail fait sortir de terre Cœur Défense, dessiné par Jean-Paul Viguier et livré en 2001 : 2 tours siamoises de 160 mètres reliées par une verrière, près de 160'000 m² de bureaux, le plus grand ensemble tertiaire d'Europe⁴. En juillet 2007, au sommet exact du cycle, la banque américaine Lehman Brothers s'offre le tout pour 2,1G€. Record en France pour un seul actif, payé selon la presse 21% au-dessus de la valeur d'expertise de décembre 2006.

Tout se signe le même été. La société qui achète s'appelle Heart of La Défense, HOLD pour les intimes, détenue par une holding luxembourgeoise, Dame Luxembourg. Pour payer, elle emprunte 1,6G€ auprès de Lehman Brothers Bankhaus, hypothèque sur l'immeuble⁵. Les loyers présents et futurs sont cédés au prêteur. Cerise sur le cheesecake : Dame Luxembourg nantit la totalité des actions de HOLD avec pacte commissoire, ce qui permet au prêteur de se les approprier sans passer par un juge. Les prêts sont à taux variable, donc couverts contre la hausse des taux. Et le fournisseur de la couverture, c'est encore Lehman. La banque est des deux côtés du guichet : elle achète l'immeuble et se vend à elle-même le crédit et la couverture. Qu'est-ce qui pourrait mal se passer ?

Probablement rien. Sauf que 14 mois plus tard, la banque n'existe plus. Septembre 2008 : Lehman s'effondre. La couverture ne vaut plus rien, il faut la remplacer en urgence sur un marché mort, et faute de remplaçant le prêteur peut tout exiger, tout de suite. Le 3 novembre 2008, le tribunal de commerce de Paris ouvre une sauvegarde au bénéfice de HOLD et de Dame Luxembourg.

Les créanciers contre-attaquent : l'immeuble est plein, les loyers tombent, la sauvegarde ne serait qu'une manœuvre pour échapper aux contrats. La baston de cols blancs monte jusqu'à la Cour de cassation, qui tranche le 8 mars 2011 : peu importe le mobile, une société qui justifie de difficultés insurmontables a droit à sa sauvegarde⁵. Un arrêt de principe, publié avec les honneurs, récité depuis dans les amphis de droit. La cour d'appel de Versailles, sur renvoi, confirmera l'ouverture des deux sauvegardes le 19 janvier 2012⁶.

La sortie du tribunal prendra encore 3 ans. Au printemps 2014, le fonds texan Lone Star ramasse l'ensemble autour de 1,3G€, après avoir racheté une grosse part de la dette du dossier, ce qui aide toujours à négocier. Son communiqué promet de redorer l'image de la tour et d'améliorer un taux d'occupation perfectible⁷. Perfectible. Traduction : y'a des étages vides.

Actes de Heart of La Défense, assemblée du 30 septembre 2017 : les créances du vendeur, 295M€, passées en capital un mois avant la vente.

3 ans et demi plus tard, le 30 octobre 2017, Lone Star revend, via sa holding luxembourgeoise LSREF 3 Lagoon, 100% des titres de HOLD à un trio français : Amundi Immobilier, Crédit Agricole Assurances et le sus-cité Primonial REIM⁴. 1,8G€ pour l'immeuble, 500M€ de plus que le prix payé au tribunal⁸. Sauf que ce x1,8 mélange deux choses. Pour 100% des titres de HOLD, les acheteurs alignent en réalité un peu plus de 900M€⁹ : le reste, c'est la dette, qui ne part pas avec le vendeur mais reste logée dans la société, accrochée à l'immeuble et à ses loyers. 13 conseils autour de la table, banques d'affaires, avocats, notaires, fiscalistes et auditeurs compris¹⁰. Côté acheteurs, le président du directoire de Primonial REIM, Laurent Fléchet, salue l'opération :

« Une opération emblématique, par sa taille, sa localisation et la qualité de sa conception. »

Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial REIM, 30 octobre 2017

Amundi, de son côté, revendique la plus grosse acquisition du marché français de l'année. Fais le compte, à l'immeuble : 2,1G€ en 2007, 1,3G€ au tribunal en 2014, 1,8G€ en 2017. Dans cette histoire, un seul propriétaire a gagné de l'argent. Celui qui a acheté au tribunal.

Cœur Défense : le prix de l'immeuble, à chaque vente

Valeurs d'immeuble données par la presse, arrondies. Le partage de 2017 entre les titres et la dette est celui des actes de Heart of La Défense.

Defense-92.fr, Batiweb, communiqué du Crédit Agricole ; actes de Heart of La Défense au greffe du tribunal de commerce de Paris.

Actes de Heart of La Défense, 2017 : les huit fonds des trois acquéreurs, ligne à ligne.