Fin 2022, la valeur de reconstitution de la part ressort à 203,76€²⁸. Le prix de souscription, lui, reste affiché à 208€. Au-dessus de la valeur, d'environ 2%. C'est parfaitement légal, la règle tolère un écart de 10% de part et d'autre. Le prix n'est abaissé qu'en septembre 2023⁴⁰. Il aura fallu que l'AMF sorte les crocs avant l'été et oblige tous les gérants à déclencher des expertises afin de refléter le retournement de marché.

Entre les deux, 51,6M€ de souscriptions entrent à 208€. Des gens ont acheté au-dessus de la valeur reconstituée pendant que le gérant disposait des expertises. Dates, montants, rien d'autre. Personne n'a rien trouvé à y redire.

Mais forcément 2023 est une année morte.

Zéro acquisition, zéro cession. La valeur vénale du patrimoine passe de 3,17 à 2,50G€. -21% en un an. Fin 2023, 1,2M de parts sont en attente de retrait, environ 6% du capital. Le mot technique est crise de liquidité. Pour tenir, la SCPI tire 50M€ de dette supplémentaire notamment pour financer 49,6M€ de travaux⁴⁰. Tentative désespérée de sauver un parc vieillissant.

En vain : 2024 aggrave l'affaire. La vénale passe de 2,50 à 1,92G€, ce qui coûte 23% de plus au patrimoine en une année⁴¹. Le prix de part suit :

• 180 à 168€ en février ;
• 126€ en octobre ;
• 115€ en janvier 2025, soit -45% en 16 mois.

Le prix de la part court derrière sa valeur

Le prix de souscription doit rester à moins de 10% de la valeur de reconstitution, au-dessus ou au-dessous. Fin 2025, à 115€ pour 91,95€, il en sort. Le 26 mars 2026, le premier prix du marché secondaire est de 45€ net vendeur.

Rapports annuels Primopierre 2022 à 2025 ; bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026.

Et c'est désormais 1,7M de parts qui attendent un miracle. Voilà comment Primopierre passe de l'autre côté de la table : 7 immeubles vendus pour 118M€, dont Duguesclin à Lyon, acheté 60M€ en 2021, revendu 44M€ 3 ans plus tard. La SCI Nanterre Immo sort du bilan pour une valeur négative de -126K€. L'endettement atteint 38,6%, pour un plafond à 40%⁴¹. Ce qui, comme on dit chez nous, craint du boudin.

2025 racle les fonds de tiroir : 6 cessions pour 81M€³⁸. En tête de liste, Le Between, le gros ticket de 2016 : apporté à la SCI Preim Odyssey C en 2022, sorti en mai 2025 pour une valeur négative de -434K€. Un actif payé 169M€ 9 ans plus tôt. Bloom, acheté fin 2022 sur une valeur d'actif de 81,3M€, ressort à 17,2M€ pour 45,8% des parts. Le Garamond à Malakoff part chez Arkéa, 8,1M€. Une seule ligne du lot sort gagnante : Rochefoucauld, 2'132 m² dans le 9e arrondissement, acheté 20,1M€ en 2015, revendu 26,7M€, +33%. Soit une belle perf' de 3,3% de rendement annualisé. Splendide. Pour le seul petit actif, acheté avant les gros tickets.

Acheté, revendu

Prix d'achat hors frais, pour la part revenant à Primopierre. Bloom n'y figure pas : sa sortie porte sur 45,8% des parts d'une SCI, sans prix d'achat comparable.

Rapports annuels Primopierre 2014 à 2025.

Voir tous les KPI sur le site de Zero Bullshit

Les travaux records continuent (61,5M€), l'endettement colle au plafond (39,4%).

Restent dans les caves, les SCI.

• Preim Odyssey C, celle du Between, absorbée avec un actif net de -9,5M€ après que Primopierre l'a recapitalisée de 14,3M€⁴² ;
• Saint-Ouen Fluence sous perfusion : une réduction de capital pour pertes de 53,1M€ en 2021, puis des augmentations en série par compensation de comptes courants⁴³ ;
• Issy Shift, co-détenue avec l'OPCI Preim ISR et des SCPI gérées par La Française, dont la prime d'émission par part passe de 90€ en 2021 à 25€ fin 2025, les dividendes convertis en parts nouvelles au lieu d'être versés en numéraire⁴⁴ ;
• Galeo & Dueo et Trieo, les 2 sociétés d'Issy achetées à Naropa : 24M€ de valeur comptable pour 2,8M€ de valeur estimée, et 22,7M€ de pertes sur le seul exercice. La participation vaut 11,7% de ce qu'elle porte au bilan³⁸ ;
• Quadrans, transférée à une holding du groupe Altice par fusions-absorptions en mai 2025⁴⁵.

La paume semble tellement un jeu chez Primonial, qu'on pourrait coller leurs bureaux dans le quartier Saint-Louis de Versailles. Parce qu'évidemment, Primopierre n'est pas seule dans la fosse commune.

• Primovie, la SCPI santé, plus de 5G€ de capitalisation au sommet : 203€ la part jusqu'en 2023, 185€ en février 2024, 164€ en janvier 2025, -19% depuis le plus haut, et 1'200'000 parts en attente de retrait fin septembre 2025⁴⁶ ;
• La SC Capimmo, le véhicule phare de l'assurance-vie du groupe, l'un des deux co-acquéreurs d'Issy : -11,55% en 2023, -13,59% en 2024, un actif net passé d'environ 7,4 à 4,8G€ entre fin 2022 et fin 2025, des provisions pour liquidité en septembre 2023 puis février 2024, pendant que la société de gestion visait officiellement une performance de +5% pour 2024⁴⁷ ;
• L'OPCI Preimium : en liquidation⁴⁸ ;
• L'OPCI Preim ISR : rachats plafonnés à 1% de l'actif net par valeur liquidative dès début 2024, puis liquidation amiable en décembre 2025⁴⁹ ;
• Même combat chez les quatre autres SCPI du groupe : Patrimmo Commerce (-18,8%), Patrimmo Croissance Impact (-7,7%) et Ufifrance Immobilier (-35%). Seule Primofamily a conservé un prix de part inchangé (0%).

Et puis l'éclair de génie. Le 7 janvier 2026, une AGE vote la suspension de la variabilité du capital de Primopierre, pour 2 ans, renouvelable⁵⁰. Traduction : plus de souscriptions, plus de retraits. Les demandes inscrites au registre, la file des parts, sont annulées. Ceux qui veulent sortir passeront par un marché secondaire organisé, une confrontation mensuelle des ordres. La première s'est tenue le 26 mars 2026. 171 parts y ont été échangées, à un prix d'exécution net vendeur de 45€⁵¹. Quarante-cinq euros, quand le prix de souscription affiché est de 115€, la valeur de retrait de 105,51€, la valeur de reconstitution de 91,95€ et la valeur de réalisation de 78,45€. Et tellement loin du prix de souscription d'il y a 3 ans…

Ce que vaut une part de Primopierre, selon qui compte (€)

Prix de souscription, valeur de retrait, de reconstitution et de réalisation au 31 décembre 2025 ; prix de la confrontation du 26 mars 2026, net vendeur.

Rapport annuel Primopierre 2025 ; bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026.

Le premier prix que le marché a bien voulu payer se situe 57% sous ce que le gérant remboursait encore en janvier 2025. Sur 2,2M de parts qui attendaient de sortir, 171 sont sorties. La société de gestion précise que ce prix ne préjuge pas du prix d'équilibre futur et ne mesure pas la valeur du patrimoine. Ouf. Certes, c'est exact. Il mesure autre chose : ce qu'un acheteur accepte de payer quand il n'est plus obligé de passer par le guichet. Le fonds de remboursement, dont la création avait été actée en octobre 2024, n'aura jamais été activé⁵². Un détail de calendrier mérite d'être posé à côté : au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution ressort à 91,95€, pour un prix de souscription encore affiché à 115€³⁸. L'écart sort du tunnel réglementaire de 10% : en capital variable, il aurait fallu acter une cinquième baisse⁵⁰. En capital fixe, il n'y a plus de prix à baisser. Primopierre n'invente rien : Paref avait suspendu Novapierre Résidentiel en avril 2025, et aux premières confrontations le prix s'était formé 40% sous l'ancien prix de retrait⁵³. D'autres suivront.

La file d'attente, et ceux qui en sont sortis

Parts en attente de retrait, fin 2025

Parts échangées à la première confrontation, 26 mars 2026

Rapport annuel Primopierre 2025 ; bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026.

Quant à mesurer l'étendue des dégâts, c'est complexe : il n'existe pas de bon chiffre unique, parce qu'une SCPI ne se vit pas en moyenne : tout dépend de l'année de souscription. Mais globalement, les TRI sont mauvais.

Le rendement annuel selon l'année d'entrée, sortie au 31 décembre 2025

Taux de rendement interne, brut, avec entrée au 1er janvier au prix de l'année, toutes les distributions encaissées, et sortie au prix de retrait de 105,51€.

Calcul de Zero Bullshit sur les rapports annuels Primopierre 2009 à 2025.

Quatre précisions sur ce tableau

1. La convention retenue est la plus favorable : souscription au 1er janvier, loyers dès la première année. En convention prudente, premiers loyers l'année suivante, chaque ligne glisse d'un rang et le meilleur millésime tombe à +2,40% par an.

2. La sortie est théorique, et le tableau est une borne haute. Il fait sortir l'associé au prix de retrait de 105,51€, celui que le gérant affichait encore fin 2025. Le seul prix réel, celui du 26 mars 2026, est de 45€. Tous les rendements de cette table sont donc meilleurs que ce qu'un associé obtiendrait en sortant aujourd'hui.

3. Ces chiffres sont bruts, avant impôt au barème et 17,2% de prélèvements sociaux.

4. Le millésime 2009 n'est pas comparable aux autres : le premier exercice court d'août 2008 à décembre 2009, soit 17 mois, d'où les 17,81€ distribués.

Primonial le confirme avec ses propres calculs :

• -8,00% par an sur 5 ans ;
• -0,04% sur 10 ans ;
• +2,46% sur 15 ans.

Ce qui montre à l'évidence que la bascule n'est pas 2022, mais 2015. Un associé entré en 2015, 7 ans avant le retournement, ressort à zéro après 11 ans de détention. Et après 17 ans de détention, plafonne à +3,04% par an. Brut. Mais… net de frais. Parce que ouais, c'était pas gratos.