Alors oui, Primopierre est une SCPI de merde. Sans ambiguïté. Gérée par un management qui s'est complètement planté dans sa vision, et a pris des décisions plus que discutables. Pendant la préparation de cette enquête, un énième témoignage lié à Primopierre est arrivé sur le dispositif information. Le 15e ou le 20e en 3 ans. Celui d'un quarantenaire qui s'est fait refourguer plus de 50K€ de Primopierre et de Primovie en 2022 par un CGP qui lui assurait que c'était un super placement. Il a signé le bulletin de souscription début 2022, alors que la guerre en Ukraine débutait. Par un CGP.

L'objection est connue : si c'est pas vendu, c'est pas perdu. Certes. Et c'est pas près d'être vendu. Lors d'une réunion destinée aux CGP, un gérant de Primonial indiquait que Primopierre serait bloquée pour au moins 10 ans. Au moins. Le seul espoir est donc de trouver un zozo pour racheter pour 50 balles des parts vendues plus de 200.

Pendant ce temps, plusieurs centaines de personnes sont payées par Primonial, aux frais des investisseurs, pour ce qui ressemble de plus en plus à une gestion extinctive. Puisque personne ne croit à un redémarrage de collecte.

L'un d'eux, ex-dirigeant, est d'ailleurs venu se plaindre à Zero Bullshit, en commençant par « Lâche-moi la grappe » puis en expliquant ses graves problèmes de santé après son départ. Et sa difficile reconversion.

Soyons honnêtes, sa vie est sans doute moins impactée par son départ, après une carrière complète dans la finance à des postes de direction qui sortent des salaires à 6 voire 7 chiffres avec les bonus et les exits. Mais soyons aussi empathiques. Toutes les douleurs se valent, sans échelle particulière. Les attaques de cette newsletter visent le système et les mécanismes. La vie privée des gens n'y entre que lorsqu'elle est nécessaire à la compréhension d'une enquête. Et nous ne souhaitons de malheur ou de douleur à personne.

Pour autant, comme souvent, comme pour SFAM, Aristophil, Benotmane, Villa et les autres, les lignes comptables des uns sont le salaire des autres.

Ce que raconte la chute de Primonial, c'est moins la mauvaise vision d'un gérant, il y en aura plein d'autres, que le travestissement de ce que devait être une SCPI. Des associés qui achètent ensemble et paient un gérant pour s'occuper de tout. C'est d'ailleurs tout ce que racontait la bataille des OPCI au milieu des années 2000, où les gérants auraient bien voulu avoir plus de liberté.

Le plus grave, c'est probablement que le régulateur a laissé faire.

• En affaiblissant progressivement le rôle du conseil de surveillance, par exemple en lui interdisant d'influencer des décisions de gestion ;
• En laissant ce même conseil de surveillance s'engluer dans les conflits d'intérêts ;
• En autorisant des institutionnels à peser massivement dans les véhicules ;
• En gardant les mêmes parts pour les institutionnels que pour le retail ;
• En fermant les yeux sur les investissements massifs via des SCI opaques dont les associés de la SCPI ne savent rien ;
• En ne réglementant pas les positions entre les véhicules d'une même société de gestion ;
• En changeant régulièrement les indicateurs de performance au gré des volontés de l'ASPIM, rendant illisibles les performances sur le long terme.

Tout ça donne l'impression d'un régulateur qui laisse faire, qui ne comprend pas, ou qui arrive après la bataille face à des gérants qui ont, de toute façon, anticipé la prochaine dinguerie. Et qui, comme le casino (à l'inverse de Casino), gagne à tous les coups.

• 611,5M€ pour le casino ;
• 1,7G€ de capitalisation évaporée pour les joueurs.

Et pendant ce temps, à La Défense, les ouvriers cassent du béton au sommet de la tour. Les 6 derniers étages de Cœur Défense attendent leurs locataires Business Class et leurs loggias pour travailler entre ciel et ville.

« Une expérience exclusive qui réinvente l'immobilier tertiaire à La Défense. »

L'argent des records ne laisse jamais de trace dans les plaquettes. Il en laisse dans les comptes. Quelque part entre le 34e et le 39e étage, il y a une loggia. Elle est à louer.