Comme disait mon grand-père : Primonial ne fait pas l'amour à l'œil. Alors, combien le gérant a été payé pour cet énorme bordel, sa gestion catastrophique, son absence de vision, et les quelques G€ paumés par les épargnants ?

Parce que toute cette histoire s'est vendue, et pas toute seule.

D'abord par un réseau de CGP rémunérés à la distribution et payés via la commission de souscription, qui est de 10,617% HT du prix de souscription, prime d'émission incluse, dont 9,867% de frais de collecte destinés notamment à « l'activité d'entremise des distributeurs ». Sur 100€ souscrits, près de 10 partent dans la chaîne de vente avant qu'un seul euro n'achète de la pierre. Selon les périodes, les contrats et les sources, ces distributeurs auraient perçu entre 5 et 7,5%. Pour remplir un bulletin de souscription en quelques dizaines de minutes, bien plus facilement qu'un investissement locatif à trouver, ou une restructuration de patrimoine.

Reste quand même une interrogation. Pourquoi ?

Les rapports annuels étaient publics, gratuits, et se lisaient en une heure. Alors soyons clairs. Un CGP qui a vendu du Primopierre après 2018 :

• Soit il savait qu'il vendait de la merde, et c'est un escroc ;
• Soit il ne le savait pas, et c'est un débile ;
• Soit il hésitait, a cru le gérant, et sa commission a fini de le convaincre.

Mais le plus gros de la collecte venait d'ailleurs : d'assureurs, qui logeaient les parts dans leurs contrats et assuraient le gros de la collecte : Humanis, Spirica, Suravenir, BPCE Vie, Sogecap, au hasard. 5 qui ont été plusieurs années au conseil de surveillance de Primopierre… aux côtés de Capimmo²⁰. Oui, Primonial se surveillait tout seul comme un grand.

Mais le conflit d'intérêts est plus large. Suravenir, par exemple, loge les parts de Primopierre dans son contrat Sérénipierre. Et la maison mère de Suravenir, le Crédit Mutuel Arkéa, est entrée en 2014 au capital du groupe Primonial, à 45% via des obligations convertibles selon le communiqué commun, une prise de contrôle conjoint avec les dirigeants validée par l'Autorité de la concurrence en 2014¹⁵. Latour Capital et BlackFin suivront d'ailleurs dès 2015, par la même porte⁵⁴. Le collecteur dont la maison mère détient le fabricant : au même moment, le même groupe encaisse sur le contrat, siège au contrôle et touche sa part chez le sponsor.

La chaîne des payés

L'associé

Sur 100€ souscrits, près de 10 partent dans la chaîne de vente avant qu'un seul euro n'achète de la pierre.

Le CGP

Payé sur les frais de collecte : entre 5 et 7,5% du montant souscrit, selon les périodes, les contrats et les sources.

L'assureur

Loge les parts dans ses contrats d'assurance-vie et prélève ses frais sur des encours que chaque souscription fait gonfler. Cinq assureurs ont siégé plusieurs années au conseil de surveillance.

La société de gestion

Commission de souscription, commission de gestion sur les produits locatifs, et depuis 2014 commission d'arbitrage sur chaque vente d'immeuble.

L'actionnaire du sponsor

Le Crédit Mutuel Arkéa, maison mère de Suravenir, entre en 2014 au capital du groupe Primonial. Latour Capital et BlackFin suivent dès 2015.

Rapports annuels Primopierre ; décisions n° 14-DCC-84 et 15-DCC-105 de l'Autorité de la concurrence.

En réalité… Tout le monde y a gagné. Et l'idée n'est pas de dire que chacun doit être payé au résultat. Personne ne se fait rembourser son croissant s'il est dégueulasse. Mais le consommateur peut trouver étonnant que le boulanger se vante d'être blindax quand tout le monde bouffe des croissants dégueulasses.

C'est ce qui s'est passé en février 2024, le prix de Primopierre tombe de 180 à 168€. 9 jours plus tard, le 22 février, Business Immo met en une une interview de Grégory Frapet. Le titre est de lui⁵⁵ :

« Il est important de souligner que Primonial REIM France affiche un résultat satisfaisant en 2023. »

Grégory Frapet, Business Immo, 22 février 2024

Évidemment que le journaliste qui publie ça sait exactement ce qu'il fait. Et pourquoi il choisit cette phrase précisément.

D'autant que Frapet a raison. Et les comptes le disent mieux que lui : 2023 est la meilleure année de résultat net de la période pour la société de gestion, 65,5M€ pour 300M€ de chiffre d'affaires. L'année suivante, le CA tombe de 26,5%, et la maison dégage encore 40,9M€ de résultat net, 28,6% de marge d'EBITDA⁵⁶. Une marge de près de 30% pendant que le produit phare perd 45% de sa valeur. How ironic.

Mais comment peut-on prononcer cette phrase dans un tel contexte, après des milliards de valorisations effacées, issues du vrai argent de vrais épargnants ?

Des têtes ont fini par tomber. Frapet se fait licencier de la DG en 2024, remplacé par Marc Bertrand (ex-Amundi, ex-La Française, toujours dans les bons coups), et Stéphanie Lacroix. Laurent Fléchet, lui, est resté. Mais le groupe s'est scindé. La marque Primonial, l'actif que les épargnants connaissaient, est cédée au groupe Crystal le 28 juin 2024 avec le pôle de distribution. La gestion, celle qui garde les SCPI cassées, se rebaptise Praemia REIM⁵⁷.

Reste donc la question. Combien les associés de Primopierre ont payé pour que leur investissement passe de 3,4G€ à tout juste 1,6G€ ?

Ce que le gérant a prélevé sur Primopierre, par année (M€)

Commissions de souscription, de gestion et d'arbitrage, telles que les rapports annuels les comptabilisent. Hors commissions de réinvestissement, droits de mutation et travaux.

Rapports annuels Primopierre 2009 à 2025.

Voir tous les KPI sur le site de Zero Bullshit

Les 611,5M€ par nature de commission, 2009-2025

Somme des trois commissions du graphique précédent, de 2009 à 2025. La souscription pèse près des trois quarts : le gérant gagne d'abord quand l'argent entre.

Rapports annuels Primopierre 2009 à 2025.

Et ce n'est que Primopierre.